میخواهید نخستین خانه خود را در کانادا بخرید؟ ۱۰ نکته برای اینکه قیمت واقعی یک خانه را تشخیص بدهید
اگر قصد خرید نخستین خانه خود را در کانادا دارید، دانستن مفهوم Comparable Sales یا فروشهای قابل مقایسه میتواند از پرداخت دهها هزار دلار بیشتر جلوگیری کند؛ اما همه مقایسهها هم ارزش یکسانی ندارند
اگر قصد دارید نخستین خانه خود را در کانادا بخرید، احتمالاً اولین چیزی که توجه شما را جلب میکند، قیمت درجشده در لیستینگهاست. اما آیا این قیمت واقعاً نشاندهنده ارزش خانه است؟
گزارش تازه RE/MAX Canada میگوید پاسخ همیشه «نه» است. یکی از مهمترین ابزارهایی که میتواند از پرداخت دهها هزار دلار بیشتر جلوگیری کند، بررسی Comparable Sales و یا Comps به معنای فروشهای قابل مقایسه است؛ یعنی خانههایی که بهتازگی فروخته شدهاند و از نظر موقعیت، اندازه و ویژگیها به خانه موردنظر شما شباهت دارند.
اما نکته مهم اینجاست که هر خانه مشابه، معیار مناسبی برای مقایسه نیست.
آیا نزدیکترین خانه، بهترین معیار است؟
آیا متراژ بیشتر همیشه به معنای ارزش بالاتر است؟
چرا ممکن است دو خانه تقریباً یکسان با قیمتهای متفاوت فروخته شوند؟
آیا ظاهر شیک و دکوراسیون مدرن واقعاً ارزش ملک را افزایش میدهد؟
هنگام خرید یک کاندو یا خانه دیتچد باید به چه جزئیاتی توجه کنید که بسیاری از خریداران از کنار آن عبور میکنند؟
در این گزارش، علاوه بر پاسخ این پرسشها، با اشتباههای رایجی آشنا میشوید که میتواند باعث شود ارزش واقعی یک خانه را اشتباه برآورد کنید؛ از اعتماد بیش از حد به قیمت آگهی گرفته تا قضاوت بر اساس یک معامله غیرعادی یا فروشهای قدیمی.
اگر میخواهید خرید نخستین خانهتان در کانادا آگاهانهتر و کمریسکتر باشد، این گزارش میتواند برایتان کاربردی باشد.
خرید نخستین خانه در کانادا برای بسیاری از مهاجران تازهوارد و خانوادهها، یکی از مهمترین تصمیمهای مالی زندگی است؛ تصمیمی که ممکن است صدها هزار دلار ارزش داشته باشد. در چنین شرایطی، بسیاری از خریداران تنها به قیمت درجشده در لیستینگها نگاه میکنند یا تصور میکنند هر خانهای که در همان محله فروخته شده، معیار مناسبی برای تعیین ارزش واقعی یک ملک است.
در همین باره شرکت املاک RE/MAX Canada در گزارش تازهای توضیح میدهد که واقعیت بازار بسیار پیچیدهتر از این است. این گزارش میگوید کسانی که نخستین خانه خود را در کانادا میخرند باید بدانند کدام اطلاعات واقعاً به تصمیمگیری آنها کمک میکند و کدام موارد میتواند آنها را به اشتباه بیندازد.
«Comparable Sales» چیست و چرا اهمیت دارد؟
در بازار مسکن کانادا، اصطلاح Comparable Sales یا به اختصار Comps به خانههایی گفته میشود که بهتازگی فروخته شدهاند و از نظر موقعیت، اندازه، سن بنا، نوع ملک، شرایط و ویژگیها شباهت زیادی به خانهای دارند که شما قصد خرید آن را دارید.
این خانههای فروختهشده، تصویری واقعی از رفتار بازار ارائه میکنند؛ زیرا نشان میدهند خریداران حاضر شدهاند واقعاً چه مبلغی پرداخت کنند، نه اینکه فروشنده چه قیمتی را درخواست کرده است.
به همین دلیل، قیمت نهایی فروش معمولاً بسیار ارزشمندتر از قیمت درجشده در آگهی است.
بهترین نمونه مقایسه، همیشه نزدیکترین خانه نیست
یکی از مهمترین نکات این گزارش آن است که نزدیکترین خانه از نظر فاصله جغرافیایی، الزاماً بهترین معیار برای مقایسه نیست.
