می‌خواهید در کانادا خانه بخرید؟ همه‌چیز درباره آفر خرید، از بیعانه تا امضا
فهرست مطالب
خرید خانه در کانادا فقط پیدا کردن ملک مناسب نیست؛ بخش مهم ماجرا از زمانی شروع می‌شود که باید برای خرید، آفر رسمی بدهید. اما چطور می‌توان آفر موفق و مطمئن ارائه کرد، این گزارش تمام مراحل را قدم‌به‌قدم توضیح داده است.
آیا می‌دانید تفاوت بین بیعانه Deposit و پیش‌پرداخت Down Payment چیست و چرا مقدار بیعانه می‌تواند در رقابت خرید سرنوشت‌ساز باشد؟ حداقل پیش‌پرداخت در کانادا برای خانه‌های تا ۵۰۰ هزار دلار فقط ۵ درصد است، اما اگر کمتر از ۲۰ درصد پرداخت کنید، باید بیمه‌ی وام بگیرید.
چه زمانی باید آفر بدهید تا از رقبا جا نمانید؟ چرا دریافت پیش‌تأیید مورگیج Pre-Approval پیش از ارائه آفر ضروری است؟ و یک آفر قطعی Firm با آفر مشروط Conditional چه تفاوتی دارد؟ به ویژه اینکه، شما در بازار خریداران فرصت مذاکره دارید، ولی در بازار فروشندگان باید سریع و دقیق عمل کنید.
این مقاله همچنین توضیح می‌دهد که آفر شما در واقع سند قانونی است، نه فقط یک فرم اداری؛ سندی که تعهدات مالی و حقوقی شما را مشخص می‌کند. بنابراین پیش از امضا، حتماً جزئیات آن را با وکیل بررسی کنید.
برای پاسخ به این پرسش‌ها و دانستن جزئیات کامل مراحل آفر دادن در خریدن خانه، این گزارش را که توسط RE/MAX کانادا تهیه شده، بخوانید.
اگر قصد خریدن خانه در کانادا را دارید و هنوز در مرحله‌ی جست‌وجو هستید و یا تصمیم خود را برای خریدن گرفته‌اید، دانستن روش درستِ آفر دادن برای خرید خانه یکی از مهم‌ترین گام‌هاست.
صرف‌نظر از اینکه کجا خرید می‌کنید یا بازار در چه وضعی است، تمام خریداران خانه در یک نکته مشترک هستند: برای خرید خانه باید یک آفر رسمی ارائه دهند. حتی اگر در مراحل اولیه‌ی جست‌وجو باشید، آشنایی با روند ارائه‌ی آفر می‌تواند باعث شود مسیر خریدتان ساده‌تر و موفق‌تر پیش برود؛ و البته اگر در بازار فروشندگان Seller’s Market قصد خرید داشته باشید که این مساله اهمیت بیشتری دارد، چون در چنین بازاری سرعت عمل اهمیت زیادی دارد.
آماده شدن برای ارائه آفر خرید خانه
آماده‌بودن از نظر مالی و برنامه‌ریزی، باعث می‌شود وقتی خانه‌ی مناسب را پیدا کردید، بتوانید بدون معطلی اقدام کنید.
آماده کردن پول نقد برای پیش‌پرداخت و بیعانه
درک تفاوت بین پیش‌پرداخت Down Payment و بیعانه Deposit بسیار مهم است. بیعانه مبلغی است که هنگام ارائه آفر پرداخت می‌کنید تا جدیت خود را نشان دهید، در حالی که پیش‌پرداخت بخشی از قیمت نهایی خانه است. هرچه بیعانه‌ی شما بیشتر باشد، احتمال برنده‌شدن در رقابت خرید بیشتر است.
اگر پس‌اندازتان را در حساب‌های TFSA یا FHSA نگهداری کرده‌اید، برداشت از آنها بدون مالیات است. اما اگر مجبور شوید از RRSP یا سرمایه‌گذاری‌های دیگر برداشت کنید، باید مالیات و پیامدهای آن را در محاسبات لحاظ کنید.
