تخفیف‌های فدرال و استانی می‌توانند هزینه خرید خانه نوساز را به میزان قابل‌توجهی کاهش دهند، اما زمان پرداخت، شرایط واجد صلاحیت بودن و نحوه محاسبه تخفیف در پرونده مورگیج تعیین می‌کند که خریدار برای نهایی کردن معامله چه مقدار پول نقد نیاز دارد
خریداران خانه نوساز در انتاریو ممکن است واجد شرایط دریافت مجموعا تا ۱۳۰ هزار دلار تخفیف مالیاتی باشند؛ مبلغی که می‌تواند بخش مهمی از هزینه خرید خانه را کاهش دهد.
اما یک نکته اساسی وجود دارد: تایید واجد شرایط بودن برای دریافت تخفیف، لزوما به معنای در دسترس بودن این پول هنگام نهایی کردن معامله نیست.
اگر سازنده مبلغ تخفیف را از قیمت خانه کم نکند، خریدار ممکن است مجبور شود ابتدا هزینه مربوطه را از منابع مالی خود بپردازد و سپس منتظر بازپرداخت بماند. همین تفاوت می‌تواند بر میزان پول نقد موردنیاز برای خرید خانه و نحوه تنظیم مورگیج تاثیر بگذارد.
بازار املاک و مستغلات کانادا این روزها کم‌رونق است، اما برخی از افرادی که برای نخستین بار خانه می‌خرند، از ورود به بازار در شرایط فعلی استقبال می‌کنند؛ بازاری که به گفته نویسنده مقاله، نسبت به بازار رقابتی چند سال پیش شرایط متفاوتی دارد. خانه‌های نوساز نیز توجه ویژه‌ای جلب کرده‌اند و تخفیف‌های جدید مالیاتی GST/HST یکی از عوامل جذابیت آنهاست.
Ross Taylor کارشناس مورگیج و نویسنده این مقاله در Canadian Mortgage Trends می‌گوید پس از دریافت پرسش‌های متعدد درباره این تخفیف‌ها، از سوی کسانی که قصد خریدن خانه دارند، متوجه شده است که برای پاسخ‌گویی دقیق به آنها باید جزئیات برنامه‌ها را بررسی کند.
مسئله فقط میزان تخفیف نیست. برای خریدار و متخصص مورگیج، زمان دسترسی به این پول نیز اهمیت دارد؛ زیرا ممکن است فردی واجد شرایط دریافت ده‌ها هزار دلار تخفیف باشد، اما هنگام نهایی کردن معامله همچنان به منابع مالی دیگری نیاز داشته باشد.
تخفیف فدرال خرید خانه نوساز چقدر است؟
خریداران واجد شرایطی که نخستین خانه خود را در کانادا می‌خرند، می‌توانند برای خانه نوسازی با قیمت یک میلیون دلار یا کمتر، تا ۵۰ هزار دلار از مالیات GST یا بخش فدرال مالیات HST را پس بگیرند. این تخفیف معادل ۱۰۰ درصد مالیات مربوطه است و سقف آن ۵۰ هزار دلار تعیین شده است.
برای خانه‌هایی با قیمت بین یک میلیون تا ۱.۵ میلیون دلار، مبلغ تخفیف به‌صورت متناسب کاهش می‌یابد. بر اساس مثالی که خود آژانس درآمد کانادا CRA ارائه کرده، خریدار خانه‌ای به قیمت ۱.۲۵ میلیون دلار می‌تواند ۲۵ هزار دلار تخفیف دریافت کند. برای خانه‌هایی با قیمت ۱.۵ میلیون دلار یا بیشتر، دولت فدرال تخفیف ویژه به خریداران بار اولی ارائه نمی‌کند.
مهلت‌های زمانی دریافت تخفیف فدرال
برای خرید خانه و زمین از سازنده، قرارداد خرید و فروش عموما باید در فاصله ۲۰ مارچ ۲۰۲۵ تا پیش از سال ۲۰۳۱ امضا شده باشد. ساخت‌وساز یا بازسازی اساسی نیز باید پیش از سال ۲۰۳۱ آغاز شود. علاوه بر این، خانه باید پیش از سال ۲۰۳۶ به مرحله تکمیل اساسی برسد و مالکیت آن به خریدار منتقل شود.
