از هیجان تا بحران؛ آیا قیمت‌گذاری‌های نادرست بازار مسکن را منفجر کرد؟ نظرات یک کارشناس

Barry Lebow، مشاور باسابقه املاک و کارشناس رسمی دادگاه در کانادا، در یادداشتی تحلیلی در سایت Real Estate Magazine، به این موضوع پرداخته که اوج‌گیری شدید قیمت مسکن در اواخر سال ۲۰۲۱ و اوایل ۲۰۲۲ فقط نتیجه شرایط بازار، نرخ پایین بهره یا کمبود عرضه نبود، بلکه بیش از هر چیز، از یک شکست حرفه‌ای، در درون صنعت املاک ناشی می‌شد؛ شکستی که به تحریف قیمت‌ها و افزایش ریسک برای خریداران انجامید.

 

وقتی قیمت‌گذاری‌ها حرفه‌ای انجام نمی‌شود

در بخش‌هایی از این مقاله آمده است: در دوره اوج بازار، مهارت حرفه‌ای قیمت‌گذاری به‌تدریج جای خود را به «کم‌قیمت‌گذاری عمدی» داد. بسیاری از مشاوران املاک در انتاریو، به‌جای تحلیل فروش‌های مشابه، تعدیل قیمت‌ها و بررسی روندهای بازار، ملک‌ها را عمدا بسیار پایین‌تر از ارزش قابل دفاع آن، لیست می‌کردند تا فضای رقابتی و جنگ قیمتی ایجاد شود؛ رویکردی که اغلب با عبارت «بازار خودش قیمت را تعیین می‌کند» توجیه می‌شد، اما در عمل مسئولیت حرفه‌ای مشاور در ارائه برآورد واقعی قیمت را کنار می‌گذاشت.

 

ارائه آفرهای بالاتر از قیمت پیشنهادی

در ادامه تاکید شده است که در سمت خریداران نیز ضعف مشابهی وجود داشت. بسیاری از مشاوران، قیمت لیست‌شده را مبنای تصمیم‌گیری قرار می‌دادند، در حالی که این قیمت‌ها می‌توانستند کاملا دل‌بخواهی، بیش از حد پایین یا حتی اشتباه باشند.

خریداران تشویق می‌شدند آفرهایی بسیار بالاتر از قیمت پیشنهادی ارائه دهند و برای «برنده شدن»، همه شرط‌ها از جمله شرط تامین مالی و بازرسی فنی را حذف کنند؛ تصمیم‌هایی که اغلب بدون توضیح کامل ریسک‌ها اتخاذ می‌شد.

 

حذف شرط‌ها و مشکلات پس از نهایی شدن معاملات

در بخش دیگری از مقاله آمده است: حذف گسترده شرط‌ها باعث شد مشکلات واقعی پس از نهایی شدن معاملات آشکار شود. خریداران با ایرادهای اساسی ساختمان، فرسودگی‌های پنهان و مسائل ایمنی روبه‌رو شدند؛ مسائلی که هزینه تعمیر آنها گاهی به ده‌ها یا حتی صدها هزار دلار می‌رسید. همین موضوع موجی از شکایت‌های حقوقی را به راه انداخت؛ شکایت‌هایی که نه به دلیل افت بعدی قیمت مسکن، بلکه به‌دلیل ضعف در مشاوره حرفه‌ای و نبود هشدار کافی درباره ریسک‌ها شکل گرفت.

 

در هم ریختگی در زنجیره معاملات

نویسنده همچنین به زنجیره معاملات اشاره می‌کند؛ جایی که خریداران بر اساس وعده فروش سریع خانه قبلی خود با قیمتی غیرواقعی، وارد خرید بدون شرط می‌شدند. در بسیاری از موارد، آن ملک با قیمت پیشنهادی فروش نرفت، قراردادها شکست خورد، بیعانه‌ها از دست رفت و پرونده‌های حقوقی متعددی شکل گرفت.

به گفته Lebow، ریشه مشترک این بحران‌ها، مشاوره نادرست در قیمت‌گذاری و خوش‌بینی غیرواقع‌بینانه نسبت به رفتار بازار بود.

 

ورود افراد کم‌تجربه به بازار پس از افزایش شدید قیمت‌ها

در بخش پایانی تاکید شده است که افزایش شدید قیمت‌ها باعث ورود بی‌سابقه افراد کم‌تجربه به صنعت املاک شد. آموزش، منتورینگ و دانش حرفه‌ای، هم‌پای این رشد پیش نرفت و نتیجه آن، اولویت یافتن سرعت معامله و کمیسیون به‌جای حفاظت از منافع مشتریان بود.

نویسنده هشدار می‌دهد که در دوره رونق بعدی، اگر استانداردهای حرفه‌ای، آموزش و قضاوت تخصصی بهبود پیدا نکند، همان الگوی شکست دوباره تکرار خواهد شد.

متن کامل این مقاله را اینجا بخوانید.

درباره Barry Lebow – نویسنده

Barry Lebow بیش از پنج دهه سابقه فعالیت حرفه‌ای در بازار املاک کانادا دارد و تاکنون به‌عنوان کارشناس رسمی در حدود ۶۰۰ پرونده قضایی مرتبط با معاملات املاک در آمریکای شمالی حضور داشته است. تمرکز اصلی فعالیت او در سال‌های اخیر، بررسی پرونده‌هایی است که در آنها مشاوران املاک به دلیل مشاوره نادرست، با شکایت حقوقی مواجه شده‌اند. وب سایت او این است: barrylebow.com