بانک مرکزی: منتظر سخت‌تر شدن شرایط وام مسکن در کانادا باشید
شماره ۱۱۰ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
بعد از هفته‌ها گمانه‌زنی در مورد تصمیمات جدید دولت درباره وام‌های مسکن، بالاخره رئیس بانک مرکزی کانادا این هفته در یک کنفرانس خبری در اتاوا به خبرنگاران گفت شرایط جدید گرفتن وام مسکن در کانادا سخت‌تر خواهد شد و این بانک پیشنهادهای خود را تا پایان ماه به اطلاع عموم خواهد رساند.
مقامات این بانک اعلام کرده‌اند که طی ماه‌های آینده تست استرس جدیدی برای متقاضیان وام در نظر گرفته خواهد شد. نگرانی دولت و بسیاری از کارشناسان این است که اگر نرخ بهره بالا برود، برخی از خانواده‌های کانادایی که وام گرفته‌اند، نتوانند از پس پرداخت قسط‌های خود بر آیند. به همین جهت است که حالا قرار است اطمینان بیشتری از قدرت مالی وام‌گیرندگان حاصل شود. وام‌گیرندگان باید بتوانند تا دو درصد بیشتر از نرخ بهره کنونی، از عهده پرداخت قسط وام‌های خود بر آیند.
رئیس بانک مرکزی کانادا اعلام کرد بسته‌ی پیشنهادی اصلاحات این بانک در آخر این ماه نهایی خواهد شد. او گفت این بسته پیشنهادی با هدف آرام ساختن بازار مسکن کانادا تدوین شده است و شامل تست استرس‌های جدید و بحث‌برانگیز برای وام‌های فاقد بیمه است.
دفتر نظارت بر موسسات مالی OSFI اعلام کرد هدف از تمهیدات جدید، این است که آنها مطمئن شوند بانک‌ها پول خود را به خریدارانی خواهند داد که حتی در صورت افزایش نرخ‌های بهره نیز توانایی بازپرداخت اقساط وام را داشته باشند. یکی دیگر از اهداف این تمهیدات جدید این است که وابستگی بانک‌ها به محاسبات «نسبت وام به ارزش» کاهش یابد.
جرمی رودین، سرپرست این دفتر دولتی، در یک سخنرانی در دان‌تاون تورنتو گفت سند جدید از سوی دفتر نظارت بر موسسات مالی، اواخر ماه اکتبر منتشر خواهد شد. این سند شامل خطوط کلی تغییرات صورت‌گرفته در قوانین ارائه‌ی وام است؛ قوانین حرفه‌ای که معروف به B-20 هستند. او افزود این تغییرات ظرف دو تا سه ماه به مرحله‌ی اجرا گذاشته خواهد شد.
باید دو درصد بیشتر را تضمین کنید
رودین می‌گوید: «ما به روشنی ریسک‌های احتمالی ناشی از بدهکاری خانوارها در سراسر کانادا را می‌بینیم. ضمن اینکه ریسک‌های ناشی از قیمت‌های بالای املاک و مستغلات در برخی بازارها نیز قابل مشاهده است. ما منتظر نمی‌مانیم تا این ریسک‌ها خود را به صورت افزایش بدهی‌های عقب افتاده و عدم پرداخت اقساط وام مسکن نشان دهند. به جای آن، ما استانداردهای خود را برای تطابق با تحولات جدید بهبود می‌دهیم.»
رودین در صحبت‌هایی که بعد از سخنرانی با رسانه‌ها داشت، گفت که بانک مرکزی هنوز در حال نهایی کردن برخی از جزئیات بحث‌برانگیز طرح خود است. یکی از مهم‌ترین تغییرات، پیشنهاد یک تست استرس است که خریداران فاقد بیمه را وادار خواهد کرد تا با نرخ بهره‌ای به میزان دو درصد بیشتر از نرخ قید شده در قرارداد خود، واجد شرایط شوند.
