فهرست مطالب
در ۲۰ سال گذشته، سه شهر بزرگ کانادا، یعنی ونکوور، تورنتو و مونترال، در بازار مسکن آمریکای شمالی رکوردی تاریخی ثبت کرده‌اند. قیمت خانه‌ها در این شهرها حدود سه برابر شده؛ رشدی که حتی شهرهای پررونق آمریکا مانند دالاس، سیاتل و سان‌فرانسیسکو هم به آن نرسیده‌اند.
در ونکوور، میانگین قیمت خانه از ۳۷۵ هزار دلار به بیش از ۱.۱ میلیون دلار کانادا رسیده؛ در حالی که جمعیت تنها ۴۴ درصد افزایش یافته است. آیا همین تفاوت رشد جمعیت و قیمت، راز گران‌ترین بودن ونکوور در جهان است؟
در تورنتو، رشد ۲۰۰ درصدی قیمت در برابر تنها ۳۵ درصد افزایش جمعیت، این شهر را به مرکز بحران مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن تبدیل کرده. چطور موفقیت اقتصادی تورنتو به بزرگ‌ترین چالش خریدارانش بدل شد؟
و در مونترال، قیمت‌ها ۲۰۲ درصد بالا رفته، اما جمعیت فقط ۲۳ درصد رشد کرده. چگونه شهری که زمانی مقرون‌به‌صرفه‌ترین بازار کانادا بود، حالا به «تورنتوی دوم» تبدیل شده است؟
در مقابل، در دالاسِ آمریکا، رشد قیمت تقریباً هم‌پای رشد جمعیت بوده. چه عواملی باعث شده بازار مسکن کانادا چنین از واقعیت اقتصادی فاصله بگیرد؟
برای خواندن جزئیات کامل و پاسخ به این پرسش‌ها، این گزارش را بخوانید.
در بیست سال گذشته، بازار مسکن در آمریکای شمالی تغییراتی چشمگیر را تجربه کرده است، اما سه شهر کانادایی، یعنی ونکوور، مونترال و تورنتو، در این رقابت بی‌سابقه، گوی سبقت را از همه ربوده‌اند.
بر اساس داده‌های تازه‌ی WOWA Data Labs، این سه شهر بیشترین رشد قیمت مسکن را بین سال‌های ۲۰۰۵ تا ۲۰۲۵ داشته‌اند؛ رشدی که حتی بازارهای داغ آمریکا مانند دالاس، سیاتل و سان‌فرانسیسکوهم به گرد پای آنها نرسیده‌اند.
ونکوور؛ شهری که خانه در آن از طلا گران‌تر شده
در میان ۲۵ کلان‌شهر برتر آمریکای شمالی، ونکوور در صدر فهرست ایستاده است. قیمت میانگین خانه در این شهر از حدود ۳۷۵ هزار دلار کانادا در سال ۲۰۰۵ به ۱.۱۷ میلیون دلار کانادا در سال ۲۰۲۵ رسیده، افزایشی خیره‌کننده به میزان ۲۱۱ درصد.
اما نکته جالب‌تر اینجاست که در همین بازه زمانی، جمعیت ونکوور فقط ۴۴ درصد رشد کرده است. یعنی قیمت مسکن پنج برابر سریع‌تر از رشد جمعیت بالا رفته! همین اختلاف، ونکوور را به یکی از غیرقابل‌دسترس‌ترین بازارهای جهان تبدیل کرده؛ شهری که ترکیبی از تقاضای بالا، زمین محدود و حضور خریداران خارجی باعث جهش مداوم قیمت‌ها شده است.
مونترال؛ شهری آرام که ناگهان گران شد
مونترال در جایگاه دوم این فهرست قرار دارد، با رشد ۲۰۲ درصدی قیمت‌ها طی بیست سال گذشته. میانگین قیمت خانه از ۱۹۱ هزار دلار کانادا در سال ۲۰۰۵ به ۵۷۸ هزار دلار کانادا رسیده است. اما در همین مدت، جمعیت مونترال تنها ۲۳ درصد افزایش یافته.
