آیا وام مسکن خود را بهتر است که زودتر تسویه کنیم؟ چرا؟
ما باور داریم که بازپرداخت هرچه سریع‌تر وام مسکن کاری است منطقی، چون باعث می‌شود که میزان بدهی ما کاهش پیدا کند، اما واقعیت این است که همیشه هم این طور نیست
سال گذشته، یک سوم از دارندگان وام مسکن در کانادا، تصمیم گرفتند وام مسکن خود را زودتر بازپرداخت کنند، که به معنای بازپرداخت مبالغی بیش از میزان تعیین شده است. ضمنا این آمار برای کسانی که خانه‌های خود را بعد از سال ۲۰۱۳ خریده‌اند، بالاتر بوده است.
ما به طور غریزی، باور داریم که بازپرداخت هرچه سریع‌تر وام مسکن کاری است منطقی، چون باعث می‌شود که میزان بدهی ما کاهش پیدا کند و اگر هم بخواهیم با پشتوانه ارزش خالص خانه‌ی خود وام بگیریم، این ارزش بالاتر رفته است.
اما واقعیت این است که همیشه هم این طور نیست.
پرسش مهمی که در برابر دارندگان وام مسکن قرار می‌گیرد این است که آیا اقساط وام خود را زودتر و بیشتر بدهند تا وام هرچه سریع‌تر تسویه شود یا اینکه به همان زمان‌بندی و پلن اولیه وفادار بمانند؟
چه کسانی بهتر است وام مسکن خود را زودتر بدهند؟
جیمز لایرد، رئیس یک موسسه‌ی مالی و اقتصادی در تورنتو، بازپرداخت زودتر وام مسکن را برای سه دسته از افراد، عاقلانه می‌داند.
اولین گروه کسانی هستند که وام مسکن خود را با نرخ بهره‌ی بالا دریافت کرده‌اند، زیرا هر گونه پرداخت اضافه‌ای (که به پیش‌پرداخت نیز معروف است)، موجب کاهش اصل وام می‌شود. این کار موجب می‌شود که اقساط شما با سرعت بیشتری کاهش یابد و در هنگام فرا رسیدن موعد تجدید وام، در موقعیت بهتری قرار بگیرید.
گروه دوم کسانی هستند که به خط اعتبار ارزش خالص خانه Home Equity Line of Credit – HELOC دسترسی دارند و می‌توانند از آن به عنوان اندوخته‌ی مواقع اضطراری خود، استفاده کنند. در این حالت، شما می‌توانید حتی پول‌هایی را نیز که برای خریدهای پیش‌بینی نشده کنار گذاشته‌اید، صرف بازپرداخت وام مسکن خود کنید.
سومین گروه را کسانی تشکیل می‌دهند که با سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری، مانند سهام و اوراق قرضه، راحت نیستند. نکته‌ی مثبت مهم در بازپرداخت زودهنگام وام مسکن آن است که ریسک آن صفر است. ضمن آنکه بهتر از نگهداری پول نقد در زیر تشک است.
رنی دادزول، مربی و مشاور وام مسکن در تورنتو، گروه دیگری را هم به کسانی که بازپرداخت زودهنگام وام مسکن برای‌شان مناسب است، اضافه می‌کند: آنهایی که وام مسکن‌های refinince شده دارند و پول آن را برای خرید کالاهایی با طول عمر کوتاه‌تر، مانند اتومبیل، هزینه کرده‌اند. دادزول می‌گوید: «برنامه‌ریزی شما نباید طوری باشد که پول خرید اتومبیل را ۱۵ یا ۲۰ سال بعد بپردازید، یعنی زمانی که حتی دیگر مالک آن نیستید.»
چه زمانی بازپرداخت زودهنگام وام مسکن منطقی نیست؟
توصیه‌ی لایرد این است: «اگر نرخ بهره‌ی وام شما بسیار پایین است، برای بازپرداخت آن عجله نداشته باشید. این پولِ ارزانی است که در اختیار شماست. از آن استفاده کنید.»
مورد دیگری که بازپرداخت زودهنگام وام مسکن چندان عاقلانه به شمار نمی‌آید، هنگامی است که ملک مورد نظر در اجاره است، یا مکان یک بیزینس خانوادگی است.
