بازار مسکن در تورنتوی بزرگ GTA همچنان با نوسانات زیاد قیمتهای روبروست، به ویژه خانههایی که در اوج تب و تاب قیمتها در سال ۲۰۲۲ خریده شدهاند. تازهترین نمونه این روند، یک خانه چهارخوابه در برمپتون در غرب تورنتو است که تنها در فاصله چهار سال، نزدیک به یک میلیون دلار از ارزش خود را از دست داده است.
این خانه دیتچد دو طبقه که دارای آشپزخانه آپگریدشده، گاراژ دو خودرو و واحد مسکونی در بیسمنت است، هفته گذشته به قیمت ۱.۲۵ میلیون دلار فروخته شد؛ در حالی که آخرین بار در فوریه ۲۰۲۲ با قیمت ۲.۲ میلیون دلار معامله شده بود.
به این ترتیب، مالکان این خانه در زمان فروش با ۹۵۰ هزار دلار زیان مواجه شدند؛ رقمی که یکی از بزرگترین کاهشهای ثبتشده در بازار مسکن حومه تورنتو در ماههای اخیر به شمار میرود.
خرید در اوج بازار؛ فروش در پایینترین نقطه
روزنامه Toronto Star در گزارشی درباره فروش این ملک نوشته، بر اساس اطلاعات منتشرشده در پلتفرم HouseSigma، این خانه در سال ۲۰۲۰ به قیمت حدود ۱.۰۵۶ میلیون دلار فروخته شده بود. تنها دو سال بعد و در اوج جهش تاریخی بازار مسکن، قیمت آن به بیش از دو برابر رسید و به ۲.۲ میلیون دلار افزایش یافت.
اما شرایط بازار به سرعت تغییر کرد.
Jasaman Singh، مشاور املاکی که فروش اخیر این خانه را انجام داده، میگوید زوجی که این ملک را در سال ۲۰۲۲ خریدند تنها یک سال در آن زندگی کردند و پس از آنکه از هم جدا شدند، خانه را اجاره دادند.
با این حال درآمد اجاره نتوانست هزینههای ماهانه شامل اقساط مورگیج، مالیات ملک و بیمه را پوشش دهد.
به گفته او، مالکان از سال ۲۰۲۴ تلاش برای فروش خانه را آغاز کردند. ابتدا قیمت در حدود ۱.۶ میلیون دلار تعیین شد و سپس به ۱.۵ میلیون دلار کاهش یافت، اما در نهایت تنها با قیمت ۱.۲۵ میلیون دلار مشتری پیدا شد.
Singh معتقد است اگر مالکان زودتر تصمیم به فروش میگرفتند، میتوانستند زیان کمتری متحمل شوند، اما پذیرش چنین ضرری برای بسیاری از صاحبان خانه آسان نیست.
«خانههای بزرگ، دردسرهای بزرگ»
در حالی که بیشترین توجه رسانهها در سالهای اخیر به سقوط بازار کاندوهای تورنتو معطوف بوده، کارشناسان میگویند اکنون خانههای بزرگ در حومه شهرها نیز تحت فشار قرار گرفتهاند.
Singh وضعیت فعلی بازار را با این جمله توصیف میکند: «خانههای بزرگ، دردسرهای بزرگ.»
خانههایی که در دوران نرخ بهره پایین و رقابت شدید خریداران با قیمتهای بسیار بالا معامله شدند، اکنون بیشترین آسیب را از اصلاح بازار دیدهاند.
وقتی خانه با ضرر فروخته میشود، چه اتفاقی برای فروشنده میافتد؟
Victor Tran، کارشناس مورگیج و بازار مسکن میگوید مالکان خانههایی که با ضرر میفروشند معمولاً از قبل برنامهای برای جبران این زیان دارند و ناچار میشوند بخشی از پسانداز شخصی خود را برای تسویه بدهی با بانک خرج کنند.
او توضیح میدهد که در بسیاری از موارد، درآمد حاصل از فروش خانه برای پوشش کامل مانده مورگیج کافی نیست و فروشنده باید مابهالتفاوت را از منابع مالی خود تأمین کند.
Tran میگوید برخی افراد در نهایت به راهکارهایی مانند Consumer Proposal یا حتی اعلام ورشکستگی شخصی روی میآورند، اما بیشتر مالکان تمایلی به این گزینهها ندارند؛ زیرا چنین اقداماتی میتواند تأثیر منفی قابل توجهی بر سابقه کردیت آنها داشته باشد.
به گفته او، افرادی که به سمت ورشکستگی یا توافق با طلبکاران میروند، ممکن است برای مدتی نتوانند واجد شرایط دریافت وامهای جدید شوند و این موضوع به عنوان یک علامت هشدار جدی در پرونده اعتباری آنها ثبت میشود.