چه کسانی واجد شرایط تخفیف خریداران بار اولی هستند؟
در خرید خانه از سازنده، وضعیت خریدار به‌عنوان فردی که برای نخستین بار خانه می‌خرد، هنگام انتقال مالکیت بررسی می‌شود.
متقاضی باید دست‌کم ۱۸ سال داشته باشد و شهروند کانادا یا مقیم دائم این کشور باشد. همچنین، او نباید در سال تقویمی جاری یا چهار سال تقویمی پیش از آن، در خانه‌ای که مالک آن خودش، همسرش یا شریک زندگی عرفی Common-Law Partner او بوده است، به‌عنوان محل سکونت اصلی زندگی کرده باشد؛ فرقی نمی‌کند آن خانه در کانادا بوده باشد یا در کشور دیگری.
شرط دیگر این است که خریدار یا همسر و شریک زندگی عرفی او پیش‌تر تخفیف فدرال GST/HST ویژه خریداران بار اولی را دریافت نکرده باشند.
خانه نوساز نیز باید برای استفاده به‌عنوان محل سکونت اصلی خریدار خریداری شود. خریدار باید نخستین فردی باشد که پس از تکمیل اساسی ساخت‌وساز یا بازسازی اساسی، در آن خانه به‌عنوان محل سکونت زندگی می‌کند.
تخفیف‌های مالیاتی استانی؛ تمرکز بر انتاریو
علاوه بر برنامه فدرال، برخی استان‌های کانادا برنامه‌های جداگانه‌ای برای کاهش هزینه خرید خانه دارند.
در انتاریو، خریداران واجد شرایط ممکن است تا ۸۰ هزار دلار تخفیف بابت بخش استانی مالیات HST دریافت کنند. دولت این استان همچنین چند برنامه مختلف برای تخفیف مالیاتی مسکن نوساز دارد که شرایط و مهلت‌های آنها یکسان نیست.
پیشنهاد تخفیف جداگانه انتاریو برای خریداران بار اولی
انتاریو پیشنهاد داده است برنامه جداگانه‌ای برای خریداران بار اولی اجرا کند که بر اساس آن، کل بخش استانی ۸ درصدی مالیات HST تا سقف ۸۰ هزار دلار به خریدار بازگردانده شود. شرایط واجد شرایط بودن و بازه زمانی امضای قرارداد در این پیشنهاد طبق برنامه فدرال است.
در صورت ترکیب این تخفیف با حداکثر تخفیف فدرال، مجموع تخفیف مالیاتی می‌تواند به ۱۳۰ هزار دلار برسد. با این حال، این مبلغ به معنای دریافت خودکار چنین تخفیفی از سوی همه خریداران نیست و به شرایط برنامه‌ها بستگی دارد.
برنامه موقت تخفیف برای همه خریداران، نه فقط بار اولی
انتاریو برنامه موقت دیگری با عنوان تخفیف تقویت‌شده مسکن نوساز Enhanced New Housing Rebate یا ENHR دارد که خریداران واجد شرایط می‌توانند بدون توجه به اینکه بار اولی هستند یا خیر، از آن استفاده کنند.
این برنامه در کنار تخفیف موجود مسکن نوساز انتاریو می‌تواند تا ۸۰ هزار دلار از بخش استانی مالیات HST را پوشش دهد. خریداران واجد شرایط همچنین ممکن است تا ۵۰ هزار دلار از طریق برنامه پرداخت کمک‌هزینه مقرون به صرفه‌سازی خانه نوساز انتاریو Ontario New Home Affordability Payment یا ONHAP دریافت کنند تا بخشی از مالیات فدرال HST آنها جبران شود.
اما ONHAP مبلغی اضافه بر تمام تخفیف‌های فدرال نیست. مبلغ آن به میزان هرگونه تخفیف فدرال مسکن نوساز یا تخفیف فدرال GST/HST ویژه خریداران بار اولی که خریدار برای دریافت آن واجد شرایط است، کاهش می‌یابد. بنابراین، نباید این برنامه را به معنای دریافت ۵۰ هزار دلار اضافی بر تخفیف کامل فدرال خریداران بار اولی در نظر گرفت.
برای استفاده از این برنامه موقت انتاریو، قرارداد عموما باید بین اول اپریل ۲۰۲۶ تا ۳۱ مارچ ۲۰۲۷ امضا شود. این مهلت زمانی شامل پیشنهاد جداگانه تخفیف ویژه خریداران بار اولی نمی‌شود.