دادزول می‌گوید: «بخشی از بهره (در املاک اجاره‌ای و خانه‌هایی که دفتر بیزینس دارند) مشمول تخفیف مالیاتی می‌شود. در چنین مواردی، بازپرداخت زودهنگام می‌تواند تاثیر مالیاتی بسیار منفی‌ای داشته باشد، پس بهتر است طبق برنامه پرداخت کنیم.»
استدلال سوم علیه بازپرداخت زودهنگام وام مسکن آن است که امکان دارد شما بتوانید سرمایه‌گذاری دیگری با سود بالاتر پیدا کنید. لایرد می‌گوید: «اگر ۱۰۰ هزار دلار از وام مسکن خود را که بهره‌ی ۳ درصد دارد، بازپرداخت کنید، سال آینده ۳ هزار دلار سود خواهید کرد. اما اگر آن ۱۰۰ هزار دلار را در جایی سرمایه‌گذاری کنید که ۵ درصد به شما سود بدهد، می‌توانید سال آینده آن ۳ هزار دلار را به بازپرداخت وام مسکن‌تان اختصاص بدهید و ۲ هزار دلار هم برای‌تان باقی بماند.»
چگونه می‌توانیم وام مسکن خود را زودتر بازپرداخت کنیم؟
مانند هر چیز دیگری، چگونگی خروج پول شما باید تابعی از چگونگی ورود آن باشد.
اگر شما کارمند حقوق‌بگیری هستید که دریافتی‌تان به تازگی افزایش پیدا کرده است، می‌توانید میزان اقساط معمول خود را افزایش بدهید و این پول اضافی را صرف بازپرداخت اصل وام‌تان کنید.
اگر پول اضافی شما پاداش پایان سال یا سود سهام شخصی است، می‌توانید آن را به شکل پرداخت سالانه‌ی یکجا، صرف بازپرداخت اصل وام کنید.
توجه داشته باشید که بسیاری از وام‌های مسکنِ full-featured گزینه‌های پرداخت انعطاف‌پذیری دارند. این نوع وام‌ها به وام‌گیرندگان اجازه می‌دهد تا اقساط ماهانه‌ی خود را تا سقف ۱۰۰ درصد افزایش دهند و پرداخت‌های سالانه‌ی یک‌جایی تا سقف ۲۵ درصد داشته باشند (گرچه این رقم نوعا بین ۱۰ تا ۲۰ درصد است).
در هر صورت، دادزول نکته‌ی مهمی را گوشزد می‌کند. او می‌گوید: «هدف از خریدن خانه و زندگی در آن، لذت بردن و خاطره ساختن در آن است. اگر بودجه‌ی شما آنقدر تحت فشار قرار بگیرد که شما دیگر نتوانید از زندگی در آن خانه لذت ببرید، طبیعی است که از خریدن خانه پشیمان خواهید شد.»
لایرد می‌گوید: «وام مسکن به احتمال زیاد بزرگترین بدهی شما خواهد بود. برنامه‌ی بازپرداخت آن بقیه‌ی زندگی مالی شما را تحت تاثیر قرار خواهد داد، از بودجه‌ی ماهانه و برنامه‌ریزی RRSP/RESP گرفته تا اینکه چه مقدار می‌توانید پس‌انداز کنید.»
لایرد و دادزول هر دو بر این باور هستند که قبل از تصمیم برای بازپرداخت زودهنگام وام‌تان، باید با یک مشاور وام مسکن و برنامه‌ریز مالی‌تان، مشورتی داشته باشید.
لایرد می‌گوید: «این کار دورنمای صحیحی از اهداف‌تان در اختیار شما خواهد گذاشت و در خواهید یافت که پرداخت‌های بیشتر در مورد وام مسکن، چه تاثیری بر آن اهداف خواهد گذاشت.»
هنگامی که شما در معرض تصمیم‌هایی هستید که جیب شما در پایان ماه، یا پایان سال، خالی‌تر می‌شود، داشتن دورنمای صحیح چیز خوبی خواهد بود.
شماره ۱۵۷ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
