می‌خواهید کاندو بخرید؟ نکاتی که حتما باید بدانید

اسپانسر ویژه: جلال معتضدی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

بازار آرام ماه‌های اخیر تورنتو که در آن افزایش قیمت زیادی را مشاهده نمی‌کنیم، یک بخش داغ دارد که مربوط به کاندوهاست؛ خانه‌هایی که خریدن آنها برای همه آسان‌تر است و تقاضا برای آن فروکش نمی‌کند.

اما اینکه برای خریدن کاندو باید هزینه کمتری به نسبت house بپردازید و معامله کردن آن راحت‌تر است، به این معنا نیست که هر کاندویی که در نگاه اول پسندیدید، گزینه مناسبی به حساب می‌آید. خریدن کاندو شاید به اندازه خریدن یک house نیاز به بررسی و مطالعه دارد. اگر می‌خواهید بدانید مهم‌ترین مواردی که باید در این زمینه رعایت شود چیست، این مطلب را از دست ندهید.

اگر خریدن کاندو یکی از گزینه‌هایی است که این روزها ذهنتان را مشغول کرده و احتمال دارد به زودی این کار را بکنید، این مطلب مال شماست؛ یک راهنما که جزئیات و زیر و بم‌های خرید یک کاندو را به شما توضیح می‌دهد.

آیا شما اهل زندگی در کاندو هستید؟

قبل از اینکه حتی به فکر جستجوی یک کاندو بیفتید، از خودتان بپرسید که این نوع سبک زندگی با روحیات‌تان سازگار است یا خیر. در واقع باید مطمئن شوید با قوانین آپارتمان‌نشینی و زندگی کردن در مجاورت دیگران کنار می‌آیید یا نه. همچنین لازم است مطمئن شوید که می‌توانید با سیاست‌های هیئت مدیره کاندو، حضور در فضاهای مشترک ساختمان و دیگر جنبه‌های زندگی اشتراکی کنار بیایید.

نکاتی برای پیش‌خرید یک کاندو

اگر آپارتمانی را که اکنون مالکی دارد خریداری کنید، آنچه را که می‌خرید دقیقاً به چشم می‌بینید. می‌توانید به واحدهای آپارتمانی مختلف سر بزنید و آپارتمانی را انتخاب کنید که برای شما مناسب‌تر است. حتی اگر نیاز کمی به تغییر داشته باشد، به خوبی می‌دانید که چه چیزی به دست می‌آورید.

اما اگر تصمیم بگیرید آپارتمانی را پیش‌خرید کنید، به قلمرو ناشناخته‌ها وارد می‌شوید. مطمئناً می‌توانید پیش‌طرح ساختمان را در دفتر فروش مشاهده کنید اما تا ساخته نشدن ساختمان هیچ ایده‌ای از شکل و شمایل واحدتان نخواهید داشت. اما هدیه جذابی در اینجا وجود دارد: شما اولین مالک واحد آپارتمانی می‌شوید، و همه چیز در آن کاملاً نو و تازه خواهد بود.

اگر در تجسم اینکه مکان جدیدتان چه شکلی خواهد شد، دچار مشکل هستید باید بدانید که ۷۰۰ فوت می‌تواند بسته به اینکه چگونه نقشه‌کشی شود، بزرگ یا کوچک باشد. با مشاهده واحدهای مشابه، می‌توانید نوع فضایی را که سعی دارید از روی نقشه انتخاب کنید، بهتر تجسم کنید.

شماره ۱۲۶ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

فریب وام‌های مسکن را نخورید

نکته کاربردی دیگر این است که اجازه ندهید محاسبات گرفتن وام، شما را به اشتباه بیندازید. اینکه استطاعت گرفتن وام را دارید به این معنا نیست که استطاعت ملک را هم دارید.  با وجود اینکه بانک‌ها اجازه می‌دهند درصد قابل توجهی از درآمدتان صرف مالکیت خانه شود، کارشناسان هزینه کردن بیش از ۲۵ درصد از درآمد را برای خانه توصیه نمی‌کنند. البته اگر در شهرهای پرهزینه مانند ونکوور یا تورنتو زندگی می‌کنید، می‌توانید این مقدار را تا ۳۵ درصد بالا ببرید.

