قوانین جدید وام مسکن؛ حالا شما چه قدر می‌توانید وام بگیرید؟
فهرست مطالب
شماره ۱۱۲ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
کاهش قدرت خرید مسکن؛ عبارتی که این روزها زیاد درباره شرایط بازار مسکن کانادا می‌شنویم. بعد از آنکه دفتر نظارت بر موسسات مالی (OSFI) قوانین جدیدی را برای وام‌های مسکن در نظر گرفت، نظرات و واکنش‌های کارشناسان به این تصمیم نشان می‌دهد که قدرت خرید خریداران خانه، کاهش یافته است.
چندی پیش، بانک مرکزی کانادا اعلام کرد این تغییرات از سال آینده به مرحله‌ی اجرا گذاشته خواهد شد. این دفتر، نهاد قانون‌گذار بانک مرکزی کاناداست و حالا در جدیدترین طرح خود اعلام کرده حتی آن دسته از خریدارانی که پیش‌پرداخت بیشتر از ۲۰ درصد پرداخت می‌کنند و نیازی به بیمه کردن وام مسکن خود ندارند هم باید در یک استرس‌تست شرکت کنند. بنا بر اعلام بانک مرکزی کانادا، آنها باید بتوانند در شرایطی که نرخ بهره دو درصد بیشتر از شرایط فعلی باشد، قسط‌های خود را پرداخت کنند.
اما این تصمیم جدید برای خریداران خانه در سال ۲۰۱۸ به چه معناست؟ آیا این یعنی خریدن خانه سخت‌تر خواهد شد؟
هفته‌نامه کانادایی مک‌لینز در این گزارش، شرایط آینده بازار را بررسی می‌کند و توضیح می‌دهد که افراد با شرایط مختلف وام، می‌توانند چه خانه‌ای بخرند.
بالاخره پس از ماه‌ها انتظار اهالی بازار مسکن، قوانین جدید بانک مرکزی کانادا برای گرفتن وام مسکن اعلام شد.در مجموع اگر شما بخواهید انواع وام مسکن را بگیرید، در نهایت قدرت خریدتان از سال آینده ۲۰ درصد کاهش پیدا می‌کند. بر اساس این قوانین، ما دو گروه خریدار داریم. بررسی‌ها نشان می‌دهد
دسته اول آنهایی که با اضافه شدن ۲۰۰ امتیاز به نرخ بهره فعلی، به نرخی کمتر از ۸۹ / ۴ می‌رسند. گروه دیگر آنهایی هستند که با اضافه شدن دو درصد یا ۲۰۰ امتیاز، نرخی بیشتر از ۸۹ /۴ را تجربه می‌کنند.
شرایط دشوار برای خریداران بار اولی
جیمز لایرد، از بنیان‌گذاران Ratehub.ca می‌گوید: «تاثیر عمده‌ی این تغییر را خریداران خانه‌اولی احساس خواهند کرد. آنها صرف‌نظر از مقدار پیش‌پرداخت خود، باید تست استرس را با موفقیت پشت سر بگذارند.» این تغییرات تاثیر بزرگی به دنبال خواهد داشت و به کاهش ۲۰ درصدی قدرت خرید وام مسکن منجر خواهد شد، بدان معنا که خریداران خانه‌اولی، به گفته‌ی لایرد، قادر به خرید خانه‌هایی ۲۰ درصد کوچکتر خواهند بود.
کارشناسان موسسه Ratehub.ca اعداد مربوط به دو سناریوی احتمالی را محاسبه کرده‌اند و می‌گویند این تغییرات جدید چه تاثیراتی بر خرید مردم کانادا دارد.
سناریوی شماره ۱: واجد شرایط شدن
بر اساس نرخ پایه‌ی پنج‌ساله
شما در چه شرایطی بر اساس نرخ پایه پنج ساله واجد شرایط می‌شوید؟ زمانی که نرخ بهره وام مسکن شما به اضافه ۲۰۰ امتیاز از نرخی که بانک مرکزی تعیین کرده «کمتر» شود. این نرخ در حال حاضر ۸۹ / ۴ درصد است
در واقع خانواده‌ای با درآمد سالانه‌ی ۱۰۰,۰۰۰ دلار و وام مسکن پنج‌ساله با نرخ بهره‌ی ثابت ۸۳ / ۲ درصد و دوره‌ی استهلاک ۲۵ ساله و با ۲۰ درصد پیش‌پرداخت، در حال حاضر می‌تواند خانه‌ای به ارزش ۷۲۶,۹۳۹ دلار بخرد.
