«میانگین قیمت‌ها» دام بزرگی بر سر راه شما؛ چطور به سلامت عبور کنید؟
فهرست مطالب
شماره ۱۱۳ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
اسپانسر ویژه: نینا سعید – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بدون مطالعه آمارهای فروش و قیمت، کاری غیرممکن است اما چه آماری می‌تواند دقیق‌ترین تصویر را از بازار مسکن در کانادا ترسیم کند؟ اغلب اوقات در خبرهایی که از بازار مسکن منتشر می‌شود، آمارهای مربوط به میانگین قیمت‌ها یا میانگین فروش را مطالعه می‌کنیم. این عددها می‌تواند تا حدودی درباره تغییرات بازار توضیح دهد. اما آیا این عددها برای تصمیم‌گیری کافی است؟
دان کامپبل، یکی از مشهورترین کارشناسان بازار مسکن و سرمایه‌گذاران این بازار در این مطلب توضیح می‌دهد که چرا اتکا کردن به میانگین قیمت‌ها در بازار، کافی نیست. او توضیح می‌دهد که به دلیل متفاوت بودن مرغوبیت و قیمت خانه‌ها، ممکن است تغییر در بخشی از این بازار، بر بخش‌هایی که تغییری نکرده‌اند تاثیر بگذارد و سرمایه‌گذاران به اشتباه بیفتند.
دان کامپبل – اگر سر شما در فریزر باشد و پایتان روی اجاق گاز، وضعیت‌تان به طور «میانگین» خوب است؟ اگر اشتباه بودن این استدلال در این جمله واضح است، پس چرا بسیاری از مردم تحت تأثیر «میانگین» قیمت‌ها، «میانگین» اجاره‌ها و «میانگین» رشد اقتصادی قرار می‌گیرند؟ تصمیم‌گیری بر اساس اعداد «میانگین» برای سرمایه‌گذاران استراتژیک، درست مانند مبنا قرار دادن عقیده‌ی بالا برای تشخیص پزشکی است. کاری اشتباه و بی‌نهایت خطرناک.
میانگین‌ها شما را به اشتباه می‌اندازند
ما در دنیایی زندگی می‌کنیم که سرخط خبرها به طور مداوم در حال پمپاژ کردن میانگین قیمت‌های مسکن در کشور، میانگین تعداد ساخت‌وسازهای جدید و میانگین بدهی خانوارها است. مهم‌ترین نکته در مورد این اعداد میانگین آن است که هنگام در نظر گرفتن تصویر کلی امور، معنای چندانی ندارند.
هنگامی که پای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به میان می‌آید، سخن گفتن از میانگین قیمت مسکن مانند آن است که دمای بدن بیماران موجود در بیمارستانی را اندازه بگیریم و بر تعداد آنها تقسیم کنیم و اگر عدد مناسبی به دست آمد، بگوییم که حال همه‌ی آنها خوب است. این مسلما نمی‌تواند روش صحیحی باشد.
جنبه‌ی دیگری از آمارهای مربوط به املاک که موجب سردرگمی می‌شود، نحوه‌ی سنجش قیمت‌هاست. قیمت املاک در گوشه و کنار دنیا به شیوه‌های مختلفی اندازه‌گیری می‌شود؛ از جمله از طریق میانگین‌ها average، میانه‌ها median و اشکال مختلفی از شاخص‌ها. برخی از این سنجش‌ها پیام‌های نادرستی درباره‌ی آنچه واقعاً برای قیمت املاک اتفاق می‌افتد، ارسال می‌کنند.
این اعداد به سادگی می‌توانند تصویری تحریف شده ارائه دهند. برای مثال، هنگامی که در منطقه‌ای میزان فروش املاک مرغوب در مقطعی از زمان افزایش می‌یابد، از آنجا که میانگین و یا میانه‌ی قیمت‌ها نسبت به گذشته رشد می‌کند، ممکن است به نظر برسد که قیمت‌ها در آن منطقه به طور کلی افزایش پیدا کرده است. قیمت‌های این املاک «مرغوب» ممکن است در واقع کاهش یافته باشد، اما این کاهش گاهی در میانگین یا میانه‌ها انعکاس پیدا نمی‌کند.
بالعکس، به دنبال چنین دوره‌ای ممکن است میزان فروش املاک نامرغوب یا کم‌قیمت در همان منطقه افزایش یابد. این امر می‌تواند چنین القا کند که قیمت‌ها در آن منطقه به طور کلی در حال کاهش است، چرا که میانگین و میانه‌ی قیمت‌های فروش اکنون کمتر از گذشته است. اما در واقعیت ممکن است در آن مقطع زمانی میزان فروش املاک مرغوب کاهش یافته باشد، بنابراین با وجود آنکه میانگین و میانه‌ی آمارها حکایت از کاهش قیمت‌ها دارد، این قیمت‌ها می‌تواند در واقع افزایش پیدا کرده باشد.