نکته دیگر این است که وامی را بگیرید که امکان پیش‌پرداخت داشته باشد، بدین شکل می‌توانید هزاران دلار بهره را صرفه‌جویی کنید. برای مثال اگر هر ماه ۲۰۰ دلار اضافی را برای وامی ۳۵۰هزار دلاری پرداخت کنید (با فرض نرخ ۵ درصد ثابت در طول ۲۵ سال) به میزان ۴۵ هزار دلار بهره را صرفه‌جویی خواهید کرد و چهار سال زودتر صاحب خانه‌تان می‌شوید.

سازنده کاندو را خوب بشناسید

اگر ساختمان هنوز کامل نشده است، زمانی را به جستجوی اینترنتی در مورد سازنده خانه، پروژه‌های پیشین او و هر شکایتی در مورد ساخت و سازهایش اختصاص دهید. اگر ساختمان برای فروش مجدد است، ببینید آیا سازنده هنوز مشغول به کار است و شرکت از نظر مالی پایدار است یا خیر. اگر سازنده دیگر در دسترس نباشد، هیئت مدیره کاندو ممکن است هنگامی که عیوب عمده‌ای پیدا شود،‌ دیگر دستشان به جایی بند نباشد.

همچنین سعی کنید از افرادی که واحدهایی را از همان سازنده خریداری کرده‌اند، چه از طریق انجمن‌های اینترنتی یا از ساکنان دیگر ساختمان‌های شرکت، بازخورد دریافت کنید. میزان بالای افرادی که واحدهای‌شان را فروخته‌اند علامت خطر است. همین‌طور نشان می‌دهد که سازنده‌تان اغلب در دادگاه است.

صورت‌جلسه‌ها را مرور کنید

یکی از کارهایی که قبل از خریدن کاندو باید انجام دهید این است که هیئت مدیره کاندو را مرتبا ملاقات کنید و جزئیات موارد بحث شده را یادداشت کنید. در این ملاقات‌ها صورت جلسه‌های باارزش دو سال پیش را درخواست کنید. این یادداشت‌ها تصور خوبی از مشکلات ساختاری و تاسیساتی ساختمان به دست خواهند داد.

با افرادی کار کنید که کاندوها را بخوبی می‌شناسند

یک مشاور املاک حرفه‌ای را برای فرایند خرید استخدام کنید. یک مشاور وام باتجربه هم به کمک شما می‌آید تا فرایند خرید را آسان‌تر انجام دهید.

البته  قبل از اینکه به دنبال خانه بگردید، می‌توانید مستقیماً با بانک‌های وام‌دهنده مذاکره کنید، تا بدانید چه نوع وامی مناسب شماست.

در آخر مطمئن شوید وکیل خوبی دارید که به دقت هر پیشنهاد خریدی را مطالعه و همچنین قراردادهای مالی شما را بررسی می‌کند.

این متخصصان را از کجا بیابید؟ از دیگران پرس و جو کنید و به متصدیان املاک و مستغلات خبره کاندو که دیگر خریداران نام می‌برند رجوع کنید. با دو یا سه متصدی صحبت کنید و با یکی از آنها که بیشتر راحت هستید کار کنید.

بهره بردن از مشاور املاکی که تجارب زیادی در کاندو دارد، مفید خواهد بود. یک مشاور املاک متخصص کاندو، زیر و بم‌های زیادی درباره این نوع مسکن می‌داند.

اگر به سخن کسانی تکیه کنید که به جزئیات توجهی ندارند، ممکن است اشتباهات سنگینی مرتکب شوید.

برای مثال، الکس را تصور کنید که به تازگی به تورنتو نقل مکان کرده است. او یک واحد بزرگ را دیده، از آن خوشش آمده و از مشاور املاک خواسته مطمئن شود این واحد محوطه پارکینگ و قفسه دارد؛ او به قفسه‌ای نیاز دارد تا اسکی‌ها و چوبدستی‌های اسکی را در آن نگه دارد؛ ترجیحاً قفسه‌ای که نزدیک محل پارک خودرویش باشد. پس از اینکه معامله صورت می‌گیرد، الکس متوجه می‌شود واحدش در فاز ۱ مجتمع است، منطقه پارکینگ‌اش در زیرزمین برج ۲ و قفسه‌اش در زیر فاز ۳ قرار دارد. او اما پیش از پی بردن به این موضوع قرارداد را امضاء کرده و چاره‌ای ندارد که با این موضوع کنار بیاید.

