بازار مسکن در کانادا؛ اگر سقوط کند

اسپانسر ویژه: نینا سعید – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

بازار داغ مسکن؛ التهاب قیمت‌ها و چالش خریداران و فروشندگان در بازاری که بازار فروشندگان است. راستی اگر بازار سقوط کند چه اتفاقی خواهد افتاد و بر سر ما چه خواهد آمد؟

هر روز در رسانه‌ها و محافل اقتصادی درباره «حباب بازار مسکن کانادا» صحبت می‌شود؛ اینکه بالاخره آیا این بازار خواهد شکست و قیمت‌ها پایین می‌آید یا قیمت‌ها در بازارهای داغ مسکن، همچنان مثل سال‌های گذشته رو به رشد است؟ پاسخ دقیقی به این سوال نمی‌توان داد، اما این به معنای سکوت کردن در این باره نیست.

بازار مسکن بازاریست پرالتهاب، در این باره هر روز تحلیل‌ها و نظراتی منتشر می‌شود که گاهی هم ممکن است با هم به‌نظر متناقض برسد. رویکرد ما در آتش، بازتاب همه نظرات درباره این موضوع است؛ چه آنهایی که می‌گویند در بازار رو به رشد امروز خانه بخرید و چه آنهایی که می‌گویند ما با یک اصلاح قیمت روبرو هستیم.

این گزارش، با یک پیش‌فرض نوشته شده است: اگر در آینده‌ای نزدیک، به هر دلیل قیمت‌ها کاهش پیدا کند، چه اتفاقی خواهد افتاد. نویسنده این مطلب به سراغ کارشناسان رفته و از آنها می‌پرسد که ما در چنین شرایطی باید چه کارهایی انجام دهیم و به چه نکاتی توجه کنیم.

برای چند لحظه تصور کنید که پیش‌بینی سقوط بازار مسکن کانادا در مقطعی از زمان واقعا اتفاق بیفتد؛ صحبتی که دست‌کم در پنج سال اخیر بارها و بارها مطرح شده است.

اکنون یک گام فراتر بردارید و خود را صاحبخانه‌ای تصور کنید که در نقطه‌ی اوج بازار، اقدام به خرید خانه کرده و حالا به اصطلاح «به زیر آب رفته است». به عبارت دیگر تصور کنید که اکنون بدهی وام مسکن شما بیشتر از ارزش خانه‌ی شماست.

نترسید؛ هیچ اتفاق بدی نمی‌افتد

پرسشی که ممکن است خود را با آن مواجه ببینید این است: «حالا باید چکار کنم؟» در درجه‌ی اول، وحشت‌زده نشوید.

جانت بویل، معاون بخش املاک و وام‌های تضمینی اسکوشیابانک، می‌گوید: «قبل از هر چیز باید توجه داشت که قیمت خانه در طول مدت بازپرداخت وام مسکن به احتمال زیاد چندین بار بالا و پایین خواهد رفت. این مسأله تنها موقعی اهمیت پیدا می‌کند که قصد فروش داشته باشید. اگر وام مسکن شما به طور بالقوه بالاتر از ارزش ملک باشد، ناچار خواهید بود که این کسری را به مؤسسه‌ی مالی طرف حساب خود بپردازید. اما از نظر من چنین سناریوهایی به ندرت اتفاق می‌افتد.»

اصلاح قیمت بارها رخ داده است

همه ما پیش از این هم شاهد منفی شدن ارزش خالص خانه‌ها بوده‌ایم. این را می‌توانید از کسانی بپرسید که در ایالات متحده پیش از سقوط بازار مسکن خانه‌ خریده بود. یا از کسانی سؤال کنید که در تورنتوی اواخر دهه‌ی ۸۰ خانه خریده بودند؛ روزگاری که بازار با سقوط ۲۵ درصدی مواجه شده بود.