تخفیف استانی چگونه با قیمت خانه تغییر می‌کند؟
برنامه کمک‌هزینه مقرون به صرفه‌سازی خانه نوساز انتاریو یا ENHR در کنار تخفیف موجود مسکن نوساز انتاریو، کل بخش استانی مالیات HST را برای خانه‌هایی با قیمت حداکثر یک میلیون دلار پوشش می‌دهد.
برای خانه‌هایی با قیمت بیش از یک میلیون تا ۱.۵ میلیون دلار، مجموع تخفیف به مبلغ ثابت ۸۰ هزار دلار می‌رسد. با افزایش قیمت خانه به بیش از این محدوده، میزان تخفیف کاهش می‌یابد. برای خانه‌هایی با قیمت ۱.۸۵ میلیون دلار یا بیشتر، تخفیف موجود به سقف ۲۴ هزار دلار می‌رسد.
سایر استان‌ها چه برنامه‌هایی دارند؟
برخی استان‌های دیگر نیز برنامه‌های مخصوص خود را دارند:
- نوا اسکوشیا: تخفیف تا سقف ۳ هزار دلار.
- کبک: تخفیف مالیات فروش کبک QST.
- ساسکاچوان: تخفیف مالیات فروش استانی PST.
هرکدام از این برنامه‌ها شرایط و ضوابط خاص خود را دارند. در بریتیش کلمبیا نیز برنامه معافیت مالیات انتقال ملک برای خانه‌های نوساز، هزینه مالیات انتقال ملک را کاهش می‌دهد؛ این برنامه برخلاف تخفیف‌های GST یا PST، به بازپرداخت این مالیات‌ها مربوط نیست.
چرا زمان پرداخت تخفیف برای مورگیج اهمیت دارد؟
تفاوت میان تخفیفی که سازنده هنگام معامله از قیمت خانه کم می‌کند و تخفیفی که خریدار باید بعدا دریافت کند، می‌تواند بر تامین مالی یک خرید اثر بگذارد.
گاهی سازنده مبلغ تخفیف را از قیمت خانه کسر می‌کند و این مزیت از همان ابتدا در محاسبات نهایی معامله لحاظ می‌شود. در شرایط دیگر، خریدار باید ابتدا مبلغ مربوطه را بپردازد و سپس برای دریافت تخفیف درخواست بدهد.
دو خریدار در انتاریو را در نظر بگیرید که هر دو واجد شرایط دریافت ۸۰ هزار دلار تخفیف هستند. سازنده تخفیف خریدار اول را هنگام نهایی شدن معامله از قیمت خانه کم می‌کند. اما خریدار دوم باید این مبلغ را از منابع مالی خود بپردازد و بعد منتظر بازپرداخت بماند.
در حالت دوم، خریدار نمی‌تواند پولی را که قرار است در آینده دریافت کند، به‌عنوان وجه نقد موجود برای نهایی کردن معامله در نظر بگیرد. حتی اگر دریافت تخفیف تایید شود، فاصله زمانی میان پرداخت هزینه و بازپرداخت آن می‌تواند به تامین منابع مالی بیشتری نیاز داشته باشد.
آیا تخفیف بخشی از پیش‌پرداخت محسوب می‌شود؟
نویسنده مقاله هشدار می‌دهد که خریدار نباید به‌طور خودکار، تخفیفی را که سازنده هنگام نهایی کردن معامله از قیمت کم می‌کند، به‌عنوان بخشی از پیش‌پرداخت محسوب کند.
نحوه برخورد وام‌دهنده و شرکت بیمه مورگیج با این مبلغ اهمیت دارد. طبق دستورالعمل فعلی ارزیابی وام شرکت Sagen، اگر وام‌گیرنده تخفیف GST/HST را به سازنده واگذار کند، قیمت خریدی که برای اهداف مورگیج اعلام می‌شود، شامل قیمت خانه پس از کسر تخفیف، خواهد بود.
به این ترتیب، تخفیف ممکن است قیمت خرید و مبلغ نقدی مورد نیاز برای نهایی کردن معامله را کاهش دهد، اما لزوما به معنای افزایش سهم مالکانه خریدار در ملک نیست.