اشتباهات سهوی دیگر چه‌طور؟

به موقعیت قرارگرفتن واحد دقت کنید. آيا می‌خواهید در طبقات بالا یا پایین زندگی کنید؟ بطور معمول هرچه واحد شما بالاتر باشد، قیمت آن بیشتر می‌شود.

همچنین به جزئیات داخل واحدتان، مانند مصالح استفاده شده برای دستگیره‌های در، کاشی‌های حمام و کابینت‌های آشپزخانه توجه کنید. اگر سازندگان از مصالح ارزانی برای این موارد جزئی استفاده کرده باشند، محتاط شوید. ممکن است برای دیگر مسائل نیز خست به خرج داده باشند.

هزینه‌های پایان کار را فراموش نکنید

هزینه‌های پایان کار می‌تواند برچسب قیمت کاندو را تقریباً بین ۵ / ۱ تا ۴ درصد قیمت خرید افزایش دهد. این هزینه‌ها برای یک کاندوی ۴۰۰ هزار دلاری می‌تواند بین ۶۰۰۰ تا ۱۶ هزار دلار شود. هزینه‌های پایانی ممکن است شامل مالیات انتقال زمین (افزایش هزینه‌ای که تا دو درصد قیمت خرید بالا می‌رود)، هزینه تعیین قیمت توسط بانک (۳۰۰ دلار)، هزینه‌ مسایل حقوقی (تقریباً ۱۲۰۰ دلار) و حق بیمه‌هایی باشد که به دلیل پیش‌پرداخت زیر ۲۰ درصد باید پرداخت کنید.

این حق بیمه‌ها سنگین است و بسته به پیش‌پرداخت (مقداری که اغلب به اصل وام اضافه شده است) بین یک تا چهار درصد وام عقب‌افتاده برآورد می‌شود.

برای واحدهای پیش‌فروش، تاریخ پایان کار روزی است که ساختمان بطور قانونی توسط سازنده ثبت شده است. این روز تقریباً همیشه چند ماه پس از تاریخ تملک شما یا روزی است که به آنجا نقل مکان کرده‌اید.

اگر کاندوی جدیدی را از نقشه پلان خریداری می‌کنید، انتظار پرداخت بهای دو ماه هزینه‌های تعمیر و نگهداری بعلاوه هزینه‌های تملک را داشته باشید تا اینکه ساختمان ثبت شود. شما فقط پس از تاریخ پایان کار شروع به پرداخت وام خود خواهید کرد.

تعهدات قانونی خود را بدانید

مطمئن شوید تمامی جزئیات خرید کاندوی شما مکتوب شده باشد. هرگز به توافقات شفاهی تکیه نکنید. هر سند توافق سازنده در مورد خرید و فروش منحصر به فرد است. پس لازم و ضروری است که وکیل شما همه آنها را به دقت مطالعه کند.

اگر یک واحد پیش‌خرید کنید، یک دوره ۱۰ روزه رفع اختلاف خواهید داشت: از این زمان برای بحث و بررسی هر مسئله‌ای با وکیل خود استفاده کرده و مسائل مالی خود را تثبیت کنید. اگر تصمیم گرفتید دیگر واحد را نمی‌خواهید، می‌توانید معامله را فسخ کرده و سپرده خود را بازپس بگیرید. اما همین که ۱۰ روز بگذرد، دیگر مقید به توافق‌نامه خواهید بود.

یک سناریوی تلخ کمی پس از بحران مالی ۲۰۰۸ برای خریداران اتفاق افتاد. قیمت کاندوهای پیش‌فروش در چندین بازار در مواردی تا ۲۰ درصد سقوط کرد. در این شرایط بسیاری نظاره‌گر پایین آمدن قیمت کاندوهای پیش‌ساخته‌شان بودند و به صورت هفتگی هزاران دلار را از دست می‌دادند.

در برخی موارد، وام‌دهندگان پیش‌تاییدیه وام را رد کردند چون کاندوها کمتر از مقدار وام ارزش داشتند. واقعیت تلخ؟ این خریداران هنوز تعهد قانونی به خرید واحدهای کاندو با قیمت توافق شده داشتند و اگر معامله را رها می‌کردند، نه تنها سپرده خود را از دست می‌دادند، بلکه سازندگان نیز می‌توانستند برای تفاوت در قیمت به دادگاه شکایت کنند.

اگر مجبور شوید یک قرارداد پیش‌فروش را رها کنید، کمتر شانس با شما یار خواهد بود. مقدار ضرر می‌تواند بسیار زیاد باشد.