فکر می‌کنید حالا وقت خانه خریدن است؟ ما برای شما یک استراتژی داریم

شماره ۱۰۵ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: نینا سعید – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

شاید بازار آرام این روزها در تورنتو، شما را هم به این فکر انداخته باشد که وقت خریدن خانه است. هرچند باید به حرف کسی که ادعا می‌کند از آینده خبر دارد شک کنید، اما برخی از کارشناسان از روی تجربه و محاسبات، تا حدودی می‌توانند بگویند چه تصمیمی در این بازار، خطر کمتری دارد. راب کریک، کارشناس اقتصادی روزنامه گلوب‌اندمیل، یکی از تاثیرگذارترین و سرشناس‌ترین افرادی است که در کانادا، بازار مسکن و وام را دنبال می‌کند.

او در این مطلب ابتدا نشان می‌دهد که در صورت به وجود آمدن سناریوهای مختلف، چه تغییری در میزان پرداختی وام مسکن شما رخ می‌دهد و در ادامه می‌گوید اگر به هر دلیلی احساس کردید الان در این بازار آرام، زمان خوبی برای خریدن خانه است، چه استراتژی و راهبردی را باید در پیش بگیرید.

راب کریک – گلوب‌اندمیل: این روزها در بازار مسکن تورنتو بالاخره شاهد نشانه‌های امیدوارکننده‌ای برای آن دسته از خریداران بالقوه‌ هستیم که به دلیل افزایش بی‌رویه‌ی قیمت‌ها از بازار خارج شده‌اند. تازه‌ترین آمارها نشان می‌دهد قیمت متوسط یک خانه ویلایی به کمتر از یک میلیون دلار رسیده است.

بازار مسکن شهرهای ونکوور و تورنتو، که می‌توان آنها را دوقلوهای غیر قابل دسترس نامید، تا حدی آرام شده است. در سایر شهرهای کشور نیز افزایش قیمت‌ها کمابیش در حد طبیعی بوده است و خریداران می‌توانند بدون وارد آوردن فشار مالی بسیار شدید بر خود، وارد بازار شوند.

نرخ بهره؛ واقعیتی که باید آن را بشناسید

برای شروع بحث باید به این نکته‌ی مهم اشاره کنیم که افزایش نرخ‌های بهر‌ه‌ی وام مسکن، همانقدر که به نفع شماست، به ضررتان هم خواهد بود. افزایش نرخ‌های بهره، اگر تداوم داشته باشد، می‌تواند پتکی باشد که بر سر قیمت‌های مسکن بکوبد و آن را پایین آورد. اما فعلا نرخ‌های بالاتر تنها به معنی گران‌تر شدن فرایند خرید خانه خواهد بود.

همان‌طور که همه شاهد بودیم، به تازگی نرخ‌های بهره‌ی ثابت و شناور وام مسکن ۲۵ صدم درصد یا در همین حدود افزایش پیدا کرد.

سناریوهای مختلف برای وام

اگر فرض کنیم خانه‌ای را با میانگین قیمت ماه جون، یعنی ۵۰۴ هزار و ۴۵۸ دلار، خریده و ۱۰ درصد پیش‌پرداخت داده باشید، این رشد نرخ بهره به معنی افزایش ۶۰ دلاری اقساط ماهانه‌ی وام مسکن شما نسبت به وضعیت سابق است.

فرض کنیم نرخ‌های بهره‌ی وام مسکن ۲۵ صدم درصد دیگر افزایش پیدا کند و قیمت‌های خانه ۵ درصد پایین بیاید. این دو اتفاق در ترکیب با هم، هزینه‌های اقساط ماهانه‌ی شما را نسبت به وضعیت فعلی، اندکی بیش از ۵۰ دلار در ماه کاهش خواهد داد.

اگر کاهش قیمت‌ها شدت بیشتری پیدا کند، قدرت خرید مردم نیز به‌طور محسوسی افزایش خواهد یافت. اگر نرخ‌های بهره نسبت به وضعیت فعلی
۲۵ صدم درصد افزایش یابد و از قیمت‌ها هفت و نیم درصد کاسته شود، اقساط ماهانه‌ی شما نسبت به امروز ۱۰۷ دلار کاهش خواهد یافت. با ۱۰ درصد کاهش در قیمت‌ها، ۱۶۲ دلار در ماه صرفه‌جویی خواهید کرد.

بنابراین، همزمان با افزایش نرخ‌های بهره‌ی وام مسکن، نیم‌نگاهی نیز به قیمت‌ها داشته باشید. برای آنکه افزایش نرخ‌های بهره به نفع شما باشد و نه به ضررتان، قیمت‌ها باید به شکلی جدی کاهش یابد.

نرخ ثابت برای محافظت از سرمایه

اگر می‌خواهید از خودتان در مقابل افزایش هزینه‌های وام مسکن محافظت کنید، همین حالا نرخ بهره‌ی وام‌تان را به حالت ثابت در آورید. برای دستیابی به پایین‌ترین نرخ‌های ممکن، باید برخی از نیروهای در حال تغییر بازار وام مسکن را درک کنید.