در پرونده‌هایی که مورگیج آنها بیمه‌شده، نویسنده توصیه می‌کند پیش از تنظیم معامله، نحوه محاسبه تخفیف با وام‌دهنده و شرکت بیمه مورگیج بررسی شود. وام‌دهندگان مورگیج‌های متعارف نیز ممکن است روش خاص خود را برای برخورد با این مبالغ داشته باشند.
پیش از نهایی کردن معامله، چه سوال‌هایی باید پرسید؟
کارگزاران مورگیج و خریداران باید پیش از اتکا به تخفیف مالیاتی، چند موضوع اساسی را روشن کنند:
- خریدار مشمول دریافت کدام تخفیف است؟
- آیا تاریخ امضای قرارداد با شرایط زمانی برنامه تخفیف مطابقت دارد؟
- آیا مبلغ تخفیف از قبل در قیمت اعلام‌شده سازنده لحاظ شده است؟
- آیا سازنده تخفیف را از قیمت کم می‌کند یا خریدار باید بعدا برای دریافت آن درخواست بدهد؟
- خریدار در عمل چه مقدار پول نقد برای نهایی کردن معامله نیاز دارد؟
- وام‌دهنده یا شرکت بیمه مورگیج، تخفیف را برای محاسبه پیش‌پرداخت و نسبت وام به ارزش ملک LTV چگونه در نظر می‌گیرد؟
- اگر پرداخت تخفیف به تاخیر بیفتد یا درخواست آن رد شود، آیا تامین مالی معامله همچنان امکان‌پذیر خواهد بود؟
کارگزاران مورگیج می‌توانند این مسائل را از ابتدا شناسایی کنند، اما مسئولیت تایید نهایی واجد شرایط بودن خریدار نباید صرفا بر عهده آنها باشد. در صورت وجود هرگونه ابهام، شرایط دریافت تخفیف باید با یک وکیل متخصص املاک یا مشاور مالیاتی واجد صلاحیت بررسی شود.
دریافت تخفیف ممکن است چند ماه طول بکشد
آژانس درآمد کانادا CRA به متقاضیان توصیه می‌کند برای بررسی درخواست خود، ۱۲۰ روز زمان در نظر بگیرند. با این حال، این مدت تضمین نمی‌کند که پول دقیقا در پایان این بازه پرداخت شود.
برخی درخواست‌ها ممکن است مشمول حسابرسی شوند و این موضوع می‌تواند تا ۶ ماه دیگر نیز به زمان انتظار اضافه کند.
CRA همچنین اعلام کرده که انتظار دارد رسیدگی به درخواست‌های تخفیف ENHR را پس از اجرای تغییرات لازم در سامانه‌های خود، در پاییز ۲۰۲۶ آغاز کند.
مبلغ ONHAP نیز جداگانه و پس از ارزیابی درخواست توسط CRA از سوی انتاریو پرداخت می‌شود. بنابراین، اگر سازنده تخفیف را از قیمت خانه کم نمی‌کند، خریدار باید مطمئن شود که بدون دریافت این پول نیز توانایی نهایی کردن معامله را دارد.
جمع‌بندی: تخفیف تاییدشده لزوما پول نقد در دسترس نیست
تخفیف‌های مالیاتی خرید خانه نوساز می‌توانند مزیت مالی مهمی برای خریداران باشند. در انتاریو، مجموع تخفیف‌های فدرال و استانی در شرایط مشخص ممکن است به ۱۳۰ هزار دلار برسد؛ اما واجد شرایط بودن برای دریافت تخفیف به‌تنهایی کافی نیست.
نکته تعیین‌کننده این است که پول چه زمانی پرداخت می‌شود و سازنده، وام‌دهنده و شرکت بیمه مورگیج چگونه آن را در محاسبات معامله لحاظ می‌کنند.
کارگزاران مورگیج می‌توانند درباره احتمال تاخیر در پرداخت یا رد درخواست و نیز نحوه برخورد با تخفیف به خریداران مشاوره ارائه دهند، اما اگر درباره شرایط دریافت تخفیف ابهامی وجود دارد، خریدار باید آن را با یک وکیل متخصص املاک بررسی کند.
قاعده اصلی این است: تا زمانی که نحوه محاسبه و پرداخت تخفیف در معامله مشخص نشده، نباید مبلغ مورد انتظار را پول نقد در دسترس یا بخشی از پیش‌پرداخت خریدار محسوب کرد.
