همه چیز درباره اجاره به شرط تملیک در کانادا
اجاره به شرط تملیک، یکی از محبوب‌ترین انواع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. در کانادا مستاجران با بستن این قرارداد، در خانه‌ای که زندگی می‌کنند که ابتدا اجاره‌اش می‌دهند و سپس آن را می‌خرند. اما گزارشی که مدتی پیش در روزنامه نیویورک تایمز منتشر شد نشان می‌دهد که برخی از مستاجران آمریکایی، در نهایت نمی‌توانند خانه‌هایی را که با این شرایط اجاره کرده‌اند بخرند و از مشکلات آنها نوشته بود.
در این مطلب می‌بینیم که شرایط این قرارداد در کانادا چگونه است و کارشناسان سرمایه‌گذاری مسکن چه توصیه‌هایی برای کسانی دارند که می‌خواهند خانه را با قرارداد اجاره به شرط تملیک، معامله کنند.
دانلود شماره ۷۰ هفته‌نامه چاپی آتش
انتشار تحقیقاتی در آمریکا مبنی بر این که معاملات اجاره به شرط تملیک برای مستأجران ریسک‌هایی در پی دارد، توجه بسیاری را به این موضوع جلب کرد.
نیویورک‌تایمز در گزارش خود «خانه‌های اجاره به شرط تملیک: دو سر برد برای صاحبخانه‌ها و ریسک برای مستأجران»، درباره بازارهای آمریکا می‌نویسد: «موافقت‌نامه‌های اجاره به شرط تملیک در منطقه خاکستری قانون واقع می‌شوند. بررسی نیویورک‌تایمز در مورد قراردادها و شکایات مطرح شده در دادگاه‌ها و نیز مصاحبه با وکلای مسکن و بیشتر از ده مشتری شرکت Vision در سراسر کشور، نشان می‌دهد که این نوع معاملات فاقد حمایت از مصرف‌کننده و دارای ریسک‌های فراوان هستند و حتی ممکن است در برخی ایالت‌ها لازم‌الاجرا نباشند.»
اما آیا این وضعیت در کانادا هم وجود دارد؟ واضح است که این گزارش بر بازار اجاره به شرط تملیک آمریکا تمرکز دارد. اما با توجه به کمبود منابع اطلاعاتی درباره این نوع معاملات، ممکن است کانادایی‌هایی که در مورد اجاره به شرط تملیک تحقیق می‌کنند به این مقاله برخورد کنند و به این باور برسند که اوضاع در بازار کشور آنها نیز به همین اندازه پر خطر است.
جیم پلرین، سرمایه‌گذار، مدرس و مالک شرکت Innovalty Investments، در گفتگو با مجله کانادایی Real Estate Wealth می‌گوید مستأجرها باید با شرکت‌های خوشنام و معتبر کار کنند تا مطمئن شوند که قرارداد به گونه‌ای تنظیم شده است که در پایان دوره موافقتنامه، چه به عنوان مستأجر و چه به عنوان مستأجر-خریدار، سود می‌برند.
او می‌گوید: «معامله اجاره به شرط تملیک، در حالت استاندارد خود، در واقع همان موافقتنامه اجاره است به علاوه این حق انتخاب که بتوان ملک را به قیمت آینده آن خریداری کرد. این حق انتخاب از طریق یک موافقتنامه حق خرید (Option Agreement) تضمین می‌شود و انجام آن این‌گونه است که مستأجر مبلغی را برای برخورداری از این حق انتخاب به مالک می‌پردازد. این قراردادها در کانادا کاملاً معتبر هستند و در تمام دفاتر مجاز املاک و مستغلات می‌توان آنها را به ثبت رساند.»
در گزارش روزنامه تایمز آمده است که در این نوع قراردادها بسیاری از مستأجران آمریکایی وادار به پرداخت هزینه‌های تعمیرات می‌شوند؛ حتی اگر در نهایت ملک را نیز خریداری نکنند.
گزارش می‌گوید: «بسیاری از مستأجران در نهایت هیچ چیزی به دست نمی‌آورند و تنها پول خود را بابت اجاره و تعمیرات خرج خانه‌ای کرده‌اند که زمانی امیدوار بودند بتوانند آن را بخرند. بعضی‌ها در کمال تعجب شاهد اخراج خود از خانه هستند، چرا که قراردادی را امضا می‌کنند که به روشنی تعمیرات مورد نیاز را مشخص نمی‌کند، اما ضرب‌الاجلی را تعیین می‌کند که تا آن زمان حتما خانه باید با معیارهای محلی مسکن همخوانی داشته باشد. با استفاده پی‌درپی مستأجران از یک ملک در طول سالیان، نیاز آنها به تعمیرات بالاتر نیز می‌رود.»
پلرین تأیید می‌کند که در قراردادهای اجاره به شرط تملیک در کانادا، هزینه‌های تعمیرات و نگهداری از خانه به عهده مستأجران است.
با وجود این، او می‌گوید چنانچه مستأجران واحدهای خود را از سرمایه‌گذاران معتبر اجاره کنند، می‌توانند مطمئن باشند که خانه‌ها در شرایط خوبی قرار دارد و قابل سکونت است.
او می‌گوید: «تجربه من این است که بیشتر مستأجرانی که با شرکت‌های معتبر اجاره به شرط تملیک قرارداد می‌بندند، در نهایت می‌توانند خانه مورد نظر را خریداری کنند. ما پیش از نقل مکان کردن مستأجر به ملک، همیشه بازرسی در محل انجام می‌دهیم. به مشتری‌ها نیز توصیه مؤکد داریم که به کمک یک متخصص دارای مجوز، خانه را به دقت بازرسی کنند. این کار هزینه اندکی دارد اما می‌تواند مستأجر را در مورد سلامت ملک مطمئن سازد. مستأجر در هنگام معامله اجاره به شرط تملیک باید خانه را طوری ببیند و آن را بررسی که انگار می‌خواهد همین حالا آن را بخرد. او باید به همان اندازه از شرایط فعلی خانه راضی باشد.»