نتیجه: طبق قوانین جدید، این خانواده از این پس با نرخ بهره‌ی ۸۹ / ۴ درصدی واجد شرایط می‌شود.
آنها اکنون می‌توانند خانه‌ای به ارزش ۵۷۰,۹۷۰ دلار بخرند.
تفاوت ۱۵۵,۹۶۹ دلار است (یعنی قدرت خرید ۴۵ / ۲۱ درصد کمتر می‌شود).
سناریوی شماره ۲: ۲۰۰ صدم درصد بالاتر از نرخ بهره‌ی قرارداد
در این حالت نرخ بهره‌ی وام مسکن خانواده، به اضافه‌ی ۲۰۰ صدم درصد، «بیشتر» از نرخ پایه‌ی پنج‌ساله‌ی بانک مرکزی می‌شود که در حال حاضر ۸۹ / ۴ درصد است.
یعنی خانواده‌ای با درآمد سالانه‌ی ۱۰۰,۰۰۰ دلار و وام مسکن پنج‌ساله با نرخ بهره‌ی ثابت ۰۹ / ۳ درصد و دوره‌ی استهلاک ۲۵ ساله و با ۲۰ درصد پیش‌پرداخت، در حال حاضر می‌تواند خانه‌ای به ارزش ۷۰۶,۶۹۲ دلار بخرد.
نتیجه: طبق قوانین جدید، این خانواده از این پس با نرخ بهره‌ی ۰۹ / ۵ درصدی واجد شرایط می‌شود.
آنها اکنون می‌توانند خانه‌ای به ارزش ۵۵۹,۸۹۶ دلار بخرند.
تفاوت ۱۴۶,۷۹۶ دلار است (یعنی قدرت خرید ۷۷ / ۲۰ درصد کمتر می‌شود.)
شرایط جدید و سه راه‌حال پیش رو
اگر یک خریدار خانه‌اولی نتواند تست استرس را پشت سر بگذارد، سه گزینه پیش رو خواهد داشت. لایرد می‌گوید: «این افراد می‌توانند پیش‌پرداخت بیشتری فراهم کنند و تست استرس را پشت سر بگذارند، یا از تصمیم خرید خانه منصرف شوند، یا فرد دیگری را که او نیز صاحب درآمد است، به عنوان امضاکننده‌ی مشترک به قرارداد اضافه کنند.»
تست استرس در هنگام تجدید دوره‌ی وام refinancing نیز به انجام می‌رسد، البته با یک استثنا. لایرد می‌گوید: «اگر در هنگام تجدید دوره‌ی وام، نزد وام‌دهنده‌ی فعلی خود باقی بمانید، نیازی به گذراندن مجدد تست استرس نخواهید داشت. اما اگر هنگام تجدید دوره، وام‌دهنده‌ی خود را عوض کنید، ممکن است ناگزیر باشید که تست استرس را پشت سر بگذارید. هر چند که در حال حاضر نمی‌توان به طور قطع گفت که افرادی که وام‌دهنده‌ی خود را عوض می‌کنند، حتما ملزم به این کار خواهند بود.»
بنابراین اگر از جمله‌ی خریداران خانه‌اولی هستید، این تغییرات می‌تواند به معنای تحمل اجاره‌نشینی برای مدتی طولانی‌تر باشد. شما باید باز هم انتظار بکشید تا پس‌اندازتان به حدی برسد که واجد گرفتن وام و خرید خانه شوید.
راه دیگر برای برخی از خریداران خانه‌اولی آن خواهد بود که مسکن کوچکتری بخرند؛ شاید یک کاندو به جای یک خانه‌ی ویلایی گران‌قیمت‌تر. یا اینکه خریداران خانه‌اولی ممکن است بخواهند امضاکننده‌ی مشترکی برای وام مسکن خود بیابند و از این طریق، طبق مقررات جدید، واجد شرایط دانسته شوند.
اما هر کاری که می‌کنید، اگر خانه‌اولی هستید حتما برای خود روشن سازید که طبق قوانین جدید واجد شرایط چه چیزی هستید و قبل از شروع جستجو برای خانه، پیش‌تایید وام مسکن‌تان را بگیرید. لایرد می‌گوید: «باید از همان ابتدا وضعیت را برای خودتان روشن کنید تا در نیمه‌ی راه خرید خانه، ناگهان شوکه نشوید.»
سرانجام آنکه، تحقیق کنید و محاسبات را با استفاده از اعداد مربوط به درآمدهای خانواده‌ی خود، انجام بدهید.