رودین می‌گوید: «در حال بررسی هستیم. هنوز چیزی نهایی نشده است.» او همچنین اشاره کرد که OSFI در طول مشاوره‌های حرفه‌ای صورت گرفته در ماه‌های اخیر، بازخوردهایی در مورد تست استرس و پیامدهای بالقوه‌ی آن دریافت کرده است.
منتقدان به شکل علنی اعلام کرده‌اند که تست استرس ممکن است وام‌گیرندگان بیشتری را برای واجد شرایط شدن، به سمت وام‌های کوتاه مدت بکشاند و همچنین به طور بالقوه می‌تواند خریداران بیشتری را وادار سازد به وام‌دهندگان پر ریسک‌تری روی آورند که تحت نظارت دولت فدرال فعالیت نمی‌کنند و بنابراین، ملزم به پیروی از قوانین OSFI نیز نیستند.
رودین می‌گوید با آنکه ممکن است این تصمیم برخی پیامدهای ناخواسته یا غیر مثبت نیز داشته باشد، نقش OSFI به عنوان نهاد دوراندیش ناظر بر بانک‌ها مستلزم آن است که در هر صورت مطمئن شود که بانک‌ها می‌توانند حساب و کتاب وام‌های خود را در سناریوهای مختلف مدیریت کنند. او گفت که بانک مرکزی همچنین باید اطمینان حاصل کند که در فرایند تضمین وام‌های مسکن، توانایی خریدار در عمل به تعهدات وام، به شکل معقولانه‌ای ارزیابی می‌شود.
رودین در پاسخ به این سوال که آیا افزایش‌های اخیر نرخ بهره‌ی شبانه‌ی بانک مرکزی کانادا نظر او را در مورد لزوم انجام اقداماتی برای آرام ساختن بازار مسکن، تغییر داده است یا خیر، گفت که این تحولات در واقع دیدگاه او را تقویت کرده است.
وقتی باید یک بازار داغ را آرام کنیم
ناظران بخش مسکن با دقت در حال رصد آخرین پیشنهادهای OSFI بوده‌اند؛ پیشنهادهایی که بخشی از نتایج آن را در آرام‌کردن بازار مسکن ونکوور و تورنتو دیده‌ایم.
بنیامین تال، معاون اقتصادی CIBC، که پیش از این از بانک مرکزی خواسته بود اجرای آخرین پیشنهادهای خود را به تعویق اندازد، در این اندیشه بود که شاید هنوز هم بتوان به یک نقطه‌ی مورد توافق طرفین دست یافت. زمانی که این تغییرات برای اولین بار توسط OSFI در جون پیشنهاد شد، تال گفت که آنها می‌توانند رشد خلق وام‌های جدید را با یک درصد کامل کاهش، به حدود ۵ / ۴ درصد برسانند.
راب مک‌لیستر، بنیانگذار وب‌سایت مقایسه‌ی نرخ‌های وام مسکن به آدرس ratespy.com، اعلام کرد: «در هر صورت، نوعی تست استرس به اجرا گذاشته خواهد شد. چیزی که نمی‌دانیم این است که از چه نوع تعیین صلاحیتی ممکن است استفاده شود.»
مک‌لیستر که قبلا پیشنهاد OSFI برای گسترش تست‌های استرس به بازار وام‌های فاقد بیمه را یکی از «بزرگترین تغییرات وام تا به امروز» خوانده بود، اضافه کرد که تصمیم به همراهی با نرخ بهره‌ی اعلام‌شده‌ی بانک مرکزی به عنوان تست استرس برای وام‌های فاقد بیمه، موجب حفظ سازگاری با بازار وام‌های دارای بیمه خواهد شد.
تقریبا نیمی از ۶ / ۱ تریلیون دلار کل بدهی وام مسکن در کانادا تحت حمایت بیمه‌ی دولتی است، اما مقدار وام‌های مسکن بیمه شده، به عنوان درصدی از کل بازار، در حال کاهش است.
