اولویت نرخ متغیر بهره برای وام مسکن و سیگنال‌های بازار اوراق قرضه
اظهارنظر یک کارشناس: وام‌های مسکن با نرخ شناور یک بار دیگر به گزینه‌ی محبوب وامگیرندگان ریسک‌پذیر و دارای ثبات مالی تبدیل شده است
تغییرات در نرخ بهره شبانه در بانک مرکزی کانادا و تاثیرات آن بر نرخ‌های وام مسکن، خریداران را با این پرسش مواجه کرده است که آیا وام خود را با نرخ بهره ثابت بگیرند یا متغیر.
رابرت مک‌لیستر کارشناس وام مسکن می‌گوید به سیگنال‌های بازار اوراق قرضه نگاه کنید.
مک‌لیستر در مقاله‌ی خود در روزنامه گلوباندمیل استدلال می‌کند وام‌های مسکن با نرخ شناور، یک بار دیگر به گزینه‌ی محبوب وامگیرندگان ریسک‌پذیر و دارای ثبات مالی تبدیل شده است.
بهتر است در شرایط کنونی رفتارهای بانک مرکزی کانادا را زیر نظر داشته باشید، نه حرف‌هایش را. بانک مرکزی کانادا همچنان بر این عقیده است که نرخ بهره‌ی پایه‌ی این بانک، به سمت محدوده‌ی خنثای برآورد شده، حرکت می‌کند، که به معنای افزایش ۷۵ تا ۱۷۵ صدم درصدی نرخ بهره در مقایسه با نرخ ۷۵ / ۱ درصدی فعلی آن می‌باشد (۷۵ صدم درصد برابر است با سه چهارم از یک درصد).
ولی بازار اوراق قرضه، که عملا همه‌ی اطلاعات موجود و در دسترس را مد نظر قرار می‌دهد، در حال از دست دادن اعتماد خود به بانک مرکزی است.
تمرکز این بازار بر روی واقعیت‌های ملموس است؛ مثل رشد اقتصادی در سه‌ماهه‌ی اخیر که از حرکت ایستاده است، میزان پس‌انداز کانادایی‌ها نزدیک به پایین‌ترین رکورد خود است و بخش نفت که از نظر اقتصادی دارای اهمیتی حیاتی است و در حالتی نزدیک به وضعیت بحرانی قرار دارد که تهدیدهای جنگ تجاری همچنان پا برجاست. بخش بسیار مهم مسکن به کندی پیش می‌رود و میزان هزینه‌‌ی خانوارها در حال کاهش است. همچنین میزان سرمایه‌گذاری در کسب و کارها رو به افول است و بازار سهام اوضاع خوبی ندارد.
به همین دلیل است که بازده پنج ساله‌ی اوراق قرضه‌ی کانادا، که راهنمای نرخ‌های بهره‌ی ثابت وام‌های مسکن پنج ساله به شمار می‌آید، کاهش پیدا کرده است و در واقع، تا سطح نقطه مرکزی یک‌ساله‌ی خود، پایین آمده است. همه‌ی اینها در تناقض با روایت افزایش نرخ‌های بهره است.
آینده نرخ‌های بهره در کانادا
قبل از هر چیز، باید بدانیم که هیچ تغییر سریعی در نرخ‌های متغیر ایجاد نخواهد شد. در حال حاضر، بازار انتظار ندارد که تا فصل بهار، نرخ‌های بهره دچار افزایش شود.
در واقع، تقریبا می‌توان گفت که ریسک کاهش تخفیف نرخ‌های متغیر از سوی وام‌دهندگان، بیشتر از آن که به دلیل افزایش نرخ‌های بهره‌ی بانک مرکزی باشد، به دلیل نگرانی‌های ناشی از اعتبار، ریسک یا حاشیه‌ی سود خواهد بود.
اگر به هر دلیلی نرخ‌های بهره‌ی متغیر افزایش پیدا کند، تاثیر مستقیم آن بر کسانی خواهد بود که می‌خواهند وام جدید با نرخ بهره‌ی متغیر بگیرند، نه کسانی که قبلا این کار را کرده‌اند.
درباره نرخ‌های بهره‌ی ثابت پنج ساله، بانک‌ها در حال انجام همان کاری هستند که از بانک‌ها انتظار می‌رود؛ یعنی حفظ حاشیه‌ی سود بالا تا هر زمانی که برایشان میسر باشد.
در یک بازار نوعی، در شرایطی که بازده اوراق قرضه در کمتر از یک ماه، ۴۰ صدم درصد (BPS) کاهش پیدا کرده باشد، نرخ‌های بهره‌ی ثابت پنج ساله باید تا به حال کاهش پیدا می‌کرد، اما چنین چیزی هنوز اتفاق نیفتاده است.
افزایش‌های قبلی نرخ بهره و وضع مقررات سخت‌گیرانه‌تر برای وام مسکن، موجب شده است که بازار عالی وام مسکن، کوچک‌تر شود.
رقابت شدید بر سر این کیک کوچک شده، به کاسته شدن از میزان درآمد حاصل از وام مسکن در تمام طول سال منجر شده است. حالا بانک‌ها می‌خواهند حاشیه‌ی سودشان را پس بگیرند.
