مشاوران مسکن در تورنتو چقدر در سال ۲۰۱۷ پول درآورده‌اند؟
۵۰ هزار مشاور مسکن در تورنتو فعالیت دارند که ۳۴ درصد آنها هیچ معامله‌ای در سال گذشته نداشته‌اند و فقط ۲۵ درصد آنها بیش از ۴ معامله داشته‌اند. ولی آنها چقدر درآمد داشته‌اند؟
هر مشاور مسکن در سال گذشته در تورنتو چقدر درآمد داشته است؟ هر کدام به طور متوسط چند معامله انجام داده‌اند؟ مطمئن باشید که هر چقدر که در گوگل سرچ کنید به پاسخی نخواهید رسید. اگر از مشاوران املاک هم بپرسید نمی‌گویند، حتی شاید هم خودشان ندانند متوسط معاملات و درآمد یک مشاور مسکن در تورنتو چقدر است؟
اما نویسنده این مطلب که خود مشاور مسکن و نیز یک بلاگر حرفه‌ای است سعی کرده با اطلاعت پراکنده‌ای که موجود است و با در کنار هم قرار دادن این داده‌ها پاسخی بیابد برای این پرسش.
من نمی‌دانم شما از این اطلاعات چه نتایجی می‌توانید بگیرید. اما می‌دانم که هیئت املاک و مستغلات تورنتو (TREB) این اطلاعات را در دسترس قرار نمی‌دهد.
پس من این کار را خواهم کرد.
اما پیش از هر چیز چند نکته را توضیح بدهم.
این اطلاعات از طریق هیئت املاک و مستغلات تورنتو به دست نیامده، بلکه مربوط است به یک شرکت ثالث که اطلاعات را گردآوری می‌کند.
این شرکت ثالث فقط اطلاعات مشاورانی را دارد که طی ۱۲ ماه اخیر معامله خرید و فروش (اجاره محاسبه نشده است) انجام داده‌اند. این اطلاعات شامل معاملات تجاری، مزرعه یا معاملات انحصاری نیست.
تا پایان دسامبر ۲۰۱۷، تعداد مشاوران املاک دارای مجوز در هیئت املاک و مستغلات تورنتو ۵۰ هزار و ۱۰ نفر بوده است.
این اطلاعات مربوط به تمام سال ۲۰۱۷ می‌باشد.
این آمار ۱۰۰ درصد دقیق نیست. من نگاهی کردم به معاملاتی که شخصا برایم لیست کرده‌اند و دیدم که ۱۰۰ درصد صحیح است. اما به‌خاطر روند کردن اعداد، این داده‌ها را باید با درصدی از خطا در نظر گرفت.
یک نفر از هر ۳ مشاور مسکن تورنتو در سال ۲۰۱۷ هیچ معامله‌ای نداشته است
همان طور که گفته شد تا پایان سال ۲۰۱۷ تعداد ۵۰ هزار نفر در هیئت املاک و مستغلات تورنتو دارای مجوز هستند، ولی آیا همه‌ی آنها فعال هستند؟ این نخستین و مهم‌ترین پرسش است. چه تعداد از این ۵۰ هزار نفر در سال ۲۰۱۷ هیچ معامله‌ای انجام نداده‌اند؟
پاسخ کمی تکان‌دهنده است، ۱۷ هزار و ۳۱۳ نفر معادل ۶ / ۳۴ درصد کل مشاوران املاک در این سال هیچ معامله خرید و فروشی نداشته‌اند، چیزی در حدود یک نفر از سه نفر.
پرسش بعدی این است که چند مشاور مسکن در سال ۲۰۱۷ تنها یک معامله انجام داده‌اند؟ ۸٫۸۳۴ نفر، یعنی ۱۶ درصد. به این ترتیب می‌شود گفت که ۳ / ۵۱ درصد یا بیش از نیمی از مشاوران املاک در تمام سال ۲۰۱۷ حداکثر یک معامله داشته‌اند.
قبول دارم، باورنکردنی است، اما اگر نگاهی به اطرافیان خود بیندازید، می‌بینید خیلی‌ها که کار و حرفه‌شان چیز دیگریست و هیچ ارتباطی با مسکن ندارد لایسنس مشاور مسکن گرفته‌اند تا یک روزی به کارشان بیاید، روزی که بخواهند خودشان یا نزدیکان‌شان خانه‌ای بخرند یا بفروشند.
