کاندوی خود را انتخاب کرده‌اید؟ قبل از نهایی کردن خرید به این نکات توجه کنید

این شماره هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: علی سنجانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

بازار آرام تورنتو این روزها خیلی‌ها را به این نتیجه رسانده که با توجه به شرایط مالی خود، به خریدن کاندو فکر کنند. وارد شدن به این بازار جذاب البته نیازمند توجه به موارد زیادی است که یکی از اصلی‌ترین آنها، انتخاب مشاور املاک مناسب و آگاهی کامل از نیازهایی است که داریم. اما اگر احساس کردیم یک پروژه پیش‌فروش یا یک واحد مسکونی، در نگاه اول برای خریدن مناسب است، باید چه مواردی را قبل از خریدن آن رعایت بکنیم؟

این مطلب برای شمایی است که در فکر خریدن کاندوی مناسب هستید؛ یک راهنمای کاربردی درباره مهم‌ترین نکات انتخاب کاندو در تورنتو.

برای خریدن کاندو در تورنتو توجه به هزینه‌های ماهیانه و همچنین وضعیت مدیریت ساختمان، دو موضوع بسیار سرنوشت‌ساز است. گاهی ممکن است هزینه‌های پایین ماهیانه ساختمان، شما را به خریدن آن مشتاق کند اما کمی بعد متوجه شوید که باید هزینه‌های بیشتری را تقبل کنید.

هزینه‌های ماهیانه را فراموش نکنید

یک خبر خوب برای خریداران کاندوها این است که دیگر هرگز نگران تعویض سقف یا تعمیر  فرنس (سیستم گرمایش) یا حتی سرمایش نخواهند شد. البته این راحتی، ارزان تمام نمی‌شود و هر ماه باید مبلغی را با عنوان هزینه‌های ماهانه کاندو یا همان Maintenance Fee پرداخت.

شما به عنوان ساکن کاندو، مالک داخل واحد خود هستید. بیرون واحد شما و زمین اطراف ساختمان در تملک جمعی شما و دیگر ساکنان ساختمان قرار دارد. حفظ و نگهداری کلی این بخش، با هزینه‌های ماهانه پرداختی و توسط هر فرد تامین می‌شوند.

برخی از این هزینه‌ها، اما نه ضرورتا همه آنها، هزینه‌های مربوط به آب و برق است.

برخی از هزینه‌های کاندو نیز به صندوق پس‌انداز تعلق می‌گیرد که برای تعمیرات اساسی و هزینه‌های تعویض کنار گذاشته می‌شوند؛ تعمیراتی که با قدیمی شدن ساختمان به وجود می‌آیند.

البته هرچه امکانات و خدمات در کاندوی شما بیشتر باشد، باید مبلغ بیشتری پرداخت کنید؛ نگهبانی ۲۴ ساعته، gym و مامور پارک خودرو.

همچنین هرچه واحد بزرگ‌تر باشد، هزینه‌های آن بیشتر است. برای مثال در تورنتو، هزینه‌های معمول کاندو برای یک واحد پیش‌ساخته حدود ۵۵ سنت به ازای هر فوت مربع واحد شما برای سال اول است.

گاهی هزینه‌ها ناگهان زیاد می‌شود

سازندگان تضمین می‌کنند که هزینه‌های نگهداری واحدهای پیش‌ساخته برای یک سال پس از خریدتان افزایش نخواهند یافت. تعجب نکنید که اگر پس از این زمان، هزینه‌ها بطور قابل توجهی افزایش پیدا کنند. این اتفاقی است که برای دونا برودی، معاون آموزشی در تورنتو رخ داد. او و همسرش، الکس، چند سال پیش کاندویی را برای پسرشان خریداری کردند تا هنگام رفتن به دانشگاه از آن استفاده کند. برودی می‌گوید: «هزینه‌های سال اول کاندو ۶۰ دلار در ماه بود، اما سال دوم بیش از دو برابر و ۱۲۶ دلار شد.»

همیشه ارزان‌تر، بهتر نیست

پیش از خرید، بدانید هزینه‌های کاندوی شما دقیقا شامل چه مواردی می‌شود. برخی ساختمان‌ها تسهیلات آب و برق را هم جزو هزینه‌های نگهداری لحاظ می‌کنند، در حالی که در ساختمان‌های دیگر، مالکان خود مستقیما هزینه برخی از تسهیلات را پرداخت خواهند کرد. برای کاندوی پیش‌خرید، مشخص کنید که از زمان ساخت آن سالانه چه مقدار هزینه‌های آن بالا رفته است. در اکثر موارد، هزینه‌ها حدود دو درصد تا پنج درصد در سال می‌شود اما افزایش می‌تواند بیشتر باشد؛ خصوصا در ساختمان‌های قدیمی‌تر.

مراقب هزینه‌های بسیار پایین کاندوهای پیش‌خرید باشید. این ارقام اغلب نشانه این است که حفظ و نگهداری کمی صورت گرفته است؛ پس به زودی مخارج سنگین پیش خواهند آمد. رایلی می‌گوید: «در ساختمان قدم بزنید. آیا رنگ دیوار پریدگی دارد؟ آیا موزاییک‌های دیوارها کنده شده‌اند؟»

گواهی‌نامه وضعیت را بررسی کنید

گواهی‌نامه وضعیت یا همان Status Certificate می‌تواند در تشخیص اینکه هیئت مدیره کاندو پرداخت‌های ماهانه ساکنان را به شکل مناسب خرج کرده‌اند به شما کمک کند. این سند همچنین به شما می‌گوید که صاحب کنونی واحد شما تمامی هزینه‌های مشترک‌اش را تا به امروز پرداخت کرده است یا خیر. این موضوع بسیار مهم است. چون اگر هزینه‌های مشترک یک واحد کاندو کاملا پرداخت نشده باشد، شما مسئول آنها خواهید بود. البته اگر یک واحد پیش‌فروش را خریداری می‌کنید، گواهی‌نامه معمولا واضح خواهد بود.