اگر می‌خواهید موضوع را به لحاظ فنی بررسی کنید، به مفهوم اسپریدز (spreads) در وام‌های مسکن توجه داشته باشید، که عبارت است از تفاوت بین نرخ‌های جاری بانک‌ها و میزان بازده اوراق قرضه‌ی پنج‌ساله‌ی دولت.
بسیاری از وام‌دهندگان بزرگ، در بخش عمده‌ی سال جاری، به تنها ۱۳۰ تا ۱۴۰ بی‌پی‌اس رضایت داده‌اند. در حالت عادی، این رقم معمولا ۱۵۰ بی‌پی‌اس است.
علاوه بر همه‌ی اینها، اگر آن طور که نمودارهای بازده نشان می‌دهند، حقیقتا در حال نزدیک شدن به پایان این چرخه‌ی اقتصادی باشیم، بانک‌ها به دنبال این خواهند بود که برای جبران ریسک بازار و ریسک اعتبار، اندکی حاشیه‌ی سود اضافه، در قیمت‌های خود در نظر بگیرند.
همچنین نباید فراموش کنیم که بانک‌ها با مقررات سخت‌گیرانه‌تر در ارتباط با سرمایه و نرخ‌های بهره‌ی بالاتر در مورد سپرده‌های بانکی مواجه هستند و این عوامل نیز می‌تواند بر هزینه‌های فاندینگ آنها اثرگذار باشد. با فرا رسیدن دوران رخوت و خواب زمستانی، که راکدترین زمان سال برای وام‌های مسکن به شمار می‌آید، بانک‌ها می‌دانند که کاهش نرخ‌های بهره در حال حاضر، تاثیر چشمگیری بر سهم آنها از بازار وام مسکن نخواهد داشت، پس چرا بی دلیل از حاشیه‌ی سود خود بگذرند؟
معاملات کجا اتفاق می‌افتد؟
افراد بیشتری به دنبال امتحان کردن شانس خود با نرخ‌های شناور خواهند بود. همچنین به دنبال وام‌های مسکن با نرخ‌های متغیر و قابل تنظیم نیز هستند.
بهترین نرخ‌های بهره‌ی متغیر وام مسکن برای وامگیرندگان واجد شرایط، در حال حاضر از این قرار است:
۸۰ / ۲ درصد یا کمتر، اگر وام مسکن به طور پیش فرض بیمه شده باشد.
۰۴ / ۳ درصد، اگر قصد دریافت وام مجدد داشته باشید.
اگر وام‌تان را با نرخ بهره‌ی ۳ درصد یا کمتر بگیرید، در مقایسه با نرخ‌های معمول ثابت پنج ساله، دست‌کم به اندازه‌ی سه بار افزایش نرخ، جلو خواهید بود. در ماه‌های پیش رو، انتظار می‌رود که وامگیرندگان کمتری به سراغ نرخ‌های ثابت پنج ساله‌ی معمول بروند، که نرخ‌های آنها بالای چهار درصد است، بنابراین محبوبیت نرخ‌های متغیر همچنان ادامه خواهد داشت.
ضمنا، در ماه‌های گذشته، شاهد بالاترین درصد استقبال از نرخ‌های متغیر توسط وامگیرندگان بیمه شده، از زمان انتشار منظم این آمارها از سوی انجمن خانه‌سازی و وام مسکن کانادا CMHC، بوده‌ایم. بنابراین، می‌توان گفت که این روند از قبل آغاز شده است.
مردم هر روز درباره‌ی نسبت ریسک به امتیاز نرخ‌های متغیر و سایر مزیت‌های آن، مانند جریمه‌هایی که به شکل چشمگیری پایین‌تر از وام‌های پنج ساله با نرخ ثابت بانک‌های بزرگ است، آگاه‌تر می‌شوند.
خلاصه آنکه وام‌های مسکن با نرخ شناور، که برای راحتی خیال شما باید گفت که می‌توانید اقساط آن را به صورت ثابت بپردازید، یک بار دیگر به گزینه‌ی محبوب وامگیرندگان ریسک‌پذیر و دارای ثبات مالی تبدیل شده است؛ حالا بانک مرکزی کانادا هرچه می‌خواهد درباره‌ی افزایش نرخ‌های بهره بگوید.
درباره نویسنده:
Robert McLister
رابرت مک‌لیستر، نویسنده افتخاری گلوباندمیل و بنیانگذار وب‌سایت مقایسه نرخ وام RateSpy.com نیز هست.
او سال‌ها به عنوان سردبیر در Canadian Mortgage Trends و برنامه‌ریز وام مسکن در intelliMortgage.com فعالیت کرده است. رابرت فارغ‌التحصیل رشته‌ی معامله و امور مالی از دانشگاه میشیگان آمریکاست.
او نرخ وام مسکن را تجزیه و تحلیل می‌کند و در مورد طیف وسیعی از مسائل مربوط به وامگیرندگان مسکن می‌نویسد.
شماره ۱۷۸ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
