در این بازار مسکن کانادا، خانه بخریم یا اجاره کنیم؟ کدام به سود ماست؟
یافته‌های گزارشی که انجمن متخصصان وام مسکن کانادا Mortgage Professionals Canada تهیه کرده است به این پرسش پاسخ می‌دهد
اسپانسر ويژه: مهرام ارژنگی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
اگرچه آمارها از بازگشت تدریجی خریداران به بازار مسکن حکایت دارد، ولی واقعیت این است که بازار مسکن از تب و تاب چند سال گذشته خود افتاده، ولی هنوز این پرسش بزرگ وجود دارد که با این بازار و نیز با توجه به افزایش نرخ بهره وام مسکن، آیا خریدن خانه به‌صرفه‌تر است یا اینکه خانه را اجاره کنیم.
گزارشی که کارشناس ارشد انجمن متخصصان وام مسکن کانادا Mortgage Professionals Canada تهیه کرده کوشیده به این پرسش پاسخ دهد.
انجمن متخصصان وام مسکن کانادا Mortgage Professionals Canada دریافته است که با وجود کاهش توان خرید مردم برای خریدن مسکن، کسانی که قادر به سرمایه‌گذاری در خرید خانه هستند، در طولانی‌مدت وضعیتی به مراتب بهتر از کسانی خواهند داشت که اجاره می‌کنند. این گزارش که توسط Will Dunning، اقتصاددان ارشد انجمن تهیه شده نتیجه می‌گیرد که گرچه هزینه‌های پیشاپیش ماهیانه درواقع در بیشتر مناطق ارزان‌تر است، ولی هزینه‌ی خالص مالکیت خانه در اکثر موارد، کمتر از هزینه‌های معادل در اجاره‌نشینی است و به مرور زمان مقرون‌به‌صرفه‌تر نیز خواهد شد.
ویل دانینگ درباره این تحقیق و نتایج آن می‌گوید: «هزینه‌های مالکیت و اجاره‌نشینی در سراسر کانادا روند صعودی خود را حفظ خواهد کرد. با وجود این اجاره‌ها با گذشت زمان همچنان افزایش خواهد یافت، در حالی که بزرگترین هزینه‌ی مالکیت خانه یعنی اقساط وام مسکن نوعا در بازه‌ی زمانی ثابتی که معمولا پنج سال اول است، ثابت باقی می‌ماند. نتیجه آنکه هزینه‌ی اجاره‌نشینی با سرعت بیشتری از هزینه‌ی مالکیت خانه افزایش خواهد یافت.»
علاوه بر این، بخش مهمی از هزینه‌های مالکیت را بازپرداخت اصل وام مسکن تشکیل می‌دهد. دانینگ در این باره می‌افزاید: «اگر بازپرداخت اصل وام مسکن را به عنوان پس‌انداز در نظر بگیریم که همینطور هم است، هزینه‌ی خالص یا موثر مالکیت خانه به همان نسبت کاهش پیدا می‌کند.»
هزینه‌ی ماهیانه‌ی مالکیت به طور میانگین ماهیانه ۵۴۱ دلار بیشتر از هزینه‌ی اجاره است. اما با احتساب بازپرداخت اصل وام مسکن هزینه‌ی خالص مالکیت خانه به ۴۴۹ دلار کمتر از هزینه‌ی اجاره کاهش می‌یابد.
سناریوهای مختلف برای نرخ بهره اگر بخواهید خانه بخرید
طبق این تحقیق هزینه‌های اجاره و مالکیت برای ۵ سال و ۱۰ سال آینده مقایسه شده و نرخ‌های بهره‌ی بالاتر در محاسبات مد نظر قرار گرفته است. در تمامی موارد مالکیت برنده بوده است و نتایج به شکل زیر است:
سناریوی اول: بهره ۲۵ / ۳ درصد
اگر نرخ‌های بهره در حد فعلی باقی بماند (با میانگین ۲۵ / ۳ درصد)، میانگین هزینه‌ی خالص مالکیت پس از ۱۰ سال، ۱,۰۱۴ دلار کمتر از هزینه‌ی ماهیانه‌ی اجاره خواهد بود.
سناریوی دوم: بهره ۲۵ / ۴ درصد
اگر نرخ‌های بهره پس از پنج سال به ۲۵ / ۴ درصد برسد، میانگین هزینه‌ی خالص مالکیت ۹۲۵ دلار کمتر از هزینه‌ی ماهیانه‌ی اجاره خواهد بود.
سناریوی سوم: بهره ۲۵ / ۵ درصد
اگر نرخ‌های بهره پس از پنج سال به ۲۵ / ۵ درصد برسد، میانگین هزینه‌ی خالص مالکیت باز هم ۷۲۶ دلار کمتر از هزینه‌ی ماهیانه‌ی اجاره خواهد بود.
