هرگز در بازار کاندو سرمایه‌گذاری نکنید؛ اگر این پنج اصطلاح را نمی‌شناسید

اسپانسر ویژه: مجتبی عسگریان – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

سرمایه‌گذاری در بازار کاندوها می‌تواند برای خیلی‌ها پرسود باشد؛ ولی تا به حال به این موضوع فکر کرده‌اید که چرا بعضی‌ها سود می‌کنند و بعضی‌ها ضرر؟ برای پاسخ به این سوال باید چند مورد را در نظر گرفت. یکی از مهم‌ترین این موارد اصطلاحات و فرمول‌هایی است که هر سرمایه‌گذار کاندو باید از آن‌ها اطلاع داشته باشد. سرمایه‌گذاران تازه‌کار ممکن است به آسانی زیر انبوه واقعیت‌ها، عددها، فرمول‌ها و محاسبات سرمایه‌گذاری مختلف غرق شوند. همچنین با آنکه بیشتر مردم از اصطلاحات سرمایه‌گذاری در کاندو آگاه هستند، در تعریف یا کاربرد مناسب آن‌ها دچار مشکل می‌شوند.

هدف این مطلب رمزگشایی از مهم‌ترین اصطلاحاتی است که باید در مورد سرمایه‌گذاری کاندو بدانید. این آگاهی شما را به سرمایه‌گذار بهتری تبدیل می‌کند. با آنکه انواع و اقسام مختلف سرمایه‌گذاری‌های املاک وجود دارد، واقعیت آن است که هر سرمایه‌گذار کاندو باید با چند اصطلاح اساسی آشنا باشد.

از شانس خوب شما، ما این اصطلاحات را اینجا در یک فهرست کاربردی گرد آورده‌ایم. فکر می‌کنید که همه‌ی آن‌ها را بلدید؟ به خواندن ادامه بدهید و خودتان قضاوت کنید!

بازده سرمایه‌گذاری (ROI)

ROI یا بازده سرمایه‌گذاری فرمول مهمی برای ارزیابی عملکرد یک سرمایه‌گذاری است. محاسبه‌ی ساده و سریعی دارد که به آسانی بر روی یک تکه کاغذ هم قابل انجام است و به شما اجازه می‌دهد که بدانید یک سرمایه‌گذاری خاص چقدر سودآور بوده است.

فرمول آن این است:

بازده سرمایه‌گذاری یا ROI = (درآمد سرمایه‌گذاری ــ هزینه‌ی سرمایه‌گذاری) / هزینه‌ی سرمایه‌گذاری

برای مثال شما بعد از چهار سال تصمیم می‌گیرید که کاندوی‌ خودتان را که در دان‌تاون تورنتو سرمایه‌گذاری کرده بودید، بفروشید. شما چهار سال پیش این واحد را به قیمت ۳۵۰ هزار دلار خریده‌اید، که ۲۰ درصد آن، معادل ۷۰ هزار دلار به صورت پیش‌قسط پرداخت شده است. ارزش کاندوی شما سالانه ۸۲ / ۵ درصد افزایش داشته است که نرخ رشد ترکیبی سالانه‌ی تورنتو در طی ۳۰ سال گذشته است. بنابراین واحد مسکونی شما اکنون ۴۴۰,۱۲۷ دلار قیمت دارد.

فرض کنیم که شما کاندو را به مبلغ ۴۴۰ هزار دلار می‌فروشید، در حالی که ۲۵۰ هزار دلار از وام مسکن‌ شما هم باقی مانده است. بنابراین درآمد سرمایه‌گذاری شما ۱۹۰ هزار دلار است.

شما هزینه‌هایی نیز داشته‌اید، از جمله هزینه‌های بستن قرارداد و بازسازی کاندو که سر جمع ۲۰ هزار دلار شده است. بنابراین هزینه‌ی سرمایه‌گذاری شما عبارت خواهد بود از پیش‌قسطی که پرداخته‌اید به اضافه‌ی هزینه‌های اضافی بالا که در مجموع می‌شود ۹۰ هزار دلار.

حالا بیایید این عددها را در فرمول‌ جاگذاری کنیم:

ROI = (190,000 – 90,000) / 90,000
ROI = 100,000 / 90,000
ROI = 1.11
ROI = 111%

بازده سرمایه‌گذاری شما در طی چهار سال ۱۱۱ درصد بوده است. بدک نیست! برخی از سرمایه‌گذارها یک ROI استاندارد برای خودشان تعیین می‌کنند و هیچ چیزی را که سودآوری کمتری از آن مقدار داشته باشد، نمی‌خرند.

ترقی پیش‌فروش (Pre-Construction Appreciation)

یکی از دلایل اصلی سرمایه‌گذاری در بازار املاک برای همه، افزایش ارزش ملک در بلندمدت است. اما کاندوها از طریق ترقی قیمت پس از پیش‌فروش نیز فرصت دومی برای افزایش قیمت و ارزش دارند.

