پيش خريد كاندو دقيقا چه مراحلی دارد و چه نكاتی را بايد رعايت كرد؟
فهرست مطالب
پرسش و پاسخ: یحیی دردشتی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
بهادر ناصری از مارکهام: ما تازه به کانادا مهاجرت کرده‌ایم و در نظر داریم که یک کاندو پیش خرید کنیم. دراین باره هر کس توصیه‌ای به ما می‌کند، خیلی‌های می‌گویند فکر خوبی است و خیلی‌ها هم می‌گویند که این کار اشتباه است. حتی درباره‌ی شرایط خرید کاندو هم هر کسی یک چیزی می‌گوید.
سوال من این است که اگر بخواهیم کاندویی را پیش خرید کنیم دقیقا باید چه مراحلی را بگذرانیم و چه نکاتی را باید هنگام عقد قرارداد و پس از آن رعایت کنیم که بعدا هنگام تحویل گرفتن و یا حتی فروش کاندو به مشکل برنخوریم؟
پاسخ: یحیی دردشتی، مشاور املاک و مسکن – تورنتو
به طور کلی خریدن کاندو به‌صورت پیش‌فروش تفاوت‌های زیادی دارد با خریدن کاندوی دست دوم یا به اصطلاح رایج Resale. از جمله تفاوت‌ها این است که شما در خرید کاندوی دست دوم با یک فروشنده طرف هستید، کاندو را می‌توانید از نزدیک ببینید و البته آن را در زمان کلوزینگ هم تحویل می‌گیرید.
در صورتی که در پیش‌فروش شما خانه را بر اساس نقشه می‌بینید، با شرکت سازنده طرف هستید، در برخی مراحل کار می‌توانید سلیقه خودتان را اعمال کنید و ممکن است چند سال طول بکشد تا بتوانید خانه را تحویل بگیرید.
در اینجا به چند نکته مهم اشاره می‌کنیم که شما باید در زمان خرید آپارتمان‌های پیش فروش به آنها توجه کنید.
بررسی کاندو
در نخستین مرحله شما به دفتر سازنده مراجعه می‌کنید و از جزئیات، محل ساختمان‌ها، زمان ساخت و تعداد طبقات مطلع می‌شوید و واحد مورد نظرتان را براساس نقشه‌ها انتخاب می‌کنید.
پیش‌پرداخت و عقد قرارداد
در این مرحله شما با پرداخت مبلغ پیش‌پرداخت Deposit، قرارداد بین خریدار و شرکت سازنده را امضا می‌کنید.
شرکت‌ها معمولا ۵ درصد مبلغ قرارداد را به‌عنوان پیش پرداخت در زمان امضای قرارداد دریافت می‌کنند و سپس ۱۵ درصد دیگر را هم طی یک بازه زمانی ۹۰ روز تا ۳۶۰ روز بعد دریافت می‌کنند که در هر مرحله ۵ درصد باید پرداخت شود.
مبلغ و زمان‌بندی این پیش پرداخت‌ها بین سازنده‌های مختلف متفاوت است. در ضمن این پیش پرداخت برای افراد خارجی تا ۳۵ درصد افزایش می‌یابد.
فرصت ده روز برای انصراف
پس از عقد قرارداد، خریدار ۱۰ روز فرصت دارد تا قرارداد خود را به رویت یک وکیل حرفه‌ای املاک برساند.
این فرصت ده روزه به این دلیل داده می‌شود که قراردادها شامل مفاد حقوقی و قانونی بسیار می‌باشد که ممکن است همه آنها به نفع خریدار نباشد و یا لازم باشد مواردی از آن تغییر یابد (البته در صورت قبول آن از طرف سازنده).
این ده روز همچنین فرصت مناسبی برای خریدار است تا به بانک خود مراجعه کند و از نحوه گرفتن وام جهت آپارتمان خریداری شده مطلع گردد. خریدار در طول این ده روز می‌تواند به علت تایید نشدن مفاد قرارداد از طرف وکیل خود و یا امتناع بانک از اعطای وام، به سازنده مراجعه کند و قرارداد را لغو نماید و چک بیعانه‌ی خود را پس بگیرد.
توجه داشته باشید این ۱۰ روز، روزهای معمولی هفته است و ده روز کاری نیست.
زمان ساخت
خریدار از این به بعد منتظر ساخت کاندوی خود می‌شود و طبق قرارداد، در تاریخ‌های از پیش تعیین شده، مبلغ ۵ درصد بیعانه خود را می‌پردازد.
چند ماه قبل از تکمیل پروژه، از خریدار دعوت می‌شود تا برای انتخاب رنگ کابینت آشپزخانه، کفپوش‌ها و در بعضی مواقع شیرآلات در جلسه‌‌ای شرکت کند.
