اطلاعات لیستینگ‌های کاندو در MLS؛ چطور آنها را بخوانیم و متوجه شویم؟

تصور کنید به سراغ خرید یا اجاره کاندو در تورنتو می‌روید و یک برگه لیستینگ MLS جلوی شماست؛ پر از اعداد، مخفف‌ها و اصطلاحاتی که هرکدام می‌توانند سرنوشت معامله‌تان را عوض کنند. این برگه سه بخش اصلی دارد: بالایی، میانی و پایینی. در هر بخش نکاتی وجود دارد که اگر آنها را ندانید، ممکن است بعدا غافلگیر شوید.

در بخش بالایی چه چیزهایی باید بررسی کنید؟ چرا مالیات درج‌شده ممکن است واقعی نباشد؟ DOM دقیقا چه کمکی به شما در مذاکره و چانه‌زنی می‌کند؟ و چرا عدد ۴ در برخی برج‌های تورنتو غیب شده است؟

بخش میانی پر از اطلاعات درباره هزینه‌های ماهانه است. کدام هزینه‌ها مثل آب، برق، گرمایش یا حتی تلویزیون کابلی داخل شارژ ساختمان هستند و کدام جداگانه باید پرداخت شوند؟ چه طور بفهمیم جهت نورگیری واحد مناسب است یا پارکینگ واقعا در مالکیت واحد است نه اجاره‌ای؟

و در نهایت در بخش پایینی، توضیحات اتاق‌ها و یادداشت‌های نماینده فروشنده را می‌بینید. اما آیا همیشه می‌شود روی این نوشته‌ها حساب باز کرد؟

برای اینکه بدانید هر کدام از این سوال‌ها چه پاسخی دارند و چطور می‌توانید حرفه‌ای برگه‌های لیستینگ را بخوانید، این مطلب را بخوانید.

برای آسان‌تر شدن بررسی برگه‌های لیستینگ کاندو در تورنتو، این راهنما برگه MLS را به سه بخش «بالایی»، «میانی» و «پایینی» تقسیم می‌کند. در هر بخش، اطلاعات متفاوتی آمده که هنگام خرید یا اجاره باید به‌همه آنها توجه شود؛ از قیمت و مالیات و DOM گرفته تا سن ساختمان، امکانات، پارکینگ و توضیحات تکمیلی نماینده فروشنده.

 

بخش بالایی لیستینگ MLS تورنتو

• Price and Address (قیمت و آدرس): قیمت و نشانی ملک.
• Taxes (مالیات‌ها): مالیات سالانه بر اساس ارزیابی Municipal Property Assessment Corporation ـ MPAC محاسبه می‌شود. مطمئن شوید سالِ مبلغ مالیات صحیح باشد؛ گاهی مبلغِ سال‌های گذشته درج می‌شود که می‌تواند به‌طور چشمگیری پایین‌تر باشد.
• DOM: مخفف Days On The Market؛ تعداد روزهایی که ملک در بازار لیست شده است. هرچه مدت ماندن ملک در بازار طولانی‌تر باشد، شانس چانه‌زنی بر سر قیمت و شرایط بیشتر است.

 

از مالیات تا DOM؛ جزئیات ریز اما تعیین‌کننده

• Bedrooms (اتاق‌خواب‌ها): اگر تعداد «۰» باشد یا ذکر نشده باشد، احتمالا با سوئیت/استودیو طرف هستید. علامت «۱+» یعنی وجود یک اتاق «Den».
• Washrooms (سرویس‌ها): رقم اول تعداد سرویس‌ها و رقم دوم تعداد قطعات هر سرویس است:
  ۱×۴ یعنی سینک، توالت، دوش، وان | ۱×۳ یعنی دستشویی، توالت، دوش یا وان | ۱×۲ یعنی سینک و توالت.
• Level (طبقه): نشان‌دهنده طبقه واحد است. در تورنتو، ارقام اولِ شماره واحد لزوما با طبقه یکی نیست.
• Property Mgmt (شرکت مدیریت ملک): کیفیت مدیریت به ساکنان و مدیرِ حاضر در محل وابسته است، اما بد نیست درباره شرکت‌های مدیریت ملک در تورنتو تحقیق کنید؛ بعضی‌ها شهرت خوبی ندارند.
• Occup (اشغال): مشخص می‌کند واحد خالی است یا مستاجر/صاحبخانه در آن ساکن است.
• Possession (تاریخ تحویل): بهترین تاریخ مدنظر فروشنده برای نهایی‌کردن قرارداد.