حتی امروز نیز آمارهای رسمی قیمت خانه در کانادا نشان می‌دهد قیمت‌ها در کلگری نسبت به نقطه‌ی اوج خود در اکتبر ۲۰۱۴ به میزان ۶ / ۴ درصد کاهش پیدا کرده است. برای آنهایی که در اوج بازار اقدام به خرید خانه کرده‌اند، با محاسبه‌ی هزینه‌های بیمه‌ی وام مسکن، این به معنای رفتن به زیر آب است.

از سویی دیگر، قیمت‌ها در ونکوور نسبت به نقطه‌ی اوج ماه سپتامبر ۶ / ۰ درصد افت داشته است و اگر بخواهیم حرف آدم‌های شکاک‌ را باور کنیم، در حال نزدیک شدن به یک کاهش عمده هستیم.

بدبین‌ها نگران اوضاعند

شان کوپر، نویسنده‌ی کتاب «وام مسکن خود را آتش بزنید» معتقد است که تغییر مقررات دولتی در حوزه‌ی مسکن، از جمله افزایش مالیات خریداران خارجی و قوانین سختگیرانه‌تر در پرداخت وام مسکن، باید مردم را به تأمل بیشتر در مورد وضعیت بازار وا دارد. کوپر می‌گوید: «من اگر در حال حاضر خریدار خانه بودم، دچار سرگیجه می‌شدم. نمی‌خواهم بگویم که نرخ بهره دو رقمی خواهد شد، اما این سطح پایین هم نرمال نیست.»

به جای قرض‌کردن، بیشتر قسط بدهید

او می‌گوید راه حل از میان بردن بخشی از نگرانی‌هایمان آن است که از نرخ‌های بهره‌ی پایین فعلی، که بعید است به این زودی‌ها افزایش چشمگیری داشته باشد، استفاده کنیم و بزرگترین بدهی زندگی‌مان را بازپرداخت کنیم. او می‌گوید: «اما بعضی‌ها این وضعیت را فرصت مناسبی می‌دانند که خود را بیشتر زیر بار بدهی ببرند.»

کوپر می‌گوید اگر بدهی‌هایمان پایین باشد افت بازار برایمان قابل‌تحمل‌تر خواهد بود، چرا که می‌دانیم کاهش قیمت‌ها برای ما تنها به منزله‌ی «کاهش ارزش ملک روی کاغذ» است و تأثیری در وضعیت واقعی‌مان ندارد. او می‌گوید: «در نهایت شما همان مقدار به بانک بدهکار خواهید بود. گمان نمی‌کنم بانک‌ها در چنان شرایطی بخواهند وام مسکن را فرا بخوانند، چون اگر بخواهند ملک را بفروشند به ضرر خودشان خواهد بود.»

بویل از اسکوشیابانک می‌گوید زیر آب رفتن وام مسکن در طی زمان باز پرداخت آن حقیقتاً‌ نباید مشکل بزرگی باشد؛ جدا از این استرس‌ روانی که ملک ما کم‌تر از بهای پرداختی آن ارزش دارد. اگر برای خانه‌ی ۹۰۰,۰۰۰ دلاری‌تان ۸۰۰,۰۰۰ دلار وام گرفته‌اید و حالا این ملک ۷۰۰,۰۰۰ دلار ارزش دارد، مادامی که توانایی بازپرداخت وام را دارید هیچ چیزی تغییر نکرده است.

اگر دوره‌ی وام مسکن‌تان به اتمام رسیده باشد و بخواهید آن را تجدید کنید، در این صورت چه اتفاقی می‌افتد؟ اینجا موضوع کمی دشوار می‌شود. می‌توانید با همان مؤسسه‌ی مالی ادامه دهید و هیچ نگرانی از بابت واجد شرایط بودن خود نداشته باشید، اما اگر بخواهید مؤسسه‌ی مالی‌تان را تغییر دهید ناچار خواهید بود که تحت مقررات سخت‌گیرانه‌تری که به تازگی اجرایی شده، واجد شرایط شناخته شوید.

در مقررات جدید، مصرف‌کنندگانی که از وام‌های حمایت‌شده‌ی دولتی استفاده می‌کنند می‌باید تحت نرخ‌های بهره‌ی جاری، که اکنون ۶۴ / ۴ درصد است، واجد شرایط شناخته شوند و نه نرخ‌ بهره‌ی زمان عقد قرارداد.