تحویل آپارتمان
تحویل آپارتمان‌های پیش‌خرید شده تقریبا در تمامی موارد، در دو مرحله انجام می‌شود. در نوبت اول که Occupancy Period نامیده می‌شود، آپارتمان جهت استفاده تحویل خریدار می‌گردد ولی سند هنوز به نام فروشنده یا سازنده می‌باشد.
در این دوره که ممکن است بین ۳ تا ۶ ماه باشد، خریدار باید مبلغ شارژ و عوارض شهرداری و بهره پول مربوط به ۷۵ درصد پرداخت نشده به سازنده را به‌صورت چک‌های ماهیانه به سازنده پرداخت کند.
خریدار در این دوره حق فروش آپارتمان و یا اجاره آن را ندارد و هر گونه عملی که خارج از مفاد قرارداد باشد، از نظر سازنده خلاف به حساب می‌آید، مگر اینکه خریدار مجوز کتبی از سازنده گرفته باشد. به عبارت دیگر خریدار می‌تواند طبق شرایط از پیش تعیین شده و با مجوز سازنده و بدون تبلیغات رسمی، آپارتمان خریداری شده‌ی خود را به غیر واگذار نماید.
واگذاری کاندو به غیر
همان‌طور که گفته شد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را قبل از زمان Occupancy و یا در بعضی مواقع، در هنگام گذراندن این دوره، به کسانی مانند پدر، مادر، همسر و فرزندان واگذار نماید، البته با مجوز رسمی سازنده که تغییر نام نامیده می‌شود.
اگر قرار باشد که آپارتمان به غیر از افراد بالا انتقال بیابد، این کار واگذاری یا Assignment نامیده می‌شود. بعضی از سازندگان جهت تغییر نام، مبلغی را مطالبه می‌کنند و بعضا هم بدون هزینه این کار را انجام می‌دهند.
واگذاری یا Assignment مبحث بسیار پیچیده‌ای است که باید حسب مورد اطلاعات لازم را از مشاور املاک خود دریافت کنید، ولی در هر حال این کار باید حتما زیر نظر یک وکیل باتجربه‌ی املاک، که سابقه انجام این نوع قراردادها را دارد انجام شود.
به نام شدن کاندو
پس از این که مدارک لازم جهت گرفتن پایان کار ساختمان به شهرداری ارائه شد و گواهی‌های لازم صادر گردید، سازنده اقدام به ثبت سند جداگانه به تمامی واحدهای آن ساختمان می‌کند که اصطلاحا به آن Final Closing گفته می‌شود. در این روز، که معمولا زمان آن یک ماه پیش به خریدار اطلاع داده می‌شود، خریدار باید مدارک وام و نیز هزینه‌های لازم جهت ثبت سند را به وکیل خود تحویل دهد تا مراحل قانونی اخذ سند انجام شود.
مالیات برای خریدار اول
مالیات برای خریدار اول یا HST، مبحث پیچیده‌ای است که توصیه می‌شود خریدار فقط با مشاوره‌ی وکیل خود نسبت به انجام آن اقدام کند. ولی در یک نگاه کوتاه، به این معناست که برخلاف املاک مسکونی موجود در بازار (Resale)، که شما از مالک دیگری خریداری می‌کنید، املاک مسکونی نوساز و به‌طور کلی استفاده نشده مشمول پرداخت HST می‌باشد و به اصطلاح HST در داخل قیمت گنجانده نشده است.
تذکر این نکته ضروریست که اگر خریدار ملکی را جهت استفاده شخصی خود خریداری کرده باشد مشمول پرداختHST نمی‌شود، ولی اگر ملک را پس از تحویل گرفتن از سازنده، بفروشد باید HST پرداخت کند. در هر صورت همان طور که پیشتر هم توصیه شد لازم است که خریدار ملک نوساز در استان انتاریو حتما درباره‌ی HST با وکیل خود مشاوره کند.
از خدمات حرفه‌ای استفاده کنید
در آخر موکدا توصیه می‌شود برای خرید هر نوع ملکی، چه مسکونی، چه تجاری و چه نوساز و غیرنوساز، از سرویس حرفه‌ای یک مشاور املاک باتجربه بهره ببرید.
لطفا در نظر داشته باشید که شما به عنوان خریدار ممکن است هرچند سال یکبار خرید یا فروش انجام دهید، ولی یک مشاور املاک حرفه‌ای که به‌صورت تمام وقت مشغول است، هر روز با این مسائل سر و کار دارد و بهتر از شما می‌تواند راهنمای خرید و فروش شما به صورت صحیح و اصولی باشد.
همچنین در نظر داشته باشید که اصولا این فروشنده و یا سازنده است که حق‌الزحمه‌ی مشاور املاک برای خرید ملک را پرداخت می‌کند و خریدار برای دریافت کمک و مشاوره هیچ هزینه‌ای را پرداخت نمی‌کند.