قیمت خانههای دیتچد در برمپتون چقدر سقوط کرده است؟
تازهترین آمار نهاد صنفی مشاوران املاک تورنتو TRREB نشان میدهد متوسط قیمت خانههای دیتچد در برمپتون از اوج بازار در فوریه ۲۰۲۲ تاکنون حدود ۳۶ درصد کاهش یافته است.
متوسط قیمت این نوع خانهها از حدود ۱.۶۱ میلیون دلار به حدود ۱.۰۲۳ میلیون دلار رسیده است.
اما خانه مورد بحث حتی بیش از میانگین بازار افت کرده و ارزش آن نسبت به قیمت خرید خود در سال ۲۰۲۲ حدود ۴۳ درصد کاهش یافته است.
آیا خریداران در سال ۲۰۲۲ بیش از حد پرداخت کردند؟
برخی کارشناسان معتقدند دلیل این زیان سنگین، تنها سقوط بازار نیست.
Sona Bhalla، مشاور املاک فعال در مناطق Peel و Halton، معتقد است این خانه حتی در شرایط بازار داغ سال ۲۰۲۲ نیز بیش از ارزش واقعی خود فروخته شده بود.
او میگوید خانههایی با مشخصات مشابه در آن زمان معمولاً بین ۱.۶ تا ۱.۸ میلیون دلار معامله میشدند و قیمت ۲.۲ میلیون دلاری این ملک بسیار بالاتر از سطح معمول بازار بوده است.
به گفته Bhalla، یکی از دلایل احتمالی این اتفاق، اطلاعات درجشده در آگهی فروش آن زمان بوده که مساحت خانه را حدود ۴ هزار فوت مربع عنوان کرده بود؛ در حالی که به اعتقاد او مساحت واقعی بخش بالای زمین کمتر از ۳ هزار فوت مربع است.
او همچنین اشاره میکند که خانه مجاور نیز تقریباً همزمان با قیمت بالای ۲.۱۴۵ میلیون دلار فروخته شده بود؛ معاملهای که به گفته او نیز بالاتر از ارزش واقعی بازار انجام شده بود.
افزایش Power of Sale در حومه تورنتو
کارشناسان بازار میگویند افزایش نرخ بهره در سالهای اخیر بسیاری از مالکان را با فشار مالی روبهرو کرده است.
Sona Bhalla، مشاور املاک فعال در مناطق Peel و Halton، میگوید در گذشته ممکن بود طی یک سال فقط چهار یا پنج مورد فروش اجباری یا Power of Sale مشاهده کند، اما تنها در دو ماه نخست امسال بین ۱۰ تا ۱۵ مورد از این نوع فروشها را دیده است.
این روند نشان میدهد تعداد بیشتری از مالکان دیگر توانایی تحمل هزینههای مورگیج را ندارند.
مهاجرت کمتر، اجارههای ضعیفتر
عامل دیگری که به گفته کارشناسان بر بازار برمپتون اثر گذاشته، تغییر سیاستهای مهاجرتی دولت فدرال و کاهش رشد جمعیت مهاجران است.
در سالهای گذشته بسیاری از سرمایهگذاران روی درآمد بالای اجاره حساب میکردند و تصور میشد اجارهها همواره رو به افزایش باشند.
اما اکنون کاهش تقاضای اجاره باعث شده برخی مالکان نتوانند هزینههای خود را پوشش دهند.
Bhalla میگوید: «بسیاری از کسانی که ملک سرمایهگذاری دارند اکنون با مشکل مواجه شدهاند. بعضیها در نهایت تصمیم میگیرند زیان خود را بپذیرند و از بازار خارج شوند.»
وقتی اوج و کف بازار در یک معامله جمع میشود
Rakhi Madan، مشاور مورگیج در برمپتون، معتقد است این معامله نمونهای کمنظیر از برخورد دو نقطه افراطی بازار است.
به گفته او، این خانه در سال ۲۰۲۲ «در بالاترین نقطه ممکن بازار» خریداری شد و در سال ۲۰۲۶ «تقریباً در پایینترین نقطه بازار» به فروش رسید.
هرچند چنین افتی در همه خانهها مشاهده نمیشود، اما این معامله تصویری روشن از خطر خرید در دوران هیجان شدید بازار و اتکای بیش از حد به رشد دائمی قیمتها ارائه میدهد.
برای بسیاری از خریدارانی که در سالهای ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ وارد بازار شدند، واقعیت امروز این است که قیمت خانهها، درآمدهای اجارهای و شرایط تامین مالی دیگر مانند دوران همهگیری کرونا نیست و برخی از آنها اکنون مجبور شدهاند با زیانهای سنگین از بازار خارج شوند.
