لیست هزینه‌های Closing Date چیست و باید چه مواردی را درباره آن دانست؟

شماره ۱۱۳ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

پرسش و پاسخ: رضا حاتم طهرانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

امیرحسین از تورنتو: من اخیرا تصمیم گرفته‌ام در تورنتو خانه بخرم و از دوستان باتجربه‌ام درباره هزینه‌های Closing Date شنیده‌ام. می‌خواستم بدانم در این روز باید برای چه هزینه‌هایی آماده باشم و ممکن است مشاور املاک، فروشنده یا بیمه‌گر مرا به چه دلایلی شارژ کند؟

قبل از اینکه به سوال شما پاسخ بدهم برایتان آرزوی موفقیت می‌کنم و امیدوارم به راحتی بتوانید خانه مورد نظر خود را بخرید. اما نکته‌ای که لازم است بدانید این است که هزینه‌های Closing بستگی زیادی به نوع خانه، میزان وام و شرایط ویژه و همچنین هزینه‌های جانبی برای شرایط خاص حقوقی دارد. مشاوران مسکن باید درباره این موارد به مشتریان خود توضیح دهند که آنها حتما باید در خصوص هزینه‌های مذکور در اولین فرصت با وکیل خود مشورت کنند و از تمامی جزئیات آن توسط وکیل مطلع شوند.

The Property Costs

Closing Adjustment

۱- هزینه‌های پرداخت‌شده قبلی که توسط فروشنده پرداخت گردیده مانند مالیات‌ها یا طرح‌های زیربنایی توسعه شهری یا به عنوان مثال پر کردن مخازن سوخت خانه توسط مالک.

Land Transfer Tax

۲- این‌گونه هزینه‌ها بسته به مبلغ مورد معامله و همچنین خط مشی شهرداری‌ها متفاوت است.

Goods And Services Tax

۳- این مالیات معمولا برای خانه‌های جدید پرداخت می‌شود.

Legal Costs And Disbursement

۴- هزینه‌های مربوط به خدمات حقوقی حرفه‌ای به اضافه هزینه‌های مربوط به استعلام‌های معمول برای ملک خریداری‌شده مبنی بر تحقیق در خصوص هر گونه اعلام بدهی یا اقامه دعوی علیه آن.

Survey / Title Insurance

۵- هزینه تهیه نقشه‌های تفکیکی یا در صورت عدم دسترسی به آن هزینه تهیه بیمه‌ی پوششی جایگزین.

Condominum

۶- هزینه درخواست صدور Status Certificate (در صورتی که ملک مورد نظر آپارتمان باشد) که این هزینه معمولا بیشتر از ۱۰۰ دلار نیست.

The Mortgage Cost

Appraisal Fee

۱- این هزینه می‌تواند در حدود ۱۲۵ تا ۳۰۰ دلار باشد و شامل بررسی، کارشناسی و قیمت‌گذاری ملک مورد نظر می‌باشد. هر چه این کارشناسی پیچیده‌تر باشد، هزینه‌ها نیز می‌تواند افزایش پیدا کند.

(High Rotation Mortgage (Downpayment Is Less Than 20%

۲- برای مواردی که مبلغ Downpayment برای گرفتن وام کمتر از ۲۰ درصد مبلغ کل خرید ملک است، مبلغی بین ۱۲۵ الی ۱۸۵ دلار جهت هزینه‌های ثبتی مربوطه پرداخت می‌شود.

توجه: مالیات Gst هم باید برای ارائه انواع سرویس‌های حرفه‌ای لحاظ شود.

(Pst (Provincial Sales Tax

۳- هزینه مربوط به بیمه که هشت درصد Pst است باید در زمان Closing پرداخت شود.

Legal Fees And Disbursement

۴- هزینه‌های حقوقی معمولا شامل کلیه هزینه‌های انتقال مسکن و وام است. این هزینه شامل استعلام مربوطه از سازمان‌های ذیربط (Title Search) و Registration Fee و Tranet Access Fee می‌شود.

Fire Insurance

۵- بیمه آتش‌سوزی معمولا همه ارزش ساختمان موجود در آن را پوشش می‌دهد.

Mortgage Broker Fee

۶- با وجود اینکه Mortgage Brokers  دستمزد خود را از بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری  دریافت می‌کنند اما گاهی اوقات اگر کار اضافه‌برسازمانی انجام شده باشد، توافقا خریداران به آنها هزینه جداگانه‌ای را پرداخت کنند.

Interest Adjustment

۷- تمامی تغییراتی که ممکن است بر اثر تغییرات نرخ بهره وام به وجود آمده باشد، باید در روز Closing محاسبه و طبق قرارداد «قبلی» تسویه شود. بسیاری از وام‌دهندگان، نرخ‌ها را به صورت نهایی در نظر می‌گیرند تا وام‌گیرنده مجبور نباشد در روز Closing هزینه بیشتری پرداخت کند.

Incidentals

Moving Cost

۱- هزینه جابجایی و اثاث‌کشی بستگی به میزان وسایل، وزن، حجم و شرایط خاص مربوط به این کار دارد. ممکن است برای بسته‌بندی و باز کردن بسته‌ها هم هزینه‌های جداگانه‌ای دریافت شود.

Service Fees

۲- هزینه‌های خدماتی در خصوص پیش‌پرداخت‌های لازم برای برق و گاز (در صورت نیاز)، نصب تجهیزات جدید مثل سرویس‌های اینترنتی و Tv Cable ممکن است بر اساس قرارداد برعهده خریدار باشد.

Well / Spetic

۳- هزینه‌های اضافی مربوط به آزمایش و کنترل کیفیت آب چاه (در صورتی که خانه دارای آب شهری نباشد و یا دارای چاه آب باشد) و همچنین بازرسی و بررسی سیستم‌های فاضلاب مانند Spetic Tank (در صورتی که ملک دارای فاضلاب شهری نباشد) هم ممکن است بخشی از هزینه‌های روز Closing باشد.

البته توجه داشته باشید که این لیست، بخشی از اصلی‌ترین هزینه‌ها را برشمرده است. حتما توجه کنید که در شرایط مختلف ممکن است هزینه‌های بیشتری وجود داشته باشد. این هزینه‌ها می‌تواند شامل بازرسی خانه (Inspection)، بیمه‌های از کار افتادگی و بیمه عمر و همچنین هزینه‌های نگهداری و تعمیر خانه در روزهای بعد از Closing باشد.

ضمن اینکه هزینه‌های جانبی دیگری در خانه‌های نوساز جهت تجهیز و راه‌اندازی وجود دارد که همه این هزینه‌ها بستگی به توافق قبلی طرفین در قرارداد خریدشان دارد.