در واقع، بهترین خانه برای مقایسه، خانهای است که همان گروه از خریداران آن را بهعنوان یک گزینه واقعی در نظر میگرفتند و در شرایط مشابه بازار به فروش رسیده است.
گاهی حتی دو خانه که تنها یک خیابان با هم فاصله دارند، ارزش متفاوتی دارند؛ زیرا ممکن است:
- در محدوده مدارس متفاوتی قرار گرفته باشند.
- دسترسی متفاوتی به حملونقل عمومی داشته باشند.
- یکی کنار خیابان شلوغ و دیگری در خیابانی آرام باشد.
- به پارک، فروشگاه یا مراکز خدماتی نزدیکتر باشد.
همه این عوامل میتواند روی ارزش واقعی ملک اثر بگذارد.
فقط قیمت فروش را نبینید؛ داستان پشت آن را هم بررسی کنید
قیمت نهایی فروش بهتنهایی کافی نیست.
برای اینکه یک معامله معیار مناسبی باشد، باید بدانید:
- خانه چند روز در بازار بوده است.
- آیا قیمت آن چند بار کاهش یافته است؟
- آیا فروش مشروط به دریافت وام یا بازرسی ساختمان بوده است؟
- آیا چندین خریدار همزمان برای خرید آن رقابت کردهاند؟
ممکن است دو خانه دقیقاً با یک قیمت فروخته شده باشند، اما یکی ظرف دو روز و با چند پیشنهاد خرید، و دیگری پس از چندین هفته و چند بار کاهش قیمت.
این دو معامله، پیام کاملاً متفاوتی درباره ارزش بازار دارند.
متراژ همه چیز نیست
بسیاری از خریداران تصور میکنند هرچه متراژ خانه بیشتر باشد، ارزش آن نیز بیشتر است.
اما گزارش RE/MAX میگوید کارایی فضا اهمیت بیشتری دارد.
برای مثال، موارد زیر میتواند ارزش یک خانه را تغییر دهد:
- تعداد و محل قرارگیری اتاقهای خواب
- محل سرویسهای بهداشتی
- ارتفاع سقف زیرزمین
- نور طبیعی
- فضای انبار
- نحوه چیدمان اتاقها
- امکان استفاده راحت از فضا
ممکن است دو خانه متراژ یکسانی داشته باشند، اما یکی بسیار کاربردیتر و در نتیجه ارزشمندتر باشد.
ظاهر زیبا همیشه به معنای ارزش بیشتر نیست
رنگآمیزی جدید، دکوراسیون حرفهای یا آشپزخانهای با ظاهر مدرن ممکن است خانه را جذابتر نشان دهد، اما همیشه ارزش واقعی آن را افزایش نمیدهد.
به گفته این گزارش، خریداران بهتر است بیشتر به هزینههای اساسی توجه کنند؛ مانند:
- وضعیت سقف
- پنجرهها
- سیستم برق
- لولهکشی
- سیستم گرمایش و سرمایش
- عایقبندی و جلوگیری از نفوذ آب
- کیفیت زیرزمین تکمیلشده
این موارد معمولاً ارزش بیشتری نسبت به تغییرات صرفاً ظاهری دارند.
در خانههای دیتچد، زمین به اندازه خود خانه اهمیت دارد
برای خانههای دیتچد، تنها ساختمان اهمیت ندارد.
ویژگیهای زمین نیز میتواند تفاوت بزرگی ایجاد کند؛ از جمله:
- عرض و عمق زمین
- میزان نور خورشید
- حریم خصوصی
- امکان پارک خودرو
- دسترسی به گاراژ
- فضای حیاط
گاهی خانهای کوچکتر روی زمینی بهتر، ارزش بیشتری از خانهای بزرگتر با زمین نامناسب دارد.
هنگام خرید کاندو به این جزئیات دقت کنید
اگر قصد خرید کاندو دارید، تنها مقایسه متراژ کافی نیست.
مواردی مانند:
- طبقه واحد
- جهت پنجرهها
- منظره
- میزان سروصدا
- فاصله تا آسانسور
- بالکن
- پارکینگ
- انباری
- مبلغ شارژ ماهانه
- اعتبار ساختمان
- وضعیت صندوق ذخیره ساختمان (Reserve Fund)
همگی میتوانند روی ارزش واقعی واحد تأثیر بگذارند.