گواهی‌نامه وضعیت Status Certificate صورت کاملی از امور مالی هیئت مدیره کاندو و قواعدی را فراهم می‌سازد که صاحبان باید بدانند.

این سند به شما می‌گوید آیا دعوی حقوقی‌ای علیه هیئت مدیره یا هرگونه برآورد مالیاتی خاص بخاطر هزینه‌های آتی وجود دارد یا خیر. آیا می‌توانید فرش واحدتان را برداشته و کف آن چوب کار بگذارید؟ آیا می‌توانید در صورت استفاده نکردن از واحد آن را به کسی اجاره بدهید؟ تمامی این سوالات در گواهی‌نامه وضعیت پاسخ داده شده‌اند.

دریافت گواهی‌نامه برای شما ۱۰۰ دلار هزینه خواهد داشت و باید ظرف ۱۰ روز پس از درخواست به شما تحویل داده شود. لازم است شما و وکیل‌تان این گواهی‌نامه و اسناد ضمیمه آن را خوانده و مطمئن شوید از عمل‌کرد هیئت مدیره کاندو راضی هستید.

قوانین هیئت مدیره کاندو خود را بدانید

هیئت مدیره کاندو Condo Board، هزینه‌های ماهانه برای تمامی واحدها را، معمولا بر اساس مقیاس هر واحد، تعداد واحدهای مسکونی و هزینه‌های تعمیر و نگهداری مشخص می‌کنند. اعضای هیئت مدیره توسط ساکنان انتخاب می‌شوند. آنها معمولا افرادی هستند که وقت و انرژی خود را صرف عمل‌کرد مناسب‌ ساختمان می‌کنند. وظایف آنها، هم مدیریتی و هم کنترلی است. آنها باید مطمئن باشند که به اندازه کافی بودجه پس‌انداز برای تعمیرات اضطراری و پرداخت دستمزد تعمیرکاران وجود دارد. ضمن اینکه در تدوین دستورالعمل‌های مربوط به ساختمان نیز مشارکت می‌کنند. هیئت مدیره همچنین به عنوان نوعی دادگاه رفع اختلاف عمل می‌کند. آنها هنگامی که نزاع‌های مرتبط با مجموعه میان ساکنان بالا بگیرد، می‌توانند نقش مهمی ایفا کنند.

همیشه به فروش مجدد فکر کنید

در حالی که ممکن است در واحد کاندو برای چند سالی زندگی کنید، روزی فرا خواهد رسید که به ناچار بخواهید (یا لازم باشد) آن را بفروشید. به همین دلیل فراموش نکنید که اگر هر چند مدت یک بار خانه را بازسازی و نوسازی کنید، به ارزش خانه افزوده خواهد شد. اگر واحدی را پیش از ساخته شدن آن خریداری می‌کنید (پیش خرید می‌کنید) درخواست اپلاینس استیل و گرانیت کانتر تاپ در بخش آشپزخانه و کف هارد وود و تجهیزات روشنایی کافی را فراموش نکنید. سعی کنید بزرگترین واحدی که استطاعت‌اش را دارید خریداری کنید. معمولا فروش واحدهای تک خوابه و استودیو مشکل‌تر است. از واحدهایی که به منطقه شوتینگ زباله یا ورودی پارکینگ دید دارند یا نزدیک آسانسور هستند اجتناب کنید. این واحدها پر سروصداتر و محل رفت و آمد بیشتر اند. اگر استطاعت مالی دارید، حتی اگر خودتان رانندگی نمی‌کنید، یک محوطه پارکینگ را هم خریداری کنید. شما همیشه می‌توانید آن را اجاره بدهید. ضمن اینکه داشتن پارکینگ هنگامی که واحدتان را می‌فروشید، ارزش آن را بسیار بیشتر می‌کند.

گاهی بهتر است اول اجاره کنید بعد بخرید

هنوز یک سال از زندگی سباستیانو در کاندوی جدیدش نگذشته بود که از پنجره بیرون را نگاه کرده و متوجه شد که برج‌سازان مشغول آماده شدن برای ایجاد برج دیگری در منطقه خالی رو‌به‌رو هستند؛ برجی که جلوی دید کاندو او را می‌گرفت. او چه کار کرد؟ فورا کاندویش را فروخت و واحد مالک‌داری را در برج نزدیکی برای یک سال اجاره کرد. او می‌گوید: «پیش از اینکه کاندوی دیگری بخرم، می‌خواستم واقعا مطمئن شوم که از زندگی در آن لذت خواهم برد.»

خبرهای خوب؟ او عاشق زندگی در مکان جدیدش شد. هزینه‌ها پایین و ساختمان بسیار خوشایند بود و همچنان می‌شد تا محل کار پیاده رفت و آمد کرد. بعد از یک سال، یک واحد ۸۰۰ فوت مربع را در همان ساختمان خریداری کرد. او می‌گوید: «به محض اینکه این واحد را برای فروش گذاشتند آن را بلافاصله خریداری کردم. تصمیم دارم مدت زمانی خیلی طولانی همینجا زندگی کنم.»