گزارش همچنین نشان می‌دهد پس از آنکه بعد از ۲۵ سال یا کمتر وام مسکن به طور کامل بازپرداخت شد، هزینه‌ی مالکیت به مراتب کمتر از هزینه‌ی اجاره خواهد بود. بر اساس این مطالعه هزینه‌ی مالکیت در آن زمان به طور میانگین ۱,۵۴۹ دلار و اجاره‌ی یک واحد مسکونی هم‌تراز با آن ۴,۶۵۵ دلار خواهد بود.
کانادا همچنان کشور صاحب‌خانه‌ها
واقعیت این است که با وجود افزایش قیمت‌های مسکن و روند رو به وخامت قدرت خرید، کانادا همچنان کشور مشتاق‌های صاحب‌خانه شدن باقی خواهد ماند. در این مطالعه به فعالیت قدرتمند بازار فروش مجدد مسکن به عنوان نشانه‌ای از مطلب فوق اشاره شده است.
سال ۲۰۱۷ با ۵۱۶,۵۰۰ مورد فروش مجدد خانه رکورد سومین سال با بیشترین فروش را به نام خود ثبت کرده است که تنها اندکی با بالاترین رکورد ۵۴۱,۲۲۰ فروش مجدد مربوط به سال ۲۰۱۶ فاصله دارد. نظرسنجی‌های دیگر نیز حاکی از تمایل بالا در میان نسل‌های جوان‌تری است که همچنان در رویای صاحب‌خانه شدن هستند.
نظرسنجی مالکیت خانه از سوی بانک RBC نشان‌دهنده‌ی رشد ۷ درصدی کل کانادایی‌هایی است که قصد دارند در دو سال آینده خانه بخرند که این رقم در میان نسل هزاره‌ها Millennials به ۵۰ درصد می‌رسد. اصطلاح نسل هزاره‌ها برای افرادی به کار می‌رود که در بازه‌ی زمانی سال‌های ۱۹۸۰ تا ۲۰۰۰ میلادی متولد شده‌اند. یعنی افرادی که حالا در دهه‌ی دوم، سوم یا چهارم زندگی‌شان به سر می‌برند. به آن‌ها نسل هزاره نیز گفته می‌شود. به طور مشابه نظرسنجی RE/MAX نشان می‌دهد که بیش از نیمی از نسل Z (افراد ۱۸ تا ۲۴ ساله) نیز امیدوارند که در طی چند سال آینده صاحب‌خانه شوند. شاید سوال اساسی این باشد که آیا علاقمندان صاحب‌خانه شدن از استطاعت لازم برای عبور از موانع خرید خانه یعنی پیش‌قسط‌های بالاتر و تست استرس جدید دولت برخوردار خواهند بود یا نه.
Paul Taylor، رئیس و مدیرعامل انجمن متخصصان وام مسکن کانادا در بیانیه‌ای می‌گوید: «با آنکه تغییرات اخیر در مقررات تایید وام مسکن موجب شده است که موانع بر سر راه ورود به بازار مسکن بیشتر شود، آن‌هایی که بتوانند از این موانع بگذرند، در طولانی‌مدت وضعیت به مراتب بهتری خواهند داشت. انجمن متخصصان وام مسکن کانادا با توجه به مزیت‌های اقتصادی مالکیت خانه، به دولت توصیه می‌کند که راه‌هایی را برای خانه‌دار شدن تعداد بیشتری از کانادایی‌های طبقه‌ی متوسط مد نظر قرار دهد.»
با وجود به‌صرفه بودن مالکیت در طولانی‌مدت، دانینگ برخی از موانع صاحب‌خانه شدن، به ویژه چارچوب زمانی طولانی‌تر برای پس‌انداز پیش‌قسط را از قلم نینداخته است. خریداران خانه‌اولی علیرغم قیمت‌های بالاتر مسکن و نیاز به پیش‌قسط‌های بیشتر، همچنان به طور میانگین ۲۰ درصد پیش‌قسط را در جیب دارند.
یافته‌ها و داده‌های جالب این گزارش
نتایج جالب دیگری هم در این تحقیق به چشم می‌خورد و می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- میانگین قیمت مسکن با رشد سالانه‌ی ۲ / ۶ درصدی از ۱۵۴,۵۶۳ دلار در سال ۱۹۹۷ به ۵۱۰,۰۹۰ دلار در سال ۲۰۱۷ رسیده است
- در فاصله‌ی سال‌های ۱۹۹۷ تا ۲۰۱۷ میانگین رشد دستمزدهای هفتگی تنها ۶ / ۲ درصد افزایش پیدا کرده است
- میانگین حداقل نرخ بهره برای تست استرس در طول دوره‌ی مطالعه: ۲۶ / ۵ درصد
- میانگین نرخ‌های افزایش سالانه برای هزینه‌های زیر:
- مالیات‌های ملک: ۸ / ۲ درصد
- تعمیرات: ۹ / ۱ درصد
- بیمه‌ی مسکن: ۴ / ۵ درصد
- قبوض خدمات: ۶ / ۱ درصد
- اجاره‌ها: ۶ / ۲ درصد
شماره ۱۶۷ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