بویل می‌گوید:‌ «بعضی‌ها با مقررات جدید نسبت به پنج سال پیش نرخ بهره‌ی بهتری خواهند گرفت.» او اضافه می‌کند که مصرف‌کنندگان کماکان خواهند توانست به چانه‌زنی بپردازند، اما چون قادر به تغییر مؤسسه‌ی مالی خود نیستند ممکن است از اهرم‌های فشار نیرومندی برخوردار نباشند.

او می‌گوید: «در بازار کانادا چانه‌زنی مشتری امر پذیرفته‌شده‌ای است. من فکر می‌کنم بسته به نوع وام و شرایط آن، امکان گفتگو با مشاور شعبه‌‌ی مؤسسه‌ی مالی درباره‌ی نرخ بهره وجود دارد.»

نکته‌ی دیگری که باید مد نظر قرار داد، نوع وام مسکن شماست. اگر وام به صورت home equity line of credit باشد، وام‌دهنده هر زمان که بخواهد می‌تواند آن را فرا بخواند. اما آنچه در حقیقت اتفاق می‌افتد آن است که بانک‌ها چنین کاری نمی‌کنند و هنگام سر رسید موعد پرداخت انگیزه‌ی فراوانی برای تجدید وام مسکن شما خواهند داشت.

اما درباره‌ی jingle mail چه می‌توان گفت؟ یعنی زمانی که صاحبخانه کلیدها در صندوق پست می‌اندازد و از پرداخت وام مسکن پا پس می‌کشد. در وام‌های مسکن Non-recourse mortgages که از نوع بدون حق رجوع هستند، بانک‌ها اجازه ندارند سراغ سایر دارایی‌های شما بروند. این نوع وام در زمان سقوط بازار در ایالات متحده رواج داشت، اما در کانادا تنها در آلبرتا و ساسکاچوان می‌توان چنین وام‌هایی یافت.

آنجلا لاک، مدیر تسویه‌ی امور ورشکستگی در شرکت Grant Thornton می‌گوید در کانادا شاهد این نبوده است که مردم از پرداخت اقساط وام مسکن خود خودداری کنند. او می‌گوید اما اگر مردم چنین تصمیمی بگیرند، باید بهای آن را نیز بپردازند.

لاک می‌گوید: «چنین وضعیتی از ورشکستگی بدتر است و برای درجه‌بندی اعتبار شخص پیامدهای وحشتناکی خواهد داشت. تبعات ورشکستگی تا شش سال پس از تاریخ بازپرداخت دیون بر روی درجه‌بندی اعتبار باقی می‌ماند، اما در مورد ضبط ملک رهنی، گرچه مدت آن همین اندازه است، می‌توان آن را تمدید کرد و به همین دلیل ممکن است برای همیشه روی اعتبار شما تأثیر داشته باشد.»

براد هندرسون، مدیر اجرایی بخش املاک Sotheby’s International Realty Canada می‌گوید با آنکه در برخی بازارها ممکن است این‌طور به نظر برسد که قیمت‌ها سیر نزولی پیدا کرده‌اند، اعداد و ارقامی که ذکر می‌شود گمراه‌کننده است.

هندرسون می‌گوید: «به عقیده‌ی من بازار ونکوور ارزش خود را از دست نمی‌دهد، چون میانگین قیمت‌ خانه‌های فروخته شده کاهش یافته است و نه میانگین قیمت تمام خانه‌ها. ممکن است خانه‌های ارزان‌قیمت‌تر به فروش رفته باشد. آنچه برای ارزش املاک مهم است بنیادهای اساسی بازار است. من همچنین معتقدم که مردم فعلاً دست نگه داشته‌اند تا ببینند سرانجام سیاست‌های جدید دولت به کجا ختم می‌شود. به نظر من سیاست‌های دولت در نهایت تنها اثری حاشیه‌ای خواهد داشت.»