وقتی که کاندویی را قبل از ساخت آن می‌خرید، درواقع قیمت امروز را برای کاندویی می‌پردازید که تا چند سال آینده ساخته نخواهد شد. این بدان معناست که هنگامی که کاندوی شما آماده‌ی تحویل می‌شود و آن را به واقع می‌خرید (یعنی برایش وام مسکن می‌گیرید)، قیمت آن حقیقتا افزایش پیدا کرده است.

درآمد خالص عملیاتی (NOI)

NOI یا درآمد خالص عملیاتی، همچون ROI ابزاری عالی برای محاسبه‌ی میزان سودآوری املاک شماست. البته ممکن است کمی فنی و پیچیده به نظر برسد، ولی فرمول آن بسیار ساده است:

NOI = هزینه – درآمد

این محاسبه به صورت سالانه انجام می‌پذیرد و بر این فرض استوار است که شما مالک یک خانه فاقد بدهی هستید.

هزینه‌ها در این‌جا شامل تمامی هزینه‌های عملیاتی از جمله مالیات‌ها، بیمه، قبوض خدماتی، نگهداری و مانند این‌ها است.

تصور کنید که ملکی را خریده‌اید و این ملک سالانه ۲۱,۶۰۰ دلار درآمد از طریق اجاره برای شما دارد (ماهی ۱,۹۰۰ دلار). هزینه‌های ماهیانه‌ی شما عبارت است از ۲۰۰ دلار بابت مالیات‌های ملک، ۱۵۰ دلار بابت هزینه‌های کاندو و ۵۰ دلار بابت حق بیمه. این‌ها سرجمع می‌شود ماهی ۴۰۰ دلار یا سالی ۴,۸۰۰ دلار.

این بدان معناست که برای شما:

NOI = 21,600 – 4,800 = 16,800 $

محاسبه‌ی NOI روشی آسان برای مقایسه‌ی ملک‌ها و به حداکثر رساندن جریان نقدینگی شماست.

ضریب سرمایه‌سازی (Cap Rate)

حالا که می‌دانید NOI را چطور محاسبه کنید، می‌توانیم به سراغ چیزی برویم که مقداری پیچیده‌تر است. ضریب سرمایه‌سازی راه دیگری برای محاسبه‌ی نرخ بازده سرمایه‌گذاری شما در املاک است.

اگر چه این فرمول به شکل درصد بیان می‌شود، بسیاری از سرمایه‌گذاران هنگام ارجاع دادن به ضریب سرمایه‌سازی، تنها به ذکر عدد آن اکتفا می‌کنند.

فرمول محاسبه ضریب سرمایه‌سازی به شکل زیر است:

Cap Rate = NOI / ارزش فعلی بازار

حالا بیایید از NOI در مثال بالا استفاده کنیم:‌

NOI = 16,800$

همچنین فرض کنیم که ارزش بازار کاندوی سرمایه‌گذاری شما ۳۵۰ هزار دلار است.

بنابراین ضریب سرمایه‌سازی شما می‌شود:

Cap Rate = 16,800$ / 35,000$ = 0.048

ضریب سرمایه‌سازی شما با نمایش درصدی، می‌شود ۸ / ۴ درصد  یا ۴ Cap ناقابل! این محاسبه روشی عالی برای مقایسه‌ی فرصت‌های سرمایه‌گذاری است.

ریفایننس یا تامین مالی مجدد

ریفایننس بخشی اساسی از همه‌ی سرمایه‌گذاری‌های املاک به شمار می‌آید و می‌تواند سالانه هزاران دلار صرفه‌جویی برای شما در پی داشته باشد. مثل بیشتر مفاهیم سرمایه‌گذاری، ریفایننس هم اگر با آن آشنا نباشید، ممکن است اندکی ترسناک به نظر برسد، اما فرایند بسیار ساده‌ای دارد.

ریفایننس خیلی ساده به معنای مذاکره بر سر نرخ‌های بهره و یا شرایط بهتر برای ملک شماست. این کار معمولا به یکی از این دو دلیل انجام می‌شود:

• برای گرفتن نرخ بهره‌ی بهتر.
• آزاد کردن سرمایه برای سرمایه‌گذاری بعدی شما.

نکته مثبت آزاد کردن سرمایه برای سرمایه‌گذاری بعدی در آن است که شما می‌توانید با ریفایننس کردن، آن را به شکل معاف از سود سرمایه‌ای خارج کنید. سود سرمایه‌ای درواقع تا زمان فروش ملک اعمال نمی‌شود، چه یک سال بعد باشد و چه ۱۰۰ سال بعد.

فهرست بالا از اصطلاحات سرمایه‌گذاری در کاندو به هیچ وجه کامل و جامع نیست. اما این پنج اصطلاح را می‌توان بخشی از مهمترین اصطلاحات مورد نیاز شما به عنوان یک سرمایه‌گذار کاندو دانست.

اگر به طور مداوم از این مفاهیم استفاده می‌کنید، در موقعیت بسیار بهتری برای تحلیل و ارزیابی سرمایه‌گذاری‌های فعلی و آینده‌ی خود در حوزه‌ی کاندو قرار خواهید گرفت و این یعنی درآمد بیشتری خواهید داشت.

شماره ۱۶۹ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید