استراتژی برای سرمایه‌گذاری مسکن اول؛ به این سه سوال پاسخ دهید
فهرست مطالب
فرقی نمی‌کند؛ چه بخواهید خانه‌ای برای زندگی کردن بخرید یا بخواهید سرمایه خود را برای خریدن خانه‌های جدید هزینه کنید، تامین منابع مالی یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های شما در کاناداست. شما باید بتوانید راحت و مطمئن، سرمایه لازم را برای فعالیت خود به دست بیاورید و استفاده از تسهیلات مالی بانک‌ها، راهی است که خیلی‌ها آن را انتخاب می‌کنند.
آیا تنها مسئله‌ی مهم در گرفتن تسهیلات وایین بودن نرخ بهره است؟ یک کارشناس باسابقه مالی بازار مسکن می‌گوید شما باید در این راه سوالات مهم‌تری را از خود بپرسید.
دالیا باروسوم در این مطلب به طور خلاصه درباره تامین منابع مالی سرمایه‌گذاری مسکن، توضیح داده است. او مشاور برجسته‌ی وام مسکن، سرمایه‌گذار املاک و مشاور مالی با بیش از ۲۰ سال سابقه در حوزه‌ی بانکداری است.
باروسوم در مورد موضوعات مرتبط با سرمایه‌گذاری و تامین منابع مالی سخنرانی می‌کند و نویسنده‌ی پرفروش‌ترین کتاب کانادا در حوزه‌ی مالی با نام «سرمایه‌گذاری در املاک کانادا: هفت راز برای به دست آوردن آن مقدار پول که می‌خواهید» است.
این سه سوال را با او مرور کنید و ببینید چگونه می‌توان بهترین راه تامین منابع مالی را در کانادا یافت.
شماره ۱۲۸ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
هنوز هم بعد از گذشت دهه‌ها، کارآمدترین شیوه برای تامین منابع مالی لازم برای یک سرمایه‌گذاری مسکن تغییری نکرده است؛ شما باید استراتژی مالی خود را از پیش طراحی کنید و هر بار این استراتژی را به صورت یک وام مسکن برای یک ملک، به مرحله‌ی اجرا بگذارید.
کارشناسان سرمایه‌گذاری مسکن معتقدند تامین منابع مالی باید با برنامه‌های بزرگتر شما متصل باشد. آنها می‌گویند فراهم کردن منابع مالی باید با اهداف، ریسک‌های بالقوه و استراتژی سرمایه‌گذاری مورد انتخاب شما برای ایجاد سبد سرمایه‌گذاری‌تان هماهنگ شود تا بتوانید در درازمدت، بهترین سرمایه‌گذاری را انجام دهید.
شما قبل از هر چیز باید تصمیمات اصلی را بگیرید؛ تعداد ملک‌های لازم برای رسیدن به اهداف مالی‌تان، میانگین قیمتی که می‌توانید برای هر ملک بپردازید و کل سرمایه‌ی لازم برای ایجاد یا رشد مجموعه سرمایه‌گذاری‌تان.
همین که این تصمیم‌های اصلی را گرفتید باید به سه سوال پاسخ بدهید که تعیین‌کننده‌ی استراتژی تامین مالی شما خواهد بود.
سوال اول: ببینید پول‌ها از کجا می‌آید؟
شرایط گرفتن وام در کانادا چگونه است؟ در پاسخ به این سوال باید گفت نرخ‌های بهره هنوز هم پایین است و بسیاری از بازارهای مسکن در سراسر کانادا، طی سال‌های اخیر رونق گرفته‌اند. بنابراین دارایی خالص Equity حاصل از خانه به یکی از منابع اصلی تامین مالی بسیاری از سرمایه‌گذاری‌ها تبدیل شده است.
بنابراین مهم است که هنگام ایجاد سبد سرمایه‌گذاری خود، این دارایی را در جایگاه درستی قرار دهید. این کار را می‌توان از این طریق انجام داد: استراتژی‌هایی برای بیرون کشیدن و قرار دادن دارایی که به شکلی ارزان امکان دسترسی به دارایی خالص ملک‌تان را برای شما فراهم می‌آورد. این به این معناست که مثلا می‌توانید از یک خطوط اعتباری تضمین‌شده Secured Line of Credit استفاده کنید.
چنین روشی به شما اجازه می‌دهد که از طریق محصولاتی مانند «وام‌های مسکن قابل جلو انداختن» Advancable Mortgage، به آسانی به دارایی‌های خالص ملک دسترسی پیدا کنید و در عین حال، این دارایی در املاک شما در حال افزایش باشد.
بسته به مقدار دارایی خالصی که کار خود را با آن شروع می‌کنید و سرعتی که به خرید املاک می‌پردازید، ممکن است از بودجه‌ی لازم برای تامین ۲۰ درصد لازم برای پیش‌پرداخت‌ها برخوردار باشید یا نباشید. در حالت دوم، می‌توانید از استراتژی‌های مالی ثانویه برای پیشبرد سبد سرمایه‌گذاری‌تان بهره بگیرید.
نکته‌ی اصلی در اینجا آن است که پیشاپیش در مورد منابع سرمایه‌ی خود برنامه‌ریزی کنید و پیش از اقدام به خرید ملک بعدی خود، با مشاور املاک یا وام‌دهنده‌ی خود درباره‌ی نحوه‌ی سازمان‌دهی وامتان همکاری داشته باشید.
سوال دوم: چگونه می‌توان بهترین وام را پیدا کرد؟
منظور از بن‌بست مالی Financing Wall در اینجا آن است که به عنوان یک سرمایه‌گذار، دیگر با شرایط مطلوب قادر به تامین بودجه‌ی لازم برای خرید یک ملک نباشید. این وضعیت می‌تواند برخی تاثیرات زیان‌بخش به همراه داشته باشد، از جمله آنکه:
- ناچار می‌شوید در شرایطی که مجبور به این کار نیستید، پیش‌پرداخت بیشتری بدهید.
- در حالی که می‌توانستید دوره‌ی استهلاک وامتان را تا ۳۰ سال افزایش دهید اما مجبور به کاهش دادن دوره استهلاک وامتان می‌شوید.
- گاهی حتی اگر ۲۰ درصد پیش‌پرداخت را هم آورده باشید، وام‌دهنده باز هم حق بیمه‌ی معامله را افزایش می‌دهد.
- هزینه‌ی کلی وام شما را از طریق حق‌الزحمه‌های وام‌دهنده یا نرخ‌های بهره‌ی بالاتر، افزایش پیدا می‌کند.
برای آنکه در تمامی املاک اجاره‌ای خود از بهترین شرایط برخوردار شوید، باید ترکیب منحصربفرد صلاحیت‌های شما با مقررات وام‌دهنده‌ای که چنین شرایطی را ارائه می‌دهد، متناسب باشد. ترکیب منحصربفرد صلاحیت‌های شما از هشت مولفه تشکیل می‌شود:
۱- اعتبار شما
۲- چگونگی کسب درآمد شخصی
۳- منبع تامین پیش‌پرداخت
۴- نحوه‌ی سازمان‌دهی معامله (اینکه شخصی است یا از طریق دارایی‌های شرکتی، همچنین آیا شامل شرکای سرمایه‌گذار می‌شود یا نه)
۵- درآمد اجاره‌ی حاصل از سبد سرمایه‌گذاری شما، همچنین قانونی بودن واحدهای درآمدزا
۶- دارایی خالص شما (نقد شدنی و غیر نقد شدنی)
۷- وضعیت و نوع ملکی که در حال خرید آن هستید
۸- تعداد ملک‌هایی که دارید
بزرگترین اشتباهی که سرمایه‌گذاران در هنگام ایجاد سبد سرمایه‌گذاری خود مرتکب می‌شوند، آن است که به دنبال وام‌دهنده‌ای می‌گردند که کمترین نرخ بهره را ارائه دهد، بدون توجه به این نکته که آیا ترکیب صلاحیت‌های آنها با آن وام‌دهنده‌ی خاص یا الزامات بلندمدت تامین مالی از طریق آن وام‌دهنده تناسب دارد یا خیر و اینکه این مساله چه تاثیری بر توانایی آنها در تامین بودجه در ادامه‌ی راه خواهد داشت.
اینگونه است که معامله‌ها پذیرفته نمی‌شود و سرمایه‌گذاران با بن‌بست مالی مواجه می‌شوند. پیش از آنکه اقدام به خرید ملک بعدی خود کنید، با مشاور املاک یا مشاور وام‌دهنده‌ی خود گفتگو کنید.
سوال سوم: چگونه حداکثر درآمد را با توجه به قسط‌ها داشته باشیم؟
دیر یا زود، بعد از خریدن هر خانه‌ای، شما باید از وضعیت تملک بیرون بیایید و روی بازپرداخت وام‌های مسکن تمرکز کنید.
ضمن اینکه باید مطمئن شوید زمان خالی بودن واحدهایتان در حداقل ممکن باشد. به این ترتیب مستاجرانتان در طول سالیان، وام‌های مسکن شما را بازپرداخت می‌کنند. در کنار این موضوع، از این دو راهبرد نیز برای بازپرداخت اقساط وام‌های مسکن می‌توانید بهره بگیرید.
از گزینه‌ی بازپرداخت سریع دو هفته یک‌بار استفاده کنید: این گزینه نه تنها هزاران دلار از هزینه‌ی بهره‌ی وام می‌کاهد، بلکه بیش از سه سال و نیم از طول عمر وام مسکن شما را نیز کاهش می‌دهد. تغییر حالت دادن به بازپرداخت دو هفته‌ای هیچ هزینه‌ای برای شما نخواهد داشت و از نظر مخارج ماهانه‌ی نقدی، به همان اندازه‌ی بازپرداخت ماهانه است.
پرداخت‌های یک‌جا و سالانه انجام بدهید: اگر ملک شما نقدینگی اضافه‌ای تولید می‌کند که آن را برای تملک املاک دیگر استفاده نمی‌کنید یا به عنوان اندوخته به آن نیازی ندارید، پیشنهاد می‌شود این مبالغ را پس‌انداز و به شکل پرداخت‌های سالانه‌ی یک‌جا صرف بازپرداخت وام مسکن خود کنید. معمولا بازپرداخت‌های سالانه‌ی یک‌جا، مستقیما به عنوان اصل وام محسوب می‌شود و نه اصل و سود با هم.
راهبردهای پیشرفته‌تری نیز برای بازپرداخت سریع‌تر وام مسکن وجود دارد، اما طبیعت این راهبردها بسته به مشخصات ریسک و جریان نقدینگی از سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذار دیگر تفاوت دارد.
تامین منابع مالی لازم برای یک سبد سرمایه‌گذاری، بسیار فراتر از گرفتن بهترین نرخ بهره وام است. در حین اینکه مشغول ایجاد سبد سرمایه‌گذاری خود هستید، راهبردهای مالی درهم‌تنیده‌ی بسیاری در دسترس شما قرار دارد. کلید اصلی موفقیت در تامین مالی آن است که رویکرد فعالانه‌ای داشته باشید و برای رسیدن به سرمنزل مقصود، از طرح‌های درست بهره بگیرید.
دالیا باروسوم
مشاور وام مسکن، سرمایه‌گذار املاک
مشاور مالی با بیش از ۲۰ سال سابقه در حوزه‌ی بانکداری
