سرمایه‌گذاری آینده‌نگر در بازار مسکن؛ یازده نکته‌ای که حتما باید بدانید

در روزهایی که بازار مسکن دیگر مثل گذشته «حاشیه امن» سرمایه‌گذاران نیست، یک سؤال جدی دوباره مطرح می‌شود: چه کسانی در بازارهای متلاطم دوام می‌آورند و چه چیزی سرمایه‌گذاران موفق را از بقیه جدا می‌کند و همه اینها چرا؟ 

در این مقاله Don Campbell، پژوهشگر، نویسنده پرفروش و سرمایه‌گذار باسابقه املاک کانادا با بیش از ۴ دهه تجربه عملی در بازار مسکن و بنیان‌گذار شبکه REIN، برای پاسخ به این پرسش با سرمایه‌گذاران استراتژیست و کهنه‌کاری گفت‌وگو کرده که چندین چرخه اقتصادی را تجربه کرده‌اند.

آنها به او گفته‌اند چگونه توفان‌های اقتصادی را پیش از رسیدن تشخیص می‌دهند، در شرایط افت و نوسان تصمیم‌های احساسی نمی‌گیرند و حتی وقتی بازار علیه سرمایه‌گذار حرکت می‌کند، خود را در موقعیت «برد» نگه می‌دارند. 

اما این رازها دقیقا چیست؟ چرا بسیاری از سرمایه‌گذاران، با وجود دانستن این اصول، در دوران داغ بازار آنها را نادیده می‌گیرند؟ و کدام اشتباه‌ها درست زمانی خود را نشان می‌دهند که بازار آرام می‌شود؟

این مقاله مروری است بر مجموعه‌ای از نکته‌های کلیدی که می‌تواند ریسک سرمایه‌گذاری را به‌طور چشمگیری کاهش دهد؛ ۱۱ اصلی که شاید ساده به نظر برسند، اما رعایت نکردن آنها برای بسیاری از سرمایه‌گذاران هزینه‌ساز می‌شود.

یک سرمایه‌گذار املاک باید در دوره‌های مختلف اقتصادی به خصوص در دوره‌ای که در آن هستیم، به طور استراتژیک و دوراندیشانه فکر کند و دست به عمل بزند. خوشبختانه ما در کانادا زندگی می‌کنیم و در طی هفت سال گذشته، بازار قوی و در حال رشد، بسیاری از اشتباهات سرمایه‌گذاران را پوشش داده است.

با این حال، این روزها با نگاهی به گوشه و کنار کشور، ممکن است مثل سابق نتوانیم از امکان «بازار داغ» بهره ببریم. به خصوص بعد از اینکه بانک کانادا نرخ بهره خود را در تلاش برای شوک دادن به اقتصاد کشور کاهش داده است. بازار داغ ممکن است دیگر نتواند مثل ده سال گذشته ما را نجات دهد. بنابراین لازم است دقیق‌تر بررسی و تصمیم‌گیری کنیم.

من به همین دلیل با بسیاری از سرمایه‌گذاران استراتژیست قدیمی کشور مصاحبه کرده‌ام تا از نظرات آنها در کتاب بعدی‌ام استفاده کنم. امیدوار بودم آنها برخی از رازهای‌شان را با من در میان بگذارند و بگویند که چگونه طوفان‌های اقتصادی اجتناب‌ناپذیر را پیش‌بینی می‌کنند، چگونه در هر شرایط بازار خود را در موقعیت برد قرار می‌دهند و برای سرمایه‌گذارانی که هرگز در یک بازار رو به کاهش نبوده‌اند چه توصیه‌هایی دارند.

نکته جالب اینجاست که بیشتر سرمایه‌گذاران از این نکته‌ها اطلاع دارند اما آنها را نادیده می‌گیرند یا هنگامی که بازار داغ است اهمیت‌شان را دست کم می‌گیرند. در نتیجه وقتی بازار آرام می‌گیرد، دچار مشکل می‌شوند. سرمایه‌گذار استراتژیست می‌داند که باید از این نکات در همه شرایط بازار پیروی کرد. این راه‌کارها به‌طور چشمگیری اثر خطاها را کاهش می‌دهند.

