چه زمانی باید خانه‌تان را بفروشید تا سرمایه‌گذاری بزرگتری در بازار مسکن بکنید؟
همیشه برای تصمیم‌گیری درباره خرید و فروش خانه‌تان باید با مشاور املاک خود مشورت کنید چرا که وضعیت بازار املاک همواره در حال تغییر است
اسپانسر ویژه: مهرام ارژنگی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
شما با سرمایه‌گذاری در املاک تورنتو اندوخته خوبی جمع کرده‌اید و سبد سرمایه‌گذاری مناسبی برای خود ساخته‌اید. حالا با توجه به رونقی که بازار کاندو تجربه کرده است، تصمیم دارید که ملک سرمایه‌گذاری دیگری به سبدتان اضافه نمایید، اما بانک‌ها می‌گویند شما تا حداکثر تعیین‌شده، وام دریافت کرده‌اید. چگونه باید تشخیص داد که آیا زمان آن رسیده که یکی از داراییهایتان را به منظور حفظ رشد سبد سرمایهگذاریتان بفروشید، یا نه؟
ما در این مطلب به شما خواهیم گفت که، با توجه به شرایط فعلی بازار املاک تورنتو، چه زمانی برای فروش ملک سرمایه‌گذاری شده شما مناسب است و باید چه کارهایی انجام دهید تا ضرر نکنید.
خیلی‌ها این دیدگاه را دارند که نباید دارایی‌‌های خودتان را بفروشید، مگر آن که سود حاصل از فروش آنقدر باشد که عواید به دست آمده از سرمایه‌گذاری مجدد آن، بیشتر از عواید حاصل از ادامه تملک دارایی اولیه باشد.
دستورالعمل‌های وام‌دهی ما در کانادا، به منظور حفظ ثبات و امنیت اقتصاد و بازار املاک، بسیار محافظه‌کارانه تدوین شده است، اما همین امر گاهی اوقات مانعی بر سر راه رشد سبد سرمایه‌گذاری افراد می‌شود. بنابراین، اگر با وام‌دهنده‌ی خود به مانع برخورد کرده‌اید، ممکن است زمان ارزیابی سبد سرمایهگذاریتان فرا رسیده باشد.
گام نخست؛ ارزیابی صحیح
برای تصمیم‌گیری درست، با کارگزار املاک خود همه‌ی ملک‌های موجود در سبد خود را از طریق مقایسه‌ی ارزش ناخالص دارایی‌ها با باقیمانده‌ی بدهی مربوط به آن دارایی‌ها، مورد ارزیابی قرار دهید. برای هر کدام از داراییهایتان باید از موارد زیر مطلع باشید:
ارزش بازار فعلی (CMV) این ملک چقدر است؟
چقدر از وام مسکن این ملک باقی مانده است؟
پیش‌بینی رشد سالانه‌ی این ملک چقدر است؟
چه مقدار از اصل وام شما هر سال باز پرداخت می‌شود؟
اگر تا چهار سال دیگر دست نگه داریم، چقدر سود می‌کنیم؟
برای مثال فرض کنید که یکی از ملک‌های سبد سرمایه‌گذاری شما در تورنتو، چند سال پیش به قیمت ۳۰۰ هزار دلار خریداری شده است و در حال حاضر، ۱۸۰ هزار دلار از وام مسکن آن باقی مانده است. ارزش خالص این ملک در سبد شما، در طی چندین سال در حال افزایش بوده است و اکنون، ارزش فعلی بازار آن ۵۵۰ هزار دلار است.
اگر بخواهید چهار سال دیگر نیز این ملک را نگه دارید، چقدر عایدتان خواهد شد؟
اگر بفروشیم، چقدر سود می‌کنیم؟
طبق مثال بالا، اگر ملک خود را برای چهار سال دیگر نگه دارید، حدود ۱۴۱ هزار دلار به دست خواهید آورد. سوالی که باید از خودتان بپرسید، این است: «آیا راه دیگری برای استفاده از این دارایی وجود دارد، که بیشتر از مبلغ برآورد شده ۱۴۱ هزار دلاری، سود داشته باشد؟»
بگذارید حساب کنیم که اگر این ملک را امروز بفروشیم، از سرمایه‌گذاری مجدد آن چقدر به دست می‌آورید. به یاد داشته باشید که ممکن است مجبور شوید جریمه‌های اندک وام مسکن را نیز، در صورت اعمال، کسر کنید.
اکنون بیایید فرض کنیم که ما بخشی از این ۳۳۷,۴۲۵ دلار را با استفاده از استراتژی بهره‌برداری خود، در دو دارایی، که ارزش خالص آن‌ها بتواند بطور همزمان، با نرخ پیش‌بینی شده‌ی رشد بازار افزایش یاید، سرمایه‌گذاری کنیم.
حالا بیایید درآمدهای خود را از دو کاندوی ۵۰۰ هزار دلاری پیش‌فروش، از پیش‌پرداخت تا سکونت (چهار سال)، تجزیه و تحلیل کنیم. با سرمایه‌گذاری مجدد بخشی از عواید حاصل از فروش دارایی اولیه‌تان، شما در واقع قادر هستید که ظرف چهار سال، ۴۱ درصد بیشتر درآمد کسب کنید (۲۰۰ هزار دلار در مقابل ۱۴۱ هزار دلار)، همچنین ۸۸,۵۲۵ دلار دیگر نیز از فروش دارایی اولیه خواهید داشت.
بنابراین شما با فروش خانه خود می‌توانید پول بیشتری بدست آورید، به شرط آن که سبد سرمایه‌گذاری املاک‌تان را تحلیل کرده، دارایی مناسبی را فروخته و عواید حاصل از آن را مجددا سرمایه‌گذاری کنید.
رشد تاریخی بازار کاندو در تورنتو را در نظر بگیرید
همیشه به یاد داشته باشید که این محاسبات، برآورد محافظه‌کارانه‌ای بر اساس میانگین نرخ رشد تاریخی تورنتو است. بازار کاندوی تورنتو در برخی موارد، سالانه بین ۵ تا ۲۰ درصد رشد داشته است.
مزیت دیگری که فروش و سرمایه‌گذاری مجدد در دو ملک جدید دارد، آن است که هنگام تحویل گرفتن ملک جدید، شما در واقع یکی از جدیدترین ساختمان‌های فروش مجدد منطقه را به دست آورده‌اید. این ساختمان‌های جدید نوعا بیشترین درآمد حاصل از فوت مربع را در منطقه به خود اختصاص می‌دهند.
شماره ۱۹۲ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
