آیا واقعا خریدن خانه سخت‌تر از گذشته شده است؟ پاسخ اینجاست
اسپانسر ویژه: علیرضا صدیقی
مشاور املاک و مسکن – تورنتو
این روزها مشکل بتوان روزنامه‌ای را در کانادا پیدا کرد که مقاله‌ای درباره قیمت‌های سر به فلک کشیده املاک نداشته باشد. قدیمی‌ترها مدام از ارزان بودن خانه در دهه‌های گذشته می‌گویند و اینکه هر کسی در کانادا می‌توانست به راحتی یک خانه بخرد.
سوال اصلی اینجاست که آیا واقعاً اینطور است؟ آیا حقیقتاً این روزها صاحب‌خانه شدن خیلی سخت‌تر از ۳۰ سال پیش است؟ برای اینکه به این سوال مهم جواب بدهیم باید چند آمار و ارقام را کنار هم بگذاریم. جیسن هبس برنامه‌ریز مالی مجاز (CFP) و متخصص مالیات بر درآمد در شرکت Objective Financial Partners در تورنتو است. او آمارهای وام، بهره، پیش‌پرداخت و همچنین هزینه‌های زندگی را در سال جاری و ۱۹۸۵ با هم مقایسه می‌کند و به ما می‌گوید سختی‌ها و آسانی‌های خانه خریدن در کدام دوره چگونه بوده است. مقایسه او می‌تواند دید خوبی نسبت به بازار مسکن به ما بدهد.
بیایید از بزرگترین شهر کانادا و یکی از دو جواهر بازار مسکن یعنی تورنتو شروع کنیم و با دقت بیشتری جزئیات بازارش را مرور کنیم. (جواهر دیگر هم که می‌دانید: ونکوور است).
رشد قیمت مسکن در سه دهه؛ سالی ۵/۵ درصد
بنابر آمار انجمن املاک و مستغلات شهر تورنتو در سال ۱۹۸۵ میانگین قیمت خانه ۱۰۹,۰۹۴ دلار بوده است. در حال حاضر خرید یک خانه در تورنتو برای شما به‌طور میانگین ۵۶۶,۶۹۶ دلار آب می‌خورد. بنابراین قیمت‌ها در طول ۳۰ سال گذشته به‌طور متوسط سالی حدودا ۵/۵ درصد افزایش داشته است.
در طول این دوره زمانی، قیمت‌ها از سال ۱۹۸۵ تا ۱۹۸۹ به سرعت افزایش پیدا کرد، در طی سال ۱۹۹۶ پایین آمد و از آن هنگام به بعد مرتباً در حال رشد بوده است. در ۱۹۸۵ میانگین درآمد یک خانواده در تورنتو حدود ۳۱,۹۶۵ دلار در سال بود. بنابراین ارزش یک خانه ۳/۴۱ برابر درآمد سالانه خانواده متوسط بود. در حال حاضر درآمد متوسط یک خانواده در تورنتو حدود ۷۴,۳۶۶ دلار در سال است، یعنی نسبت قیمت خانه به درآمد سالانه اکنون 62/7 برابر است؛ بیشتر از دو برابر ۳۰ سال پیش. پس تا اینجا یک هیچ به نفع تیم «قیمت‌ها دیوانه‌وار بالا رفته».
وقتی در ۱۹۸۵، پیش‌پرداخت یک چهارم قیمت خانه بود
این آمار و ارقام، دورنمایی از وضعیت مسکن به دست می‌دهد، اما همه داستان را بازگو نمی‌کند. خریداران خانه در ۱۹۸۵ مجبور بودند ۲۵ درصد قیمت خانه را پیش‌پرداخت کنند اما حالا این رقم ۵ تا ۱۰ درصد است. نرخ بهره ثابت برای وام مسکن ۵ ساله، آن زمان ۱۳/۲۵ درصد بود و حالا ۴/۷۹ درصد است.
این بدان معنی است که خریدار بار اولی خانه، در آن زمان باید ۵ برابر پیش‌پرداخت بیشتر و ۳ برابر نرخ بهره بالاتری می‌پرداخت. به نظر می‌رسد در آن زمان هم اوضاع از هر لحاظ عالی نبوده است.
روشن است که در طی ۳۰ سال گذشته قیمت‌های مسکن به طرز قابل ملاحظه‌ای بیشتر از درآمدها افزایش پیدا کرده است. اما خرید خانه اکنون آسان‌تر است چرا که تنها ۵ درصد پیش‌پرداخت لازم است و نه ۲۵ درصد. مقررات آسان‌تر در زمینه وام مسکن به نوبه خود در رشد قیمت‌ها نیز سهیم بوده است.
کاهش‌ها در نرخ بهره، تنها چیزی است که قدرت خرید مسکن را نزدیک به میزان خود در ۱۹۸۵ نگاه داشته است. ضمن اینکه نسبت اقساط ماهانه وام مسکن به درآمد خانواده در طی ۳۰ سال گذشته تنها اندکی رشد کرده است. البته اعداد ما با این فرض به دست آمده که ۲۵ درصد پیش‌پرداخت، حداقل لازم در ۱۹۸۵ بوده است.
آینده بازار مسکن به کجا می‌رود؟
با نگاهی به آینده می‌توان پیش‌بینی کرد که در آینده نزدیک نرخ‌های بهره در کانادا رشد نخواهد کرد. اما زمانی که نرخ‌ها بالا برود قدرت خرید مسکن کاهش خواهد یافت چرا که بیشتر درآمد خانواده صرف بازپرداخت اقساط وام مسکن و سایر هزینه‌های مرتبط با نرخ بهره خواهد شد.
آیا این موضوع به کاهش قیمت مسکن منجر خواهد شد؟ ممکن است. اما در هنگام اوج حباب قیمت مسکن تورنتو در ۱۹۸۹، اقساط وام مسکن ۵۰ درصد کل درآمد خانواده را به خود اختصاص می‌داد. اگر نقطه برگشت بازار آنجا باشد هنوز راه زیادی در پیش داریم.