من می‌توانم الان این آمارها را درباره‌ی دو، سه، چهار، و غیره ادامه بدهم، اما پیش از آن، حالا که از میزان این حداقلی‌ها باخبر شده‌اید، باید نکته‌ای را توضیح دهم.
نکته‌ای که توضیح آن ضروری می‌باشد این است که ما باید موضوعی به‌نام امرار معاش را برای خودمان روشن کنیم. اگر حداقل درآمد فرد را در انتاریو برحسب حداقل دستمزد ساعتی ۱۴ دلار فرض کنیم با محاسبه ۴۰ ساعت کار در هفته و ۵۰ هفته در سال یعنی که حداقل درآمد فرد برای یک کار تمام وقت روزی ۸ ساعت سالی ۲۸ هزار دلار درآمد باید داشته باشد.
معاملات انجام شده در سال
|
Range |
# |
% |
|
+50 |
138 |
0.30% |
|
40+ |
238 |
0.50% |
|
25+ |
734 |
1.50% |
|
20+ |
1,251 |
2.50% |
|
15+ |
2,329 |
4.70% |
|
10+ |
4,982 |
10.00% |
|
9+ |
5,959 |
11.90% |
|
8+ |
7,067 |
14.10% |
|
7+ |
8,414 |
16.80% |
|
6+ |
10,188 |
20.40% |
|
5+ |
12,391 |
24.80% |
|
4+ |
15,129 |
30.30% |
|
3+ |
18,987 |
37.90% |
|
2+ |
24,353 |
48.70% |
|
1+ |
32,697 |
65.40% |
چرا ۴ برای مشاور مسکن یک عدد جادویی است؟
پس اگر داریم درباره‌ی درآمد یک مشاور مسکن صحبت می‌کنیم یعنی که نمی‌توانیم به درآمد ۲۸ هزار دلار در سال و یا این حدود فکر کنیم.
برگردیم به آمارهای فروش. بیایید نگاهی بیاندازیم به آمار مشاوران املاک که چهار معامله یا بیشتر در سال ۲۰۱۷ انجام داده‌اند. چرا چهار؟ من یک نظریه دارم که چهار معامله، یک عدد جادویی برای داشتن یک زندگی «قابل قبول» در حرفه املاک و مستغلات است.
برای توضیح این مساله باید روشن کنیم که گردش مالی برای مشاورانی که در سال گذشته ۴ معامله انجام داده‌اند چقدر بوده است؟ برای این مساله باید فرض کرد که یک مشاور مسکن فروش‌هایی با مبالغ ۱ میلیون و ۱۰۰ هزار دلار، ۴۲۵ هزار دلار، ۷۲۵ هزار دلار و ۱ میلیون و ۹۸۰ هزار دلار در سال گذشته داشته است. این یعنی در مجموع ۴ میلیون و ۲۳۰ هزار دلار.
۷۴ هزار دلار در سال درآمد بدی نیست اما مگر مشاور مسکن هزینه ندارد؟
در سالی که گذشت ۲٬۷۳۸ مشاور مسکن در تورنتو دست کم ۴ معامله داشته‌اند. من به‌صورت تصادفی ۵۰۰ مشاور را انتخاب و متوسط فروش آنها را بررسی کردم. میانگین فروش این ۵۰۰ نمونه ۲٬۹۸۵٬۷۱۶ دلار بوده است. اگر فرض کنیم که کمیسیون این فروش‌ها ۵ / ۲ درصد بوده باشد، این یعنی کمیسیون ناخالص Gross Commission مشاور بابت این ۴ معامله ۷۴٫۶۴۲ دلار بوده است. به‌نظر مبلغ کمی نمی‌رسد و به‌مراتب از میانگین درآمد مردم تورنتو بالاتر است.
اما این درآمد ناخالص است، یعنی این‌که مشاور مسکن حالا باید آن را با بروکر خود تقسیم کند. این شراکت در کمیسیون در مناطق مختلف شهر و با توجه به الگوهای مختلف تجاری متفاوت است.