 

توضیح – طبقه واقعی کجاست؟

برج‌های زیادی در تورنتو طبقه سیزدهم یا طبقات شروع‌شونده با «۴» ندارند؛ چون در فرهنگ چینی عدد «۴» بدیمن است و تلفظش به «مرگ» شبیه است. بنابراین واحد «۳۹۰۵» ممکن است در واقع در طبقه «۳۷» باشد.

 

مدارک و شناسه‌ها را از قلم نیندازید

• SPIS: گزارش اطلاعات ملک فروشنده (Seller’s Property Information Statement) که گاهی توسط فروشنده تکمیل می‌شود و حاوی همه اطلاعات شناخته‌شده درباره ملک است؛ معمولا برای خانه‌ها نه کاندوها.
• Corp# (شماره ثبت کاندو)، Unit# (شماره واحد).
• Zoning (منطقه‌بندی): بیشتر درباره خانه‌ها معنا دارد و معمولا برای استفاده وکلا و مشاوران است.
• Dir/Cross St (نزدیک‌ترین تقاطع اصلی)، #Shares% (فقط برای تعاونی‌ها).
• Locker# (توصیف حقوقی کمد انباری): اگر در قرارداد فروش آمده باشد؛ اغلب برای استفاده وکلاست و زیاد هم خالی می‌ماند.
• Rms (تعداد کل اتاق‌ها): بعضی مشاوران نشیمن/ناهارخوریِ یکپارچه را دو اتاق حساب می‌کنند؛ اگر کاندوی یک‌خوابه‌ای با «۴ اتاق» دیدید، عجله نکنید.
• MLS# (شماره MLS) برای استفاده داخلی یا مراجعه سریع.
• Bldg Name (نام ساختمان): گاهی مشاوران املاک حوصله ندارند و آن را خالی رها می‌کنند!
• Status Cert (گواهی وضعیت): مشخص می‌کند گواهی وضعیت (Status Certificate) آماده است یا باید سفارش داده شود؛ معمولا وکیل یا مشاور شما پیگیری می‌کند.
• Pin# (شناسه ملک): شناسه‌ای که شهرداری استفاده می‌کند.

 

بخش میانی لیستینگ MLS تورنتو

• Heat (نوع گرمایش).
• Apx Age (سن تقریبی ساختمان): معمولا به‌صورت بازه؛ از مشاور بخواهید صحتش را بررسی کند.
• Apx Sqft (مساحت تقریبی): معمولا به‌صورت بازه؛ می‌توان از طریق MPAC صحت‌سنجی کرد.
• Sqft Source (منبع مساحت): اغلب به‌عنوان اندازه «دقیق» ادعا می‌شود، اما همیشه باید بررسی شود.
• Exposure (جهت): شرق/غرب/شمال/جنوب؛ نزدیکی به بزرگراه یا خط راه‌آهن اهمیت حیاتی دارد.
• Pets Perm (اجازه نگهداری حیوان خانگی): مجاز است یا نه.