این یعنی رشد قیمت تقریباً ۹ برابر سرعت رشد جمعیت بوده است. تا چند سال پیش مونترال به عنوان یکی از مقرون‌به‌صرفه‌ترین شهرهای بزرگ کانادا شناخته می‌شد، اما با افزایش مهاجرت، رشد بازار فناوری، و بالا رفتن تقاضا برای زندگی شهری، حالا در مسیر تبدیل‌شدن به «تورنتوی دوم» قرار گرفته است.
تورنتو؛ قلب تپنده اقتصاد و بحران مقرون‌به‌صرفه بودن
در تورنتو، سومین شهر در فهرست، میانگین قیمت خانه از ۳۲۸ هزار دلار کانادا در سال ۲۰۰۵ به ۹۸۱ هزار دلار کانادا در سال ۲۰۲۵ رسیده است؛ افزایشی معادل ۲۰۰ درصدی. در همین بازه، جمعیت تورنتو تنها ۳۵ درصد بیشتر شده است.
این رشد نامتوازن قیمت و جمعیت باعث شده تورنتو به مرکز بحران مقرون‌به‌صرفه بودن Affordability خرید خانه در کانادا بدل شود. شهری که هرچه مهاجر و نیروی کار بیشتری جذب می‌کند، به همان نسبت فشار بیشتری بر بازار مسکن می‌آورد. به بیان دیگر، موفقیت اقتصادی تورنتو خودش به عاملی برای گرانی بی‌پایان بدل شده است.
لازم به یادآوری است مقرون‌به‌صرفه بودن Affordability در بازار مسکن به این معناست که قیمت خرید یا اجاره خانه در مقایسه با درآمد خانوار منطقی و پرداخت آن ممکن باشد. این مفهوم معمولاً به درصدی از درآمد که صرف مسکن می‌شود، بستگی دارد (مثلاً کمتر از ۳۰٪ درآمد ماهانه).
در مقابل آن ارزان بودن خانه قرار دارد، که فقط به قیمت پایین‌تر اشاره می‌کند، بدون در نظر گرفتن توان مالی خریداران. یک خانه ممکن است ارزان باشد، اما اگر درآمدها پایین باشد یا هزینه‌های جانبی زیاد باشد، همچنان مقرون‌به‌صرفه نخواهد بود.
دالاس؛ رشد متعادل‌تر در جنوب مرز
برای مقایسه، نگاهی به دالاس در ایالات متحده بیندازیم؛ شهری که بیشترین رشد قیمت مسکن را در آمریکا داشته است. قیمت خانه در دالاس طی بیست سال گذشته ۱۳۹ درصد افزایش یافته، از حدود ۲۰۹ هزار دلار کانادا در سال ۲۰۰۵ به حدود ۵۰۱ هزار دلار کانادا در سال ۲۰۲۵.
اما جمعیت این شهر نیز در همین مدت ۴۴ درصد رشد کرده است. یعنی رشد قیمت تقریباً هم‌پای رشد جمعیت بوده، نه چندین برابر آن مانند شهرهای کانادایی. این مقایسه نشان می‌دهد که افزایش قیمت در آمریکا بیشتر حاصل رشد واقعی جمعیت و توسعه شهری بوده، در حالی که در کانادا، کمبود زمین و سیاست‌های محدودکننده ساخت‌وساز نقش پررنگ‌تری داشته‌اند.
نتیجه‌گیری: بحران کانادایی در بازار مسکن
این آمارها تصویر روشنی از تفاوت دو کشور ارائه می‌دهند. در کانادا، رشد نجومی قیمت‌ها ارتباط کمی با رشد جمعیت دارد و بیشتر نتیجه ترکیب عواملی چون کمبود عرضه، زمین محدود، نرخ بالای مهاجرت و سرمایه‌گذاری خارجی است. در مقابل، در ایالات متحده ساخت‌وساز گسترده‌تر، زمین ارزان‌تر و سیاست‌های منطقه‌ای متنوع‌تر باعث شده رشد قیمت‌ها تا حد زیادی متعادل باقی بماند.
به بیان ساده، اگر کسی در سال ۲۰۰۵ در ونکوور، مونترال یا تورنتو خانه‌ای خریده بود، امروز ارزش ملکش بیش از سه برابر شده است—سودی که هیچ بازار بزرگ دیگری در آمریکای شمالی به آن نزدیک نشده است.