تعیین بودجه خرید
بانک یا مشاور مورگیج به شما اطلاع می‌دهد که مورگیج شما برای چه مبلغی پیش‌تأیید Pre-Approval شده است، اما این به معنای آن نیست که باید همان مبلغ را آفر دهید. بهتر است با تنظیم یک جدول ساده از پس‌انداز، درآمد، هزینه‌های احتمالی و مالیات‌ها، محدوده واقع‌بینانه‌‌ای برای آفرتان تعیین کنید.
برای مثال، اگر تا سقف ۸۰۰ هزار دلار تأیید شده‌اید، محاسبه کنید آفرهای ۶۵۰ تا ۷۵۰ هزار دلاری چه تفاوتی در پرداخت ماهانه‌ی مورگیج ایجاد می‌کنند. این‌گونه مطمئن می‌شوید که از توان مالی خود فراتر نمی‌روید و در دام اصطلاحاً صاحب‌خانه‌های فقیر House Poor نمی‌افتید.
بازدید دوباره از خانه در زمان دیگر روز
خانه‌ای که صبح آرام به نظر می‌رسید، ممکن است شب پر از سر و صدا و ترافیک باشد. بازدید در ساعات مختلف روز و گفت‌وگو با همسایه‌ها به شما دید واقع‌بینانه‌تری از محیط می‌دهد.
چه زمانی باید آفر بدهید؟
زمان مشخصی برای ارائه آفر وجود ندارد، اما در بازاری که داغ باشد، سرعت عمل کلید موفقیت است. در بسیاری از شهرهای کانادا، خانه‌های با شرایط مطلوب ظرف ۲۴ تا ۴۸ ساعت پس از انتشار آگهی چندین آفر دریافت می‌کنند. بنابراین اگر از خانه‌ای خوشتان آمد، منتظر نمانید. مشاور املاک شما می‌تواند در تعیین زمان مناسب راهنمایی‌تان کند.
مراحل ارائه آفر در کانادا
دریافت پیش‌تأیید مورگیج
اگر قصد خرید نقدی ندارید، دریافت پیش‌تأیید Pre-Approval بسیار ضروری است. این کار نه‌تنها به فروشنده اطمینان می‌دهد که بودجه‌ی لازم را دارید، بلکه نرخ بهره‌ی شما را تا ۱۲۰ روز قفل می‌کند و از نوسانات نرخ‌ها در امان می‌مانید.
تعیین مبلغ آفر
مشاور املاک با تحلیل مقایسه‌ای بازار از طریق گزارش تحلیلی Competitive Market Analysis یا همان CMA، ارزش واقعی ملک را تخمین می‌زند. این تحلیل بر اساس موقعیت، متراژ، وضعیت و ویژگی‌های خاص ملک انجام می‌شود. در بازار خریداران، می‌توانید زیر قیمت درخواست آفر دهید، اما در بازار فروشندگان، باید آفر شما رقابتی و گاه بالاتر از قیمت اولیه باشد.
نکات تکمیلی برای تقویت آفر خرید
علاوه بر مبلغ، عوامل دیگری هم می‌توانند آفر شما را جذاب‌تر کنند:
- پرداخت بیعانه‌ی بالاتر برای نشان دادن جدیت
- انعطاف‌پذیری در زمان تحویل گرفتن خانه
- کاهش شروط و محدودیت‌ها
- منطقی‌بودن در درخواست تعمیرات
مشاور شما می‌تواند کمک کند که این موارد را در قرارداد به‌درستی تنظیم کنید.
