پرسش: آیا شکستن مورگیج برای بهرهمندی از نرخ پایینتر، تصمیم درستی برای من است؟
با کاهش نرخهای مورگیج و رسیدن بعضی نرخهای پنجساله به حدود ۳.۷۹ درصد، خیلی از مالکان با این پرسش روبرو شدهاند که آیا وقت شکستن مورگیج و بستن یک قرارداد جدید با نرخ بهتر رسیده است یا نه. اما کارشناسان هشدار میدهند که تصمیم درست فقط با محاسبه دقیق روشن میشود.
اگر مورگیج شما Open باشد، تقریبا بدون جریمه میتوانید خارج شوید؛ اما در مورگیج Closed، جریمهها میتواند بسیار سنگین باشد؛ از سه ماه بهره گرفته تا محاسبه پیچیده IRD که هر بانک روش خودش را دارد. پرسش مهم این است: جریمه شما چقدر است و آیا با نرخ جدید میتوانید این مبلغ را جبران کنید؟
نمونههایی وجود دارد که مالکان با پرداخت ۷ هزار دلار جریمه توانستهاند ماهانه صدها دلار صرفهجویی کنند. اما در برخی موارد، جریمهها میتواند به ۳۰ هزار دلار یا حتی بیشتر برسد. پس سوال اصلی این است: نقطه «سر به سر» برای شما دقیقا کجاست؟
راهکارهایی مثل Blend and Extend هم وجود دارد که بدون جریمه نرخ را کاهش میدهد؛ اما آیا این گزینه میتواند بهاندازه بستن یک مورگیج جدید به صرفه باشد؟
برای دیدن جزئیات کامل، محاسبات دقیق و پاسخ به این پرسشها، این گزارش را بخوانید.
خیلی از خوانندگان رسانههای آتش این روزها میپرسند: آیا با پایین آمدن نرخ بهره، آیا وقت آن رسیده که مورگیج خود را بشکنیم و آن را دوباره با نرخ بهتری دریافت کنیم، یا این کار در نهایت هزینه بیشتری روی دست ما میگذارد؟
آنها همچنین درباره ملاحظاتی که این کار میتواند داشته باشد و نکاتی که باید رعایت کنند، میپرسند.
پاسخ: مینا آریا – کارشناس وام و مشاور مالی و سرمایهگذاری
اگر در سالهای ۲۰۲۲ یا ۲۰۲۳ مورگیج خود را با نرخ ثابت تمدید کردهاید، احتمالا حالا که نرخها از اکتبر ۲۰۲۳ به بعد کاهش یافتهاند، از تصمیم خود پشیمان شدهاید. نرخ پنجساله ثابت حتی به حدود ۳.۷۹ درصد هم رسیده و همین باعث شده بسیاری از مالکان به فکر «شکستن مورگیج» و گرفتن نرخ پایینتر بیفتند؛ اما این کار همیشه هم بهصرفه نیست.
کارشناسان میگویند همه چیز به محاسبات دقیق بستگی دارد و «عددها دروغ نمیگویند». اگر مورگیج شما Open باشد، معمولا بدون جریمه میتوانید آن را بشکنید؛ اما اگر Closed باشد، باید منتظر جریمههای سنگین باشید.
در مورگیجهای نرخ ثابت، جریمه معمولا یکی از دو حالت است: سه ماه بهره یا محاسبه پیچیدهای به نام Interest Rate Differential یا IRD که هر بانک به شکل متفاوتی آن را حساب میکند و بعضی وقتها «بسیار سنگین» میشود.
برای مثال، اگر کسی در نوامبر ۲۰۲۳ مورگیج پنجساله با نرخ ۶ درصد و مانده ۵۰۰ هزار دلار گرفته باشد، طبق محاسبه آنلاین TD Bank ممکن است مجبور شود ۳۰ هزار دلار جریمه بدهد. اغلب مردم چنین پول نقدی ندارند، بنابراین مبلغ جریمه را در مورگیج جدید ادغام میکنند؛ کاری که نیازمند Requalification دوباره، ارزیابی جدید ملک و هزینههای حقوقی است.
کارشناسان میگویند این حرکت فقط زمانی بهصرفه است که کاهش نرخ باعث شود در مجموع تا زمان سررسید مورگیج، آنقدر در پرداختها صرفهجویی کنید که از مجموع جریمه و هزینهها بیشتر باشد.
برخی افراد حتی اگر «سر به سر» هم نشوند، باز هم جریمه را میپردازند چون معتقدند نرخها بعدا بالاتر میرود؛ مثل سالهای ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ که این تصمیم برای برخی مالکان بسیار سودمند شد.
نمونهای از یک مشتری True North Mortgage نشان میدهد که شکستن مورگیج میتواند واقعا سود داشته باشد. این فرد مورگیج ۵ ساله با نرخ ۵.۹۹ درصد را شکست، ۷ هزار دلار جریمه پرداخت کرد و این بار مورگیج شناور با نرخ ۴.۴۵ درصد گرفت و ماهانه ۳۵۹ دلار کمتر پرداخت میکند. حتی با کسر جریمه، این کار برای او بیش از ۲۰ هزار دلار صرفهجویی به همراه داشت.
راههای دیگر مثل Blend And Extend و Blend And Increase هم وجود دارد که جریمه ندارند و نرخ جدید را بهصورت ترکیبی محاسبه میکنند، هرچند بهپای یک مورگیج جدید با نرخ پایین نمیرسند.
کارشناسان میگویند بهترین زمان برای شکستن مورگیج معمولا ابتدای دوره یا نزدیکی تجدید است، چون بعضی از وامدهندگان در شش ماه پایانی جریمه را کم یا صفر میکنند. او توصیه میکند قبل از هر تصمیمی با یک مشاور مورگیج بنشینید تا سناریوهای مختلف را دقیق حساب کند.
در نظر داشته باشید که این توضیحات بسیار کلی است و برحسب مورد میتواند شرایط متفاوتی داشته باشد. بنابراین پیش از هر گونه تصمیم یا اقدامی لازم است با کارشناسان آگاه و مطلع در حوزه مورگیج مشورت کنید.