 

تیم خوبی داشته باشید

از تیمی قوی کمک بگیرید که از رویاهای دور و درازتان حمایت کند. حتی صبر نکنید یکی دو ملک داشته باشید تا بعد به سراغ تیم خوبی بروید. لازم است از همان ابتدا این کار را انجام دهید. تیمی که انتخاب می‌کنید باید مورد اعتماد و باتجربه باشد، تا شما را بشناسد و برنامه‌های‌تان را بداند.

اگر تیم‌تان را به اجبار ضرب‌الاجل و بر اساس ترس از تاخیر در پروژه‌ها انتخاب کنید، مطمئن باشید که باید در نهایت، هزینه بیشتری پرداخت کنید. ضمن اینکه برتری خاصی کسب نمی‌کنید و وقت باارزش‌تان را از دست می‌دهید. توصیه من این است که اعضای تیم‌تان را راحت انتخاب نکنید. آنها را بنا به تخصص و شهرت‌شان انتخاب کنید. تیمی که از آن مشورت می‌گیرید باید شامل حسابدار، وکیل املاک، مشاور وام، مشاور املاک، جستجوگر منابع و در صورت نیاز شرکای سرمایه‌گذار باشد.

 

جدول‌های زمانی واقع‌گرایانه درست کنید

هنگامی که می‌خواهید زمین و ملک بخرید «روندهای روزانه» را از ذهن‌تان بیرون کنید. بازارهای سهام می‌توانند بر پایه روز-به-روز حرکت کنند و به همین دلیل بیشتر سرمایه‌گذاران سهام‌شان را هر روز چک می‌کنند. اما واقعیت این است که بازارهای املاک با سرعتی بسیار آهسته‌تر و قابل پیش‌بینی‌تر حرکت می‌کنند.

نگرانی زیاد در مورد آخرین اخبار مسکن امروز می‌تواند یک سرمایه‌گذار ناوارد را مجبور کند که تصمیمات اشتباه و عاطفی بگیرد. به اقتصاد، ریشه‌ای نگاه کنید و به عمق آن بروید. فراموش نکنید نوسان همیشه در بازار رخ خواهد داد؛ کار شما حرکت استراتژیک در میان این تغییر جهت‌هاست.

 

اقتصاد را رها نکنید

اقتصادهایی را مطالعه کنید که درباره منطقه شما هستند؛ آمارهای ملی معمولا مناسب سرمایه‌گذاری مسکن نیستند. میانگین‌ها، خصوصا میانگین‌ها و آمارهای ملی، وقت تلف کردن هستند و بیشتر به درد تحلیل‌گران بیرونی می‌خورد تا با استفاده از آن در مورد سلامت بازارها اظهار نظر کنند. بهترین کار این است که در یک یا دو حوزه جغرافیایی متخصص شوید. هر چه بازارهدف‌تان را دقیق‌تر و گزیده‌تر انتخاب کنید، احتمال موفقیت‌تان بیشتر خواهد شد.

 

بر روی نقدینگی مثبت تمرکز کنید؛ حتی در شرایط متلاطم

اهمیتی ندارد شرایط بازار چگونه است، اینکه نقدینگی مثبت داشته باشید یک مورد حیاتی است. داشتن نقدینگی مثبت به شما کمک می‌کند سهام‌تان را بسازید، فشارهای مالی را از خود دور کنید و بانک را در شرایطی قرار دهید که برای معامله بعدی‌تان راحت‌تر به شما جواب مثبت دهد.

بدون نقدینگی مثبت، برای اینکه ثابت کنید سهام‌تان سودده بوده، باید حسابی تقلا کنید. با داشتن نقدینگی مثبت، دیگر استرس ندارید. این موضوع حتی در شرایط جهش بازار نیز باید لحاظ شود چون ممکن است بازار ناگهان علیه شما بچرخد.