مدارک رسمی و مفاد آفر
مشاور املاک، فرم «قرارداد خرید و فروش» Purchase Agreement را تهیه می‌کند. طبق اعلام نهاد دولتی ناظر بر بازار املاک کانادا Canada Mortgage and Housing Corp یا CMHC، این قرارداد باید شامل موارد زیر باشد:
- نام خریدار و فروشنده و آدرس ملک
- مبلغ آفر و میزان بیعانه
- موارد شامل یا مستثنا از فروش مثلاً پرده‌ها
- تاریخ تحویل ملک Closing Day
- درخواست برای نقشه‌ی جدید ملک
- تاریخ انقضای آفر
- شروط خاص مانند بازرسی یا تأیید مورگیج
تفاوت بیعانه و پیش‌پرداخت
خیلی‌ها درباره تفاوت میان پیش‌پرداخت Down Payment و بیعانه Deposit دچار سردرگمی می‌شوند.
بیعانه هنگام ارائه آفر پرداخت می‌شود و نشان‌دهنده‌ی تعهد مالی شماست. اگر از معامله انصراف دهید، معمولاً بیعانه ضبط می‌شود.
اما پیش‌پرداخت، درصدی از کل قیمت خانه است که در زمان نهایی‌سازی پرداخت می‌کنید. حداقل میزان پیش‌پرداخت در کانادا عبارت است از:
- برای خانه تا ۵۰۰ هزار دلار: ۵ درصد
- برای خانه بین ۵۰۰ تا ۹۹۹ هزار دلار: ۵ درصد از ۵۰۰ هزار دلار اول و ۱۰ درصد از باقی مبلغ
- برای خانه بالای ۱.۵ میلیون دلار: ۲۰ درصد
اگر پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰ درصد باشد، نیاز به بیمه وام Mortgage Loan Insurance دارید.
تفاوت آفر قطعی و مشروط
آفر قطعی Firm Offer یعنی خریدار بدون هیچ شرطی خانه را می‌خرد و نمی‌تواند انصراف دهد. اما آفر مشروط Conditional Offer شامل مواردی مثل بازرسی فنی، تأیید وام یا فروش خانه‌ی فعلی است. در بازار رقابتی، فروشندگان معمولاً آفرهای بدون شرط را ترجیح می‌دهند.
مذاکره با فروشنده
در بازار خریداران، قدرت در دست شماست، اما در بازار فروشندگان باید سریع و قاطع باشید. در زمان مذاکره:
- آفر منطقی و قابل قبول بدهید.
- سعی کنید به پرسش‌هایی که فروشنده می‌پرسد و یا شرایطی که تعیین می‌کند، زودتر پاسخ دهید نشان دهید.
- درباره موارد جزئی انعطاف‌پذیر باشید، ولی از خطوط قرمز مالی خود عبور نکنید.
- اگر شرایط نامناسب شد، بدون تردید کنار بروید.
گاهی در رقابت چندجانبه، فرصتی برای مذاکره دوباره وجود ندارد، پس آفر نخست‌تان باید قوی باشد.
اهمیت مشاوره حقوقی
وقتی شما برای خرید خانه آفر می‌دهید، در واقع وارد یک تعهد رسمی و الزام‌آور می‌شوید. هر امضا، شما را از نظر قانونی ملزم می‌کند و نمی‌توانید بعداً از معامله صرف‌نظر کنید مگر در شرایط خاص.
بنابراین پیشنهاد خرید فقط یک مرحله اداری نیست، بلکه قراردادی قانونی است که حقوق و تعهدات خریدار و فروشنده را مشخص می‌کند.
به همین دلیل پیش از امضای آفر، تمام مفاد آن را با وکیل املاک بررسی کنید، زیرا پس از پذیرش، تعهدات حقوقی خریدار و فروشنده الزام‌آور می‌شود.
جمع‌بندی: تصمیمی بزرگ و تأثیرگذار
خریدن خانه فقط یک معامله مالی نیست؛ تصمیمی مهم و احساسی است. هر بند از آفر شما می‌تواند بر روند معامله و زندگی پس از خرید اثر بگذارد. آگاهی از جزئیات و همراهی با مشاور حرفه‌ای، مسیر را برای رسیدن به خانه‌ی دلخواه‌تان هموارتر می‌کند.