دو واحد با متراژ کاملاً مشابه ممکن است به دلیل همین عوامل با قیمتهای کاملاً متفاوتی فروخته شوند.
فکتهایی که میتواند شما را گمراه کند
گزارش RE/MAX هشدار میدهد برخی اطلاعات، اگر بدون بررسی دقیق استفاده شوند، میتوانند باعث تصمیم اشتباه شوند.
از جمله:
قیمت آگهی
قیمت درجشده در آگهی الزاماً ارزش واقعی خانه نیست.
برخی فروشندگان عمداً قیمت را پایین اعلام میکنند تا خریداران بیشتری جذب شوند و رقابت ایجاد شود.
برخی دیگر نیز قیمت را بالاتر از ارزش واقعی تعیین میکنند تا واکنش بازار را بسنجند.
یک معامله غیرعادی
گاهی یک خانه به دلیل رقابت شدید خریداران، بسیار گرانتر از ارزش واقعی فروخته میشود.
برعکس، ممکن است خانهای به دلیل مشکلات پنهان، بسیار ارزان فروخته شده باشد.
به همین دلیل، نباید تصمیم خود را تنها بر اساس یک معامله مشابه بگیرید؛ بلکه باید مجموعهای از فروشهای اخیر را بررسی کنید.
معاملات قدیمی
بازار مسکن دائماً تغییر میکند.
افزایش یا کاهش نرخ بهره، تعداد فایلهای فروش و میزان رقابت خریداران میتواند ظرف چند ماه شرایط بازار را تغییر دهد.
به همین دلیل، معاملات قدیمی همیشه معیار مناسبی برای تصمیم امروز نیستند.
دکوراسیون و چیدمان
چیدمان حرفهای خانه ممکن است آن را بسیار ارزشمندتر از واقعیت نشان دهد.
در مقابل، خانهای با دکور نامناسب ممکن است کمتر از ارزش واقعی به نظر برسد.
بهتر است فراتر از مبلمان و رنگ دیوارها نگاه کنید و به کیفیت واقعی ساختمان توجه داشته باشید.
خانههای خاص را نمیتوان فقط با اعداد مقایسه کرد
برای برخی املاک مانند موارد زیر، تنها تعداد اتاقها یا متراژ معیار مناسبی نیست:
- خانههای روستایی
- خانههای تاریخی
- واحدهای Loft – آپارتمانهای با سقف بلند و طراحی صنعتی
- زمینهای غیرمتعارف
در این موارد باید جذابیت ملک برای خریداران، هزینههای نگهداری و ریسک مالکیت نیز در نظر گرفته شود.
گذشته را ببینید، اما برای امروز تصمیم بگیرید
فروشهای قابل مقایسه، اطلاعات بسیار ارزشمندی درباره گذشته بازار ارائه میکنند؛ اما خرید شما در امروز انجام میشود.
اگر شرایط بازار تغییر کرده باشد، معاملات چند ماه قبل ممکن است دیگر تصویر دقیقی از ارزش فعلی ارائه نکنند.
به همین دلیل، هنگامی که میخواهید نخستین خانه خود را در کانادا بخرید، بهتر است علاوه بر بررسی فروشهای مشابه، شرایط فعلی بازار، تعداد فایلهای موجود، میزان رقابت میان خریداران و روند نرخ بهره نیز در نظر گرفته شود.
در نهایت، هدف از بررسی Comparable Sales تنها پیدا کردن یک عدد نیست؛ بلکه درک این موضوع است که آیا خانهای که دوست دارید، واقعاً ارزش مبلغی را که قرار است برای آن بپردازید، دارد یا خیر.
درباره شرکت املاک RE/MAX
شرکت آمریکایی RE/MAX در ژانویه ۱۹۷۳ تاسیس شده و هم اکنون بیش از ۱۴۵ هزار مشاور مسکن در ۱۰ هزار دفتر خود در ۱۲۰ کشور دنیا دارد.
کانادا نخستین کشوری بود که RE/MAX شعبه خارج از آمریکای خود را در آن تاسیس کرد. این شعبه در سال ۱۹۷۸ در کلگری تاسیس شد.