 

هزینه‌های ماهانه؛ خط‌کشی شفاف دخل‌وخرج

• Locker (کمد انباری): ملکی است یا اجاره‌ای.
• Maint: هزینه‌های نگهداری یا همان شارژ کاندو.
• A/C (تهویه مطبوع): دارد یا ندارد.
• Elev/Lift (آسانسور): در کاندوهای کم‌ارتفاع و قدیمی‌تر حتما چک شود.
• Taxes Incl (شمول مالیات در شارژ): عموما نه؛ اما در برخی خانه‌های ویکتوریاییِ تبدیل‌شده به کاندومینیوم‌های ۲ تا ۳ واحدی، مالیات در شارژ ماهانه لحاظ می‌شود.
• Heat Incl: شمول گرمایش در شارژ.
• Cable TV Incl (شمول تلویزیون کابلی): در ساختمان‌های قدیمی‌تر ممکن است.
• Bldg Ins Incl: شمول بیمه ساختمان و مشاعات.

 

امکانات، انرژی و آب؛ چه چیزهایی داخل شارژ است؟

• Com Elem Incl (شمول نگهداری از مشاعات/امکانات): معمولا بله.
• Retirement (خانه بازنشستگی): برخی مشاوران ممکن است ملک مخصوص بازنشستگان را پیشنهاد دهند.
• Water Incl (شمول آب): به‌ندرت.
• Hydro Incl: شمول برق ـ Hydro.
• CAC Incl (شمول برق مصرفیِ A/C).
• Prkg Inc (شمول هزینه نگهداری پارکینگ).
• Balcony (بالکن): نوع آن؛ ژولیت/اوپن/تراس.
• Ens Lndry (رخت‌شویی داخل واحد): برخی کاندوهای قدیمی تجهیزات مشترک در طبقه پایین یا راهرو دارند.
• Park Type (نوع پارکینگ): ملکی یا اجاره‌ای.
• Park Spcs (تعداد کل جای پارک).
• Bldg Amen (امکانات ساختمان): معمولا کامل فهرست نمی‌شود؛ مشاور می‌تواند جزئیات را بدهد.
• Kitchens (تعداد آشپزخانه‌ها).
• Fam Rm (اتاق نشیمن): دارد یا نه؛ معمولا «N» ثبت می‌شود.
• Basement (زیرزمین): برای خانه‌ها کاربرد دارد، نه کاندوها.
• Fireplace/Stv (شومینه): اگر وجود دارد ذکر می‌شود.
• Assessment (ارزش ارزیابی MPAC): غالبا خالی می‌ماند.
• Spec Desig (عنوان خاص/میراث فرهنگی): ممکن است بخشی یا تمام ساختمان ثبتِ میراث باشد.
• Central Vac (جارو مرکزی): در کاندوها کمتر رایج است.
• UFFI (عایق Urea Formaldehyde): درباره کاندومینیوم‌ها کاربردی ندارد و معمولا خالی است.
• Cert Level (سطح گواهی محیط‌زیستی): معمولا پر نمی‌شود.
• Energy Cert (گواهی‌های انرژی سبز): اگر وجود داشته باشد.
• GreenPIS: مرتبط با محیط‌زیست.
• Lndy Lev (محل تجهیزات رخت‌شویی).
• Exterior (مصالح نمای بیرونی).
• Park/Drive (موقعیت پارکینگ): زیرزمینی یا روی سطح.
• Park $/Mo (هزینه ماهانه اضافی پارکینگ): اگر وجود دارد.
• Prk Lgl Dsc (توصیف حقوقی پارکینگ): معمولا برای وکلا و مشاوران است و اغلب خالی می‌ماند.

 

بخش پایین و توضیحات لیستینگ MLS

• Room description (توضیحات اتاق‌ها): شامل اندازه‌ها و توضیح کوتاه بیشتر اتاق‌ها، به‌جز سرویس‌ها و همه انواع راهروها.
• Client remks and Extras (توضیحات نماینده فروشنده و موارد اضافه): معمولا توصیفی جامع از امکانات که توسط مشاورِ نماینده فروشنده نوشته می‌شود.

نکته: در پایین‌ترین بخش برگه، نام و اطلاعات تماس بنگاه املاکی که نمایندگی فروشنده را بر عهده دارد، درج شده است.