کارگزاران وام مسکن مدت‌هاست که مزیت رقابتی فوق‌العاده‌ای نسبت به بانک‌ها داشته‌اند، زیرا به نرخ‌های بهره‌ی متنوعی دسترسی دارند که برخی از آنها هم از لحاظ نرخ بهره و هم جریمه‌های بازپرداخت، بهتر از بانک‌ها هستند. اما راب مک‌لیستر از وب‌سایت
RateSpy.com می‌گوید تغییرات صورت گرفته در شرایط بیزینس وام مسکن موجب کاهش توانایی کارگزارها در ارائه‌ی نرخ‌های بهره‌ای شده است که بهتر از بانک‌ها باشد.

او می‌گوید: «مصرف‌کنندگان بیشتر از هر وقت دیگری نیاز دارند که به وام‌دهندگان و کارگزاران متعددی مراجعه کنند تا بتوانند بهترین نرخ‌های ممکن را به دست آورند. آنها نباید به یک بانک یا یک کارگزار اکتفا کنند.»

آقای مک‌لیستر می‌گوید کارگزارها همچنان در برخی موارد هدایت بازار را در دست دارند، به ویژه در ارتباط با وام‌های مسکنی که پیش‌پرداخت آنها کمتر از ۲۰ درصد باشد.

اما اگر قیمت‌های خانه به سطحی کاهش یابد که برای شما مناسب باشد، در آن صورت آیا قادر خواهید بود که ماشه را بچکانید؟

کاهش شدید قیمت در مورد هر کالایی – خانه، سهام، طلا – معمولا مردم را فراری می‌دهد. آنها حساب می‌کنند که بهتر است منتظر بمانند تا قیمت‌ها به کمترین حد خود برسد و سپس دست به کار شوند. اشکال این استدلال در آن است که مردم اغلب بیش از حد منتظر می‌مانند و در نهایت زمانی اقدام به خرید می‌کنند که قیمت‌ها تا حد زیادی برگشته است.

قیمت خانه‌ها در مناطق گران‌قیمتی مانند تورنتو،‌ ونکوور و شهرهای اطراف، در مقایسه با سطح درآمدها، بسیار بالاست. می‌توان پیش‌بینی کرد که  آرامش کنونی بازار تبدیل به اصلاح قیمتی تمام‌عیار در این شهرها شود، اما تنها خریداران غیرجدی می‌توانند تا آن موقع صبر کنند.

برنامه‌ریزی کنید و خانه بخرید

اگر خانه خریدن برای شما تا حدی جنبه‌ی فوری دارد، فقط تا جایی منتظر بمانید که قیمت‌ها به حد مناسب برای شما برسد و برنامه‌ریزی کنید که در آن لحظه وارد بازار شوید. شاید خریدی که می‌کنید در نهایت سرمایه‌گذاری خیلی خوبی از آب در نیاید، اما اشکالی ندارد. خانه جایی است برای آنکه در آن زندگی کنیم و خانواده‌ای تشکیل بدهیم. وقتی که خانه‌ها تبدیل به سرمایه‌گذاری می‌شوند وضعیت به اینجایی می‌رسد که حالا رسیده است؛ قدرت خرید مردم سقوط می‌کند و خیلی‌ها از بازار بیرون رانده می‌شوند.

نرخ‌های بالاتر، قیمت‌های پایین‌تر

در موقعیت‌های مختلفی که نرخ‌های بهره‌ی وام مسکن افزایش می یابد و قیمت‌های خانه پایین می‌آید، اتفاقی که برای اقساط ماهانه‌ی وام مسکن می‌افتد، به گونه‌ای است که در این جدول می‌آید. برای آنکه افزایش نرخ بهره به نفع خریداران تمام شود، لازم است که قیمت‌ها به شکل چشمگیری کاهش یابد. اقساط ماهانه‌ی جدول بر اساس میانگین قیمت خانه در کانادا در ماه جون، یعنی ۵۰۴,۴۵۸ دلار،‌ تنظیم شده است.

چه می‌شود اگر …	اقساط ماهانه
نرخ‌های بهره‌ی وام مسکن در همان سطح فصل بهار باقی می‌ماند	۲,۱۰۶ دلار
نرخ‌های بهره‌ی وام مسکن در سطح فعلی باشد	۲,‍۱۶۴ دلار
نرخ‌های بهره‌‌ی وام مسکن نسبت به وضعیت فعلی ۲۵ / ۰ درصد افزایش یابد	۲,۲۲۴ دلار
نرخ‌های بهره‌ی وام مسکن نسبت به وضعیت فعلی ۲۵ / ۰ درصد افزایش یابد، اما قیمت‌ها نیز ۵  درصد کاهش پیدا کند	۲,۱۱۳ دلار
نرخ‌های بهره‌ی وام مسکن ۲۵ / ۰ درصد افزایش یابد، اما قیمت‌ها نیز ۵ / ۷ درصد کاهش پیدا کند	۲,۰۵۷ دلار
نرخ‌های بهره‌ی وام مسکن ۲۵ / ۰ درصد افزایش یابد، اما قیمت‌ها نیز ۱۰ درصد کاهش پیدا کند	۲,۰۰۲ دلار

 

نـکتـه

نرخ‌ بهره‌ی وام مسکن مورد استفاده در این جدول، ۶ / ۲ درصد برای وام‌های پنج‌ساله با نرخ ثابت است. نرخ بهره‌ی فعلی ۸۵ / ۲ درصد برای وام‌های پنج‌ساله است. پیش‌پرداخت برای تمام مثال‌ها ۱۰ درصد و دوره‌ی استهلاک وام ۲۵ سال است. Mortgage default insurance premiums به تراز وام مسکن اضافه شده است.