 

مرتبا سوال بپرسید

از پرسیدن سوال نترسید. از کسانی که موفق‌تر و باتجربه‌تر هستند یاد بگیرید. اگر سرشان شلوغ است و نمی‌توانند کمک کنند، از کس دیگری بخواهید.

هیچ سوالی بد نیست. هیچ دلیلی ندارد که شما آدم همه‌فن‌حریفی به نظر بیایید و سعی کنید همه مشکلات را خودتان یک‌تنه حل کنید. چیزی که قطعی است این است که همه اشتباهات مربوط به املاک تکراری هستند و حتما سابقه مشابهی دارند. پس اگر اشتباهی کردید، از دیگران بپرسید تا راه‌حلی برای آن بیابید و بعد ادامه دهید.

 

نه مغرور شوید و نه ناامید

به خودتان اجازه ندهید وقتی که موفقیتی کسب می‌کنید خیلی اوج بگیرید یا وقتی اشتباهی از شما سر می‌زند زمین‌گیر شوید. این موضوع همچنین برای شرایط بازار صدق می‌کند؛ اگر بازار به شدت داغ است، برای عقب نماندن، خود را به آب و آتش نزنید و وقتی که به حالت عادی برمی‌گردد، پیش خودتان فکر نکنید که اشتباه بزرگی مرتکب شده‌اید. بازار همین است. اگر می‌خواهید سرمایه‌گذار موفقی باشید، لطفا اتوبانعواطف را تعطیل کنید. 

 

امید نبندید، حدس هم نزنید

ممکن است به هر دلیل زمان کافی نداشته باشید تا درباره یک ملک تحقیقات کنید. شاید هم این امکان برایتان وجود نداشته باشد که بتوانید همه جوانب را بررسی کنید. بسیاری از سرمایه‌گذاران در چنین وضعیتی قرار می‌گیرند و اوضاع وقتی پیچیده‌تر می‌شود که چند پیشنهاد پیش روی شماست.

تمام تصمیماتی که در این شرایط گرفته می‌شود بر پایه حدس و گمان است. این حدس و گمان‌ها فقط به شما «امید» می‌دهد و همه می‌دانیم که امید برای هیچ سرمایه‌گذار موفقی یک استراتژی نیست. بنابراین نه بر اساس حدس، تصمیم بگیرید و نه امیدوار شوید.

 

قیمت را ملاک قرار ندهید

یک ملک را فقط چون به نظر ارزان است نخرید. احتمالا خیلی سریع خواهید فهمید که خیلی هم ارزان نبوده است. یک ملک ۸۰۰ هزار دلاری می‌تواند سرمایه‌گذاری بهتری از یک ملک ۱۲۰ هزار دلاری باشد. همه چیز به این بستگی دارد که یک ملک چه‌قدر سود داشته باشد و اقتصاد پایه منطقه چگونه است.

فقط اینکه ملکی در گذشته فروش خوبی داشته است و حالا می‌توانید آن را با ۵۰ درصد کمتر از آن قیمت بخرید، به این معنا نیست که سرمایه‌گذاری خوبی کرده‌اید.

 

چشم بسته نخرید

نگذارید تبلیغ‌کننده یک ملک به شما فشار اضافی وارد کند. بدون انجام مطالعه‌ بر روی ملک و منطقه، هیچ ملکی را نخرید. کار تبلیغ‌کننده این است که ملکی را به شما بفروشد. او اصلا برای همین کار پول می‌گیرد.

فراموش نکنید که کار شما کسب سود از املاکی است که با شرایط شما منطبق است. پس حتی اگر ملکی به شکل عالی تبلیغ شده بود، مطمئن شوید حتما زمانی را صرف بررسی ارقام و همچنین شرایط منطقه کرده‌اید.

مطمئن شوید که این ملک متناسب با سیستم سرمایه‌گذاری شماست. اگر احساس کردید برای خرید تحت فشارید، عقب بکشید. اغلب تصمیمات سریع تصمیماتی هستند که بعدا معلوم می‌شود اشتباه بوده‌اند.