خود من وقتی در سال ۲۰۰۴ کارم را شروع کردم توافق من با بروکر تقسیم ۴۰ به ۶۰ بود که البته این توافق شاید این روزها دیگر خیلی رایج نباشد. از سوی دیگر توافق‌هایی هم هست که براساس کمیسیون نیست و مشاور هزینه‌های تراکنش‌ها و دفتر و غیره را به‌طور ثابت می‌پردازد و دیگر بروکر سهمی از کمیسیون ندارد.
در حال حاضر بسیاری از مشاوران با درصد ۳۰ به ۷۰ با بروکر کار می‌کنند، ولی چون باید مدل پرداخت‌های ثابت بدون درصد را هم برای به دست آوردن میانگین محاسبه کنیم، مبنا را ۲۰ به ۸۰ قرار می‌دهیم.
پس از پرداخت ۲۰ درصد کمیسیون بروکر، آنچه باقی می‌ماند ۵۹ هزار و ۷۱۴ دلار است که البته مبلغ بدی هم نیست، امیدوار کننده به‌نظر می‌رسد.
معاملات انجام شده در سال
|
Range |
# |
% |
|
<50 |
49,872 |
99.70% |
|
<40 |
49,772 |
99.50% |
|
<25 |
49,276 |
98.50% |
|
<20 |
48,759 |
97.50% |
|
<15 |
47,681 |
95.30% |
|
<10 |
45,028 |
90.00% |
|
<9 |
44,051 |
88.10% |
|
<8 |
42,943 |
85.90% |
|
<7 |
41,596 |
83.20% |
|
<6 |
39,822 |
79.60% |
|
<5 |
37,619 |
75.20% |
|
<4 |
34,881 |
69.70% |
|
<3 |
31,032 |
62.10% |
|
<2 |
25,657 |
51.30% |
|
<1 |
17,317 |
34.60% |
هزینه‌های یک مشاور مسکن در سال
اما این ۵۹ هزار دلار درآمد وقتی جذاب است که شما هزینه نداشته باشید. هزینه‌هایی که برای مشاوران مسکن بسیار هم زیاد است. اولین آنها حق عضویت‌هاست. هیئت املاک و مستغلات تورنتو TREB انجمن املاک و مستغلات کانادا CREA، شورای املاک و مستغلات انتاریو RECO و غیره. این هزینه‌ها حدود ۴ هزار دلار در سال است.
باز هم با محاسبه این هزینه، درآمد ۵۹٬۷۱۴ دلار در سال بد نیست. اما هزینه‌های کورس‌ها و دوره‌های آموزشی چطور؟ دوره‌های متعددی هست که باید برای گرفتن مجوز و در دو سال پس از آن بگذرانید و نیز دوره‌های آموزشی بعدی که برای ادامه فعالیت حرفه‌ای، شرکت در آنها ضروریست. ۱۵۰۰ دلار هم بودجه برای این هزینه‌ها.
اما آیا مشاوری که بخواهد ۴ معامله در سال داشته باشد هزینه تبلیغات ندارد؟ بیل‌بورد نباید داشته باشد؟ در نشریات محلی نباید خود را تبلیغ کند و حضور خود را در بازار نباید به نمایش بگذارد؟ تبلیغات آنلاین نداشته باشد؟ وب‌سایت و شبکه‌های اجتماعی لازم ندارد؟ اضافه کنید به اینها سمینارها و ایونت‌هایی که باید حضور داشته باشد. حتی مشاورانی که در سال فقط ۴ معامله انجام می‌دهند هم دست‌کم باید ۱۰ هزار دلار برای این کار هزینه کنند.
البته این رقم محافظه‌کارانه‌ای است وگرنه بسیاری از مشاوران املاک، این رقم را در یک هفته هزینه می‌کنند.
هزینه‌های دیگر هم که هست، اصلا در این حرفه برای هرکاری باید هزینه کرد. فقط برای یک ورقه Feature Sheet باید یک و نیم دلار پرداخت.
خوب به این ترتیب درآمد به ۴۴٫۲۱۴ کاهش پیدا می‌کند.
