افراد خوداشتغال؛ راه‌حل‌هایی برای گرفتن وام مسکن

این روزها همه می‌دانند حتی وقتی از نظر وام‌دهنده‌ها، شرایط شما ایده‌آل باشد باز هم گرفتن وام مسکن کار آسانی نیست. این کار وقتی سخت‌تر می‌شود که شما جزو کارآفرینان و افرادی باشید که برای خودشان کار می‌کنند یا در اصطلاح Self-Employed هستند؛ پدیده‌ای که در میان بسیاری از ایرانی‌های مهاجر رواج دارد. این گروه از افراد روز به روز بیشتر می‌شوند و البته برای گرفتن وام هم لازم است درهای بیشتری را بزنند تا به نتیجه برسند. در این مطلب می‌بینیم موانع پیش روی این افراد چیست و آنها باید چگونه به از این موانع عبور کنند.

فرن برانت، مالک و کارگزار وام مسکن در شرکت Dominion Lending Mortgage Connection، مدت ۲۰ سال است که در این حرفه کار می‌کند. او می‌گوید در ۵ تا ۱۰ سال گذشته افزایش قابل توجهی در تعداد کسانی که برای خودشان کار می‌کنند دیده می‌شود و به همین دلیل بانک‌ها و ارائه‌دهندگان وام و بیمه مسکن، مقررات جدید بسیاری در این زمینه وضع کرده‌اند.

بنا بر داده‌های سازمان آمار کانادا در سال ۲۰۱۵ تعداد ، ۲,۷۵۹,۸۰۰ نفر اظهار کرده‌اند که کارفرمای خود هستند. جالب است که بدانید همین  رقم در سال ۲۰۱۱ میلادی ۲,۶۶۲,۴۰۰ نفر بوده است.

اگر شما برای خودتان کار کنید، به طور اتوماتیک امکان گرفتن وام از شما سلب نمی‌شود، اما به احتمال زیاد نخواهید توانست همان راهی را که دیگران می‌روند طی کنید.

شرایط متفاوت وام برای افراد خوداشتغال

طبق نظرسنجی‌ها اغلب خریداران بار اولی، عموماً پیش از اقدام به خرید خانه، به سراغ اینترنت می‌روند تا از طریق آن به آموزش‌های لازم دسترسی پیدا کنند. اما کسانی که برای خودشان کار می‌کنند وضعیت متفاوتی دارند و بنابراین راه‌‌حل‌های مالی‌ای که برای عموم مردم ارائه می‌شود ممکن است قابل تعمیم به آنها نباشد. آنهایی که برای خودشان کار می‌کنند هم به سراغ اینترنت می‌روند اما به نتیجه دلخواه خود نمی‌رسند و این موضوع می‌تواند سردرگمی زیادی را برای خریداران بالقوه ایجاد کند؛ کسانی که فکر می‌کنند از آنچه لازم است اطلاع دارند اما بعد از گفتگو با یک متخصص وام مسکن درمی‌یابند که باید دوباره همه چیز را از اول یاد بگیرند.

برانت می‌گوید: «اکثر این افراد وقتی در می‌یابند که موضوع به این سادگی‌ها نیست که بخواهید با پیش‌پرداخت بیشتر آن را حل کنید دچار حیرت می‌شوند. اینکه باید ثابت کنند درآمدی خواهند داشت نیز غالباً مایه شگفت‌زدگی آنهاست. مشکل بتوان وام‌دهنده‌ای را پیدا کرد که صرفاً بر اساس میزان پیش‌پرداخت حاضر به وام دادن باشد و بگوید «خوب، شما ۲۵ درصد پیش‌پرداخت دارید پس مشکلی نیست بیایید وامتان را بگیرید.» کارها اینگونه انجام نمی‌شود. آنها می‌خواهند ببینند که وامشان قابل بازپرداخت است یا نه و این بخش مهمی از فرایند تأیید وام را در بر می‌گیرد. در مورد کسانی که برای خودشان کار می‌کند و نمی‌توانند جریان درآمدی منظم یا حتی ثابت‌شده‌ای را نشان دهند، کارها دشوارتر هم می‌شود.»

ثابت کنید درآمد سالانه دارید

اگر کارفرمای خودتان هستید، یکی از دشوارترین ملزومات دریافت وام آن است که شاغل بودنتان را به اثبات برسانید. بسته به نوع صنعت، کارهای خوداشتغالی می‌توانند فصلی یا قراردادی باشند و ممکن است سال به سال ثابت باشند، اما ماه به ماه نه. در حالت کلی، ارزش دو سال برآورد مالیات‌های یک فرد برای بیشتر وام‌دهندگان کافی است که تصمیم بگیرند آیا این فرد برای گرفتن وام مناسب است یا خیر.