 

هرگز برنامه‌های مالیاتی را نادیده نگیرید

مالیات خیلی از آنچه در نگاه اول به نظر می‌رسد مهم‌تر است. هیچ وقت مالیات را نادیده نگیرید و در همه محاسبات خود آن را لحاظ کنید. بهترین راه، مشورت گرفتن از یک حسابدار فعال در حوزه املاک است.

او همه قوانین مالیاتی را می‌داند و به شما کمک می‌کند حداقل مالیات را بپردازید و بیشترین مقدار ممکن را در حسابتان ذخیره کنید. اینکه چگونه درآمد خود را به اداره مالیات اعلام کنید، تاثیر زیادی بر سودی که در پایان سال می‌کنید دارد. پس اشتباه نکنید و ارقام درست را اعلام کنید.

 

هرگز فقط بر اساس غریزه خرید نکنید

هرگز و تحت هیچ شرایطی بر اساس یک «غریزه صرف» ملکی را خریداری نکنید. به این شکل در پایان املاکی را در سند دارایی‌های‌تان دارید که جواب نمی‌دهند.

بسیاری از سرمایه‌گذاران غیراستراتژیست این نکات را نادیده می‌گیرند؛ به خصوص وقتی بازار داغ است. آنها بعدا می‌فهمند چیزهایی که از قلم انداخته‌اند همان‌هایی هستند که هنگام آرام گرفتن بازار نجات‌شان می‌داد.

این یازده نکته را در ذهن داشته باشید تا هنگام سرمایه‌گذاری ریسک‌تان را کاهش دهید و شانس‌تان را برای موفقیت درازمدت بیشتر کنید. در همه مسائل مربوط به املاک با استراتژی جلو بروید.

 

درباره Don R. Campbell نویسنده مقاله

Don R. Campbell یکی از شناخته‌شده‌ترین تحلیل‌گران و سرمایه‌گذاران املاک در کانادا است؛ پژوهشگر، مدرس، نویسنده پرفروش و شریک بنیان‌گذار شبکه Real Estate Investment Network یا REIN و مالک مؤسسه پژوهشی Cutting Edge Research Inc. دو نهادی که بیش از ۲۱ سال است به‌طور مستقل داده‌ها و تحلیل‌های بازار مسکن کانادا را ارائه می‌کنند.

Campbell نخستین سرمایه‌گذاری مسکونی خود را در سال ۱۹۸۵ در منطقه Fraser Valley بریتیش کلمبیا انجام داد و از آن زمان تاکنون، در کنار آموزش هزاران کانادایی، پرتفوی شخصی گسترده‌ای از املاک در سراسر کشور ساخته است.

او به‌عنوان یک تحلیل‌گر واقع‌گرا، مفاهیم پیچیده اقتصادی را به زبانی قابل فهم برای سرمایه‌گذاران ترجمه می‌کند و مشاور شرکت‌های بزرگ است؛ از جمله عضو هیات مشاوران P5، صندوق بازنشستگی املاک NBA.

Don R. Campbell نویسنده چندین کتاب پرفروش است؛ از جمله Real Estate Investing in Canada که پرفروش‌ترین کتاب تاریخ کانادا در حوزه املاک محسوب می‌شود. او ۱۰۰ درصد حق‌التألیف کتاب‌هایش را به Habitat for Humanity اهدا کرده و تاکنون بیش از یک میلیون دلار برای ساخت خانه‌های حمایتی جمع‌آوری کرده است.

اعضای REIN تا امروز حدود ۳۳ هزار ملک به ارزشی بالاتر از ۴ میلیارد دلار خریداری کرده‌اند. این شبکه اکنون بیش از ۲۵۰۰ عضو در بازه سنی ۱۶ تا ۷۰ سال دارد.

تمرکز Campbell بر اقتصاد و بنیان‌های واقعی بازار، نه هیجان و تبلیغات، او را به یکی از منابع اصلی رسانه‌های ملی و محلی کانادا در تحلیل بازار مسکن تبدیل کرده است.