البته من هزینه‌هایی مانند لیزینگ و بیمه اتومبیل را نادیده می‌گیرم، زیرا گرچه اینها در فهرست هزینه‌ها قرار می‌گیرد، ولی فرض من بر این است که شخص حتی اگر در حرفه املاک و مستغلات هم نبود باز نیاز به اتومبیل داشته و آن را بیمه هم می‌کرده است. هزینه‌های دیگری هم هست که من می‌توانم اضافه کنم ولی از آنها می‌گذریم. به این ترتیب درآمد ما با ۴۴ هزار دلار رسید که البته از درآمد بسیاری از مردم بالاتر است.
اما واقعیت این است که این مبلغ شما را ثروتمند نمی‌کند و اصلا به آن ۷۴ هزار دلار درآمد ناخالص نزدیک نیست.
حالا راز بزرگی که باید به آن پرداخت این است؟ چه تعداد از مشاوران املاک سالانه بیش از چهار معامله انجام می‌دهند؟ جواب ۸ / ۲۴ درصد است. این یعنی که از هر چهار مشاور املاکی که از هیئت املاک و مستغلات تورنتو مجوز گرفته‌اند، درآمد خالص یک نفر سالانه 44 هزار دلار است.
شما اگر خیلی به حرفه مشاور مسکن علاقمند هستید می‌توانید با خودتان بگویید: «خوب من 25 درصد شانس دارم که در سال بیش از ۴۴ هزار دلار درآمد کسب کنم. ولی آیا واقعا من شبیه آن افرادی هستم که این درآمد را دارند؟»
برای پاسخ به این پرسش اجازه بدهید موضوع را از زاویه دیگری ببینیم. فکر می‌کنید چند مشاور مسکن هستند که در سال ۱۰ معامله یا بیشتر انجام می‌دهند؟ فقط ۱۰ درصد. برای این کار باید به بخش دیگری از آمارها نگاه کنیم که نشان‌‌دهنده معاملات انجام شده در گروه‌های مختلف در سال گذشته است.
من این آمارها را به چند نفر در دفترم نشان دادم. دو نفر از آنها گفتند: «تو داری به پنج معامله یا بیشتر نگاه می‌کنی.» آنها به من گفتند که باید به عددهای پایین‌تر نگاه کنم، چون ممکن است برای کسانی که می‌خواهند این حرفه را انتخاب کنند، نیمه خالی لیوان جذاب‌تر باشد.خوب حالا این همان ارقام است، از یک زاویه دیگر.
البته «کمتر از یک» راه خوبی برای گفتن عدد «صفر» است. برای کسانی که در مورد اعداد نزدیک‌تر به بالای جدول کنجکاو هستند، متاسفانه نمی‌توانم اسامی را فاش کنم.
رکورد فروش برای مشاور مسکن ۶۰۳ معامله در یک سال
اما اگر خیلی علاقمند هستید تا بدانید کدام “مشاور مسکن” بیشترین تعداد معاملات را در سال ۲۰۱۷ انجام داده است، باید بگویم که یک نفر ۶۰۳ فروش داشت. واقعا. اما در عین حال هم، واقعا نیست. بسیاری از مشاوران املاک یک تیم دارند که برای آنها کار می‌کنند و هر معامله‌ای که یکی از اعضای تیم انجام دهد، آن فروش تحت عنوان آن مشاور مسکن گزارش شده است. طبیعتا امکان ندارد که یک مشاور مسکن بتواند بدون کمک یک تیم ۱۰۰ معامله یا بیشتر را انجام دهد. بنابراین، ۶۰۳ معامله به عنوان بیشترین رکورد، منطقی به‌نظر نمی‌رسد.
پنج مورد بعدی در لیست رکوردها کدام است؟
- ۴۳۵
- ۲۹۲
- ۲۳۵
- ۲۱۳
- ۲۱۱
۳۹ نفر بیش از ۱۰۰ معامله در سال داشته‌اند
در مجموع ۳۹ نفر در فهرست مشاوران مسکنی هستند که در سال ۲۰۱۷ بیش از ۱۰۰ معامله انجام داده‌اند. البته من این طبقه را در فهرست نیاوردم، چون این اعداد واقعا نشانگر این نیستند که این مشاوران چند معامله انجام می‌دهند. اما با این حال، ارقام چشمگیر است! بقیه ماجرا به عهده شماست که براساس شرایط خودتان این آمارها را تحلیل کنید و ببینید کجا ایستاده‌اید.