برانت می‌گوید: «رویکرد سرراست این است که ببینیم فرد مورد نظر مالیات خود را از کدام درآمد می‌پردازد و چه چیزی را به عنوان درآمد گزارش می‌کند. بعد از آن است که ما می‌توانیم میانگینی از آن را برای محاسبه برآورد خود استفاده کنیم. اما مشکل ما با تعداد زیادی از کسانی که به تازگی کارفرمای خود شده‌اند این است که ممکن است آنها فاقد دو سال گزارش میانگین پرداخت مالیات باشند و اینجاست که مساله، دردسر ساز می‌شود. اگر آنها به واقع دو سال درآمد میانگین داشته‌اند اما مانند بسیاری از کسانی که برای خودشان کار می‌کنند، درآمدهایشان را کمتر و مخارجشان را بیشتر از واقع گزارش کرده باشند، تا مالیات کمتری بپردازند، در این صورت اینجا با مشکل مواجه می‌شوند.»

اگر کمتر از دو سال مشغول کار بوده باشید چه؟ گزینه‌های اندکی در این مورد وجود دارد، اما برانت پیشنهاد می‌دهد که به جای آن که کلاً قید خرید خانه را بزنید بهتر است سراغ کارشناسانی بروید که می‌توانند به شما در گرفتن وام از راه‌هایی پیچیده‌تر کمک کنند.

این کار قطعا دردسر بیشتری دارد، اما شدنی است و کارشناسانی که تجربه کار با خریداران خویش‌فرما را دارند می‌توانند با بهترین نرخ بهره ممکن، برای شما وام بگیرند؛ امتیازی که در نگاه اول مختص به بهترین مشتری‌هاست.

در حال حاضر وام‌دهندگان، وام‌های مسکنی را ویژه آنهایی که کارفرمای خود هستند ارائه می‌کنند؛ از جمله وام مسکن Self-Employed Recognition بانک CIBC، وام مسکن Self Employed بانک RBC و وام مسکن Self Employed اسکوشیا بانک. حتی Genworth Canada که بیمه‌گر خصوصی وام‌های مسکن است نیز طرحی برای بیمه وام‌های مسکن افراد خویش‌فرما با عنوان طرح (Alt. A) دارد. همه اینها به گونه‌ای طراحی شده‌اند که با نیازهای ویژه وام‌گیرنده‌ای که مالک کسب و کاری است یا برای خود کار می‌کند هماهنگ باشد.

اول بدهی‌ها را بپردازید، بعد وام بگیرید

صرف نظر از آنکه منابع درآمد شما چه باشد، توصیه می‌شود که پیش از درخواست وام مسکن، بدهی‌هایتان را پرداخت کرده و اعتبارتان را سر و سامان دهید. فراموش نکنید که وام‌دهندگان به کل بار بدهی‌های ماهانه شما نگاه می‌کنند. به گفته شرکت وام و خانه‌سازی کانادا (CMHC)، این بدهی ماهانه نباید بیشتر از ۴۰ درصد درآمد ناخالص ماهانه شما باشد. اگر این عدد کمتر از ۴۰ درصد باشد و وام‌دهندگان ببینند که شما در مورد اعتبارتان مدیریت مسؤولیت‌پذیرانه‌ای دارید و بدهی‌ها را به موقع پرداخت می‌کنید، از دید آنها، کاندیدای مطمئن‌تری خواهید بود.

وام‌گیرندگان خویش‌فرما لازم است غیر از فکر کردن به وام مسکن، مواظب مسائل دیگری نیز باشند. اولین مورد مبالغه کردن در مورد درآمدهاست؛ با این نیت که وام‌دهنده تصور کند فرد وضعیت مالی بهتری دارد. ممکن است کار آسانی باشد، اما باید بدانید که وام‌دهندگان در مورد منابع مالی افراد خویش‌فرما دقت عمل بیشتری به خرج می‌دهند. مورد دیگر پنهان کردن برخی درآمدهاست. به عبارت دیگر فرد چک‌های دستمزد را از مشتری خود می‌پذیرد اما آن را در حساب‌ها گزارش نمی‌کند. این درست برعکس مورد قبلی بوده و هدف از آن فرار از مالیات است.

برانت می‌گوید: «برای افراد خویش‌فرمایی که می‌خواهند وام مسکن بگیرند، توصیه اکید این است که با یک کارگزار خوشنام و با تجربه وام مسکن حتماً مشورت کنند، چرا که جایگزین‌ها، انتخاب‌ها و برنامه‌هایی وجود دارد که می‌توان از طریق آنها میزان سپرده حساب‌ها را به عنوان نشانه کسب درآمد معرفی کرد. از طریق برخی برنامه‌ها می‌توان بر اساس میانگین درآمد هر حرفه‌ای، درآمد افراد را حدس زد و حتی می‌توان شیوه‌های جایگزینی را برای تأمین منابع مالی مد نظر قرار داد.»

شیوه‌های جایگزین تأمین منابع مالی شامل وام‌دهندگان خصوصی یا نوع B می‌شود، که نسبت به وام‌دهندگان A شرایط آسان‌تری دارند. این وام‌دهندگان نرخ بهره بالاتری محاسبه و هزینه‌های دیگری نیز در وام‌های خود لحاظ می‌کنند. با این حال، آنهایی که راه دیگری ندارند می‌توانند این مؤسسات را مد نظر داشته باشند.

برانت می‌گوید: «رویکردهای بسیاری وجود دارد و گزینه‌های مختلفی را می‌توان انتخاب کرد. راه حل‌های نهایی معمولاً از جهت‌های متفاوتی سر بر می‌آورند.»