بازار کاندو زیر ذره‌بین؛ مهم‌ترین دغدغه‌ها و پرسش‌های خریداران و پاسخ‌های کارشناسان Globe and Mail
بازار کاندوهای پیش‌فروش در کانادا به بحرانی‌ترین نقطه در چند دهه اخیر رسیده است. معاملات به پایین‌ترین سطح سقوط کرده، سرمایه‌گذاران عقب‌نشینی کرده‌اند و بعضی پروژه‌ها حتی لغو شده‌اند. نتیجه؟ وجود خریدارانی که ارزش ملک‌شان از وام مورگیجی که باید بپردازند کمتر است.
اما چرا قیمت‌ها این‌قدر افت کرده؟ کارشناسان می‌گویند عامل اصلی، عرضه بالای کاندوهای تازه‌تکمیل‌شده است. آیا این به معنای ادامه‌دار بودن کاهش قیمت‌هاست یا بازار به زودی به کف می‌رسد؟ اگر تجربه رکود دهه ۹۰ تکرار شود، آیا باید منتظر سال‌ها رکود باشیم؟
از سوی دیگر، وعده دولت برای نصف‌کردن عوارض ساخت هنوز عملی نشده. آیا چنین سیاست‌هایی می‌تواند کلید بازگشت رونق باشد؟ و مالیات خریداران خارجی که پایان ۲۰۲۶ منقضی می‌شود، آیا زودتر حذف خواهد شد؟
در بازار اجاره هم تغییرات محسوس است. چرا در برخی محله‌های تورنتو اجاره‌ها ثابت یا کاهشی شده، اما خانه‌های دیتچد همچنان گران مانده‌اند؟ نقش کاهش دانشجویان خارجی در این افت تقاضا چیست؟
و مهم‌تر از همه: آیا امروز زمان مناسبی برای خرید کاندو است، یا باید یک یا دو سال دیگر صبر کرد؟
«همین ابهام‌ها و پرسش‌ها درباره آینده قیمت‌ها، وضعیت اجاره‌ها و زمان مناسب خرید، باعث شد روزنامه The Globe and Mail یک جلسه پرسش و پاسخ با دو خبرنگار باسابقه حوزه مسکن، Rachelle Younglai و Shane Dingman برگزار کند تا به دغدغه‌های خوانندگان پاسخ دهند و تصویر روشن‌تری از بازار پیش‌فروش کاندو در کانادا ارائه دهند.»
جزئیات کامل این پرسش‌ها و پاسخ‌های کارشناسان Globe and Mail را، در زیر بخوانید.
بازار کاندوهای پیش‌فروش در کانادا روزهای سختی را می‌گذراند. تعداد معاملات به پایین‌ترین سطح در چند دهه اخیر رسیده، بسیاری از سرمایه‌گذاران از این بازار خارج شده‌اند و بعضی پروژه‌ها حتی لغو شده‌اند. در نتیجه خریدارانی مانده‌اند که ارزش ملک‌شان کمتر از وام مورگیجی است که باید پرداخت کنند.
در چنین شرایطی، روزنامه The Globe and Mail یک جلسه پرسش و پاسخ با دو خبرنگار باسابقه حوزه مسکن، Rachelle Younglai و Shane Dingman برگزار کرده تا به سوالات خوانندگان درباره آینده بازار پیش‌فروش کاندوها، تاثیر آن بر اجاره‌ها، و زمان مناسب خرید و فروش پاسخ دهند.
آنچه در ادامه می‌خوانید، چکیده کامل پرسش‌ها و پاسخ‌های این دو کارشناس است.
پرسش و پاسخ‌ها
پرسش: آیا خروج سرمایه‌گذاران از بازار پیش‌فروش کاندو ناشی از تعرفه‌های ترامپ بر کالاهای کانادایی است؟
Younglai: سرمایه‌گذاران قبل از انتخاب ترامپ هم از این بازار فاصله گرفته بودند. تعرفه‌ها البته به بی‌ثباتی اقتصادی دامن زده و ممکن است عاملی بازدارنده باشد.
پرسش: آیا سازندگان حاضر به مذاکره مجدد روی قیمت‌های قرارداد پیش‌فروش هستند؟ چون بانک‌ها اغلب واحدها را کمتر از قیمت قرارداد ارزیابی می‌کنند.
Dingman: تقریبا همیشه پاسخ «نه» است. قراردادها محکم هستند و اگر خریدار عقب‌نشینی کند، هم سپرده‌اش می‌سوزد و هم باید زیان فروش مجدد را به سازنده بپردازد.
پرسش: بدون تغییر سیاست‌های دولت‌های استانی و فدرال، چگونه بازار می‌تواند احیا شود؟ با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت، اصلا این مساله چطور امکان‌پذیر است؟
Younglai: سازندگان می‌گویند عوارض ساخت و ساز یکی از دلایل هزینه بالای ساخت است. دولت مارک کارنی وعده داده این عوارض را نصف کند، اما هنوز عملی نشده است.