برای دستیابی به اطلاعات دقیق‌تر درباره‌ی سمت و سوی قیمت‌های بازار مسکن، پیشنهاد می‌شود از یکی از دو شیوه‌ی زیر استفاده کنید.
شاخص‌ها – Indexes
شاخص‌هایی که بر مبنای فروش مجدد خانه‌های مشابه تک‌خانواده‌ای محاسبه می‌شوند، مانند شاخص‌های قیمت مسکن S&P/Case-Shiller که در ایالات متحده استفاده می‌شود، از سوی بسیاری از اقتصاد‌دان‌ها شیوه‌ای دقیق‌تر برای نمایش قیمت‌های کلی یک بازار املاک است.
کانادا تا سال ۲۰۰۸ فاقد یک شاخص قیمت مسکن مورد پذیرش در تمام کشور بود. خوشبختانه Terane با همکاری National Bank of Canada، دست به ایجاد شاخصی زده است که سابقه‌ی آن برای کلانشهرهای ونکوور، کلگری، تورنتو، اوتاوا، مونترآل و هالیفاکس، به ۱۹۹۹ باز می‌گردد. شما می‌توانید با جستجوی Teranet–National Bank House Price Index به صورت ماهیانه این شاخص را مطالعه کنید.
میانگین متحرک – Moving Average
اقتصاد‌دان‌ها با استفاده از گزارش‌های ماهانه‌ی میانگین قیمت خدمات لیستینگ چندگانه (MLS)، میانگین متحرک ۱۲ ماهه را محاسبه و الگویابی می‌کنند. میانگین متحرک ۱۲ ماهه به نرمال‌سازی داده‌ها و حذف ناپایداری ماه به ماه ذکر شده در بالا، کمک می‌کند.
میانگین رسمی اجاره‌ها؛ خطرناک‌ترین ملاک سرمایه‌گذاری
یکی از داده‌هایی که بیشترین استفاده‌ی نادرست از آن به عمل می‌آید و رک و پوست‌کنده از لحاظ مالی بیشترین خطرها را برای سرمایه‌گذاران غیر استراتژیک دارد، میانگین اجاره‌بهای یک منطقه است.
من سرمایه‌گذارانی را دیده‌ام که تصمیمات خود را بر این اساس می‌گیرند که چه نرخ اجاره‌ای را تعیین خواهند کرد. عجب، یعنی از این بدتر هم می‌توان مدیریت کرد؟
هنگامی که میانگین اجاره‌بها را مشاهده می‌کنید، در واقع اعدادی را می‌بینید که از طریق یک نظرسنجی محدود توسط CHMC از یک منطقه به دست آمده است. این اعداد ممکن است برای آن مقطع زمانی کوتاه، که معمولاً فاصله‌ای چند ماهه قبل از انتشار گزارش است، صحیح باشد، اما از دیدگاه صاحب‌خانه‌ها و مستأجرها هیچ معنایی ندارد.
آنچه اهمیت دارد آن است که «این ملک اجاره‌ای «امروز» در بازار به چه قیمتی به اجاره می‌رود؟» صاحبخانه برای پاسخ به این سؤال، باید به خانه‌هایی مشابه با ملک خود که در آن لحظه‌ی بخصوص در آن محله به اجاره گذاشته شده است، نگاهی بیندازد.
این یعنی او باید آستین‌ها را بالا بزند و به خودش اندکی زحمت بدهد. رفتن به سراغ اینترنت و قرار گرفتن در نقش یک مستأجر بالقوه، به صاحبخانه کمک خواهد کرد که دریابد رقابت در آن لحظه به چه صورت است.
توصیه من این است که عبارت‌هایی را تایپ کنید که یک مستأجر بالقوه ممکن است در موتورهای جستجو وارد کند (مانند یک سوئیت برای اجاره در همیلتون) و سپس ببینید که اوضاع از چه قرار است.
یک منبع دیگر وبسایت Padmapper.com است که داده‌های تمامی وبسایت‌های رایگان (مانند کریگ‌لیست و کیجیجی) را می‌گیرد و همه‌ی لیستینگ‌های جاری را روی نقشه‌ی محله‌ی شما به نمایش می‌گذارد؛ ابزاری عالی در هنگام تصمیم‌گیری برای تعیین نرخ اجاره. از میانگین‌ها استفاده نکنید، وگرنه پول زیادی را هر ماه از دست خواهید داد.