پرسش: با کاهش سرمایه‌گذاری خارجی، آیا قیمت کاندو به سطح درآمد کانادایی‌ها خواهد رسید؟ نسبت آن چه خواهد بود؟
Younglai: عامل اصلی افت قیمت‌ها، افزایش عرضه کاندوهای تکمیل‌شده است. از ۲۰۲۲ تاکنون قیمت‌ها حدود ۲۸ درصد افت کرده، اما در تورنتو میانگین قیمت‌ها هنوز در حدود ۶۹۰ هزار دلار است.
پرسش: با توجه به افت‌های قبلی، چه زمانی بازار به کف می‌رسد و چه مدت برای بازگشت نیاز دارد؟
Younglai: طبق تجربه، ممکن است سال‌ها طول بکشد. بعد از رکود ۱۹۹۰، قیمت کاندوها حدود ۸ سال افت کرد. الان در سال چهارم رکود هستیم.
پرسش: چگونه می‌توان بازار را طوری تغییر داد که بیشتر مصرف‌کنندگان واقعی بخرند نه سرمایه‌گذاران؟
Dingman: همین الان هم در تورنتو و ونکوور بیشتر محصولاتی که فروش می‌روند برای استفاده شخصی طراحی شده‌اند، هرچند کمی گران‌تر از سطح مطلوب هستند.
پرسش: چه زمانی برای خرید کاندو مناسب است؛ یک یا دو سال دیگر؟
Younglai: الان خرید آسان‌تر از سال‌های قبل است چون عرضه زیاد و رقابت کم است.
پرسش: آیا مدل دیگری برای پیش‌فروش وجود دارد که کانادا بتواند به کار بگیرد؟
Dingman: در آمریکا اغلب سازندگان ساختمان را کامل می‌سازند و بعد می‌فروشند. در کانادا مدل پیش‌فروش سال‌ها جواب داده، اما امروز هزینه زمین و ساخت بسیار بالا رفته و وام‌گیری برای خریداران سخت شده است.
پرسش: برای سرمایه‌گذارانی که بعد از ۲۰۱۸ خرید کرده‌اند، اجاره‌ها هیچ‌وقت هزینه‌ها را پوشش نداده. آیا منطقی است انتظار افت بیشتر قیمت‌ها را داشته باشیم؟
Younglai: بله. برخی می‌گویند قیمت‌ها باید پایین بیاید تا دوباره برای سرمایه‌گذاران جذاب شود. فعلا نه رشد قیمتی وجود دارد و نه اجاره‌ها هزینه را جبران می‌کند.
پرسش: چه مدت طول می‌کشد مازاد عرضه جذب شود تا سازندگان دوباره ساخت را شروع کنند؟
Dingman: در حال حاضر ساخت‌وساز کاندوها همچنان ادامه دارد. اما چون فروش واحدهای پیش‌فروش متوقف شده، چند سال دیگر تعداد پروژه‌های جدیدی که تحویل می‌شوند به شدت کاهش خواهد یافت. یعنی الان ساختمان‌هایی که از قبل شروع شده بودند در حال تکمیل هستند، ولی در آینده نزدیک پروژه‌های تازه‌ای برای جایگزینی آنها وجود نخواهد داشت. فعلا سازندگان بعضی واحدهای تمام‌شده را خودشان اجاره می‌دهند.
پرسش: آیا احتمال حذف مالیات خریداران خارجی وجود دارد؟
Younglai: این مالیات پایان ۲۰۲۶ منقضی می‌شود. شاید زودتر حذف شود چون سازندگان فشار می‌آورند. اما دولت هنوز موضعی برای بازنگری اعلام نکرده است.
پرسش: اجاره‌ها کاهش یافته. چه زمانی دوباره بالا خواهد رفت؟
Dingman: بستگی به منطقه و نوع ملک دارد. در برخی نقاط تورنتو، عرضه زیاد کاندوهای اجاره‌ای، رشد اجاره‌ها را متوقف کرده. ولی مثلا اجاره خانه‌های دیتچد در محله‌های پرطرفدار کاهش نداشته. همچنین کاهش پذیرش دانشجویان خارجی در انتاریو هم تقاضا را پایین آورده است.
پرسش: بحران پیش‌فروش کاندو در استان‌های دیگر چه تاثیری دارد؟
Dingman: در ونکوور هم تاثیر گذاشته، اما کمتر از تورنتو. سرمایه‌گذاران حالا پول‌شان را به آلبرتا برده‌اند و روی املاک چندواحدی در کلگری و ادمونتون سرمایه‌گذاری می‌کنند.
پرسش: آیا بوروکراسی و مقررات دولتی ساخت‌وساز را سخت‌تر کرده است؟
Dingman: بستگی دارد چه چیزی را «بوروکراسی» بنامید. برخی، عوارض یا ارزیابی‌های زیست‌محیطی را چنین می‌دانند. اما مهم‌ترین عامل کندکننده معمولا روند برنامه‌ریزی شهری است. حذف آن باعث ساخت بیشتر می‌شود، اما در عین حال بخشی از جامعه آن را ضروری می‌داند.
این مجموعه پرسش و پاسخ، تصویر جامعی از وضعیت امروز بازار کاندوهای پیش‌فروش در کانادا ارائه می‌دهد: افت معاملات، فشار بر سرمایه‌گذاران، دشواری خریداران برای تامین مالی، و چالش سازندگان برای ادامه پروژه‌ها.
