آشفتگی این بار در بازار اجاره مسکن تورنتو؛ یعنی واقعا هیچ کاری نمی‌شود کرد؟
فهرست مطالب
شماره ۸۱ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
اسپانسر ویژه: نینا سعید – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
بازار اجاره مسکن تورنتو آرام نیست؛ مستاجرها ناگهان با یک افزایش اجاره‌بها روبرو می‌شوند و البته صاحب‌خانه‌ها هم گاهی با مستاجرهایی روبرو می‌شوند که کمتر از «کابوس» نیستند. این روزها نه تنها برای خرید، که برای اجاره خانه در تورنتو هم با بازاری داغ و نا آرام روبرو هستیم. اما این بازار را چگونه می‌شود کنترل کرد؟ چه کسانی در این بازار نقش ایفا می‌کنند و آینده این بازار به کجا می‌رود؟ این گزارش تلاشی برای پاسخ به این سوال‌هاست.
اولین سوالی که باید درباره وضعیت کنونی بازار اجاره تورنتو پرسید این است که آیا وضعیت فعلی نسبت به گذشته واقعاً تفاوت زیادی دارد؟
با نگاه به داده‌های مربوط به هزینه‌ی اجاره در تورنتو ظرف ۳۰ سال گذشته، می‌توان افزایش‌های سرسام‌آور دیگری را در اواخر دهه‌ی ۸۰ و همچنین در اواخر دهه‌ی ۹۰ و اوایل دهه‌ی ۲۰۰۰ مشاهده کرد.
توانایی خرید؛ اصلا بیشتر نشده است
یکی از مشکلاتی که وجود دارد این است که درآمدهای ما به همان تناسب افزایش پیدا نکرده است. در اواخر دهه‌ی ۹۰ و اوایل دهه‌ی ۲۰۰۰، مردم به مراتب توانایی بیشتری برای پرداخت اجاره‌بها داشتند. در آن دوره شغل‌های میان‌رده با درآمد مناسب بیشتری در تورنتو وجود داشت.
عوامل دیگری نیز در این جریان تاثیرگذار هستند؛ گریزگاه‌های قانونی و البته رونق بازاری به نام اجاره کوتاه‌مدت که از طریق سرویس‌هایی مثل Airbnb انجام می‌شود.
اوضاع در بقیه کانادا چطور است؟
رابرت کاوچیچ، کارشناس ارشد اقتصاد در بانک مونترال می‌گوید بازار اجاره‌ی تورنتو به این زودی‌ها آرام نخواهد گرفت.
او می‌گوید دلیل سر به فلک‌کشیدن اجاره‌ها در ونکوور و تورنتو آن است که مشاغل کانادا در این دو شهر واقع شده است.
او معتقد است: «مناطقی مانند آلبرتا، ساسکاچوان و بخش‌های آتلانتیک کانادا، که تا ۲۰۱۴ محرک رشد اشتغال بودند، اکنون به شکل پیوسته‌ای در حال از دست دادن مشاغل خود هستند.» او اضافه می‌کند که بخش عمده‌ی رشد اشتغال انتاریو در GTA متمرکز شده است. کاوچیچ تورنتو را با مکان‌هایی مانند رجینا مقایسه می‌کند که نرخ خانه‌های خالی بالا و اجاره‌ها پایین است.
کاوچیچ می‌گوید: «اگر به سه سال آینده نگاهی بیندازید، این احتمال وجود دارد که به تدریج در مقطعی دچار رکود شویم، که این امر می‌تواند تا حدودی باعث آرام‌تر شدن بازار اجاره در تورنتو شود. اما یک تغییر بزرگ؟ بعید است که به این زودی‌ها بازار و قیمت‌ها دچار چنین تغییری شوند.»
تلاش‌های دولت برای آرام‌کردن بازار
کریس بالارد وزیر مسکن انتاریو می‌گوید دولت استانی در حال اقدام برای رفع این مشکلات در بازار است: «اکنون چند سال است که در سراسر انتاریو با کمبود حقیقی واحدهایی مواجه هستیم که مخصوص اجاره ساخته شده باشند. ما در حال برداشتن گام‌هایی هستیم که این وضعیت تغییر کند. باید راه‌های دیگری پیدا کنیم؛ راه‌هایی ابتکاری که بتوانیم به ساخت‌وسازها سرعت ببخشیم و کاری کنیم که عرضه و تقاضا برای منازل اجاره‌ای حقیقتاً به جریان بیفتد.»
اشاره‌ی او به قانونی است که سال گذشته با هدف افزایش ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت اعلام شد.
در این قانون به کامیونیتی‌ها اجازه داده شده است که آنچه «سیاست‌های منطقه‌بندی شامل‌شونده» inclusionary zoning policies نامیده می‌شود را به مرحله‌ی اجرا بگذارند. به این معنی که سازندگان مسکن ملزم خواهند شد درصد مشخصی از هر پروژه‌ی خود را به واحدهای ارزان‌قیمت اختصاص دهند، تا به آنها اجازه‌ی ساخت داده شود.
ونکوور و مونترال نیز سیاست‌های مشابهی را در پیش گرفته‌اند؛ همین‌طور بسیاری از شهرهای بزرگ در ایالات متحده.
بالارد این‌چنین توضیح می‌دهد: «نگرانی اصلی این است که چگونه انگیزه‌ی ساخت و ساز را متعادل سازیم، به گونه‌ای که مطمئن شویم سازندگان تمایل به ساخت داشته باشند، از سرمایه‌گذاری خود سود لازم را ببرند و از مستأجران نیز اجاره‌ی بیش از اندازه نگیرند.»
خانه‌هایی بالای گاراژ؛ راه‌حلی عملی
بالارد می‌گوید او همچنین در حال بررسی دقیق‌تر قوانین مربوط به خانه‌های ساخته‌شده در basement یا واحدهایی است که بالای گاراژها ساخته می‌شود.
ساخت این واحدها، دست کم از لحاظ تئوری، می‌تواند هم به سود مستأجران و هم به سود صاحب‌خانه‌ها باشد.
برای مالکان، این نوع واحدها می‌تواند به معنی مکانی اضافی در خانه باشد که با اجاره دادن آن هزینه‌های وام مسکن را تأمین کنند، یا آن را در اختیار فرزندان بزرگسال یا خویشاوندان خود قرار دهند. این واحدها همچنین می‌توانند راهی برای آرام ساختن بازار اجاره‌های بلند مدت باشند، که بنا بر نتایج مطالعات صورت گرفته، با رونق گرفتن Airbnb دچار کمبود عرضه شده است.
بسیاری از مشاوران املاک معتقدند حذف برخی مقررات دست وپاگیر در مورد این نوع واحدها می‌تواند به سرمایه‌گذاران کوچک، مشاوران املاک و البته مشتری‌هایشان کمک کند.
قوانین، کوچه به کوچه متفاوت است
یکی از مشاوران املاک در تورنتو به سی‌بی‌سی می‌گوید یکی از مشتری‌هایش اخیراً خانه‌ای را در خیابان Pape و خیابان Danforth خرید و تأییدیه‌ی شهرداری را نیز برای ساخت دو واحد اجاره‌ای دریافت کرد. این در حالی بود که خانه هیچ پارکینگی نداشت. این مشاور املاک می‌گوید او نیز خانه‌ای را در همان محله خریداری کرد با این امید که یک واحد آپارتمان زیرزمین برای آن بسازد؛ این ملک یک پارکینگ هم داشت: «آنها درخواست ما را رد کردند و گفتند که هر واحد باید یک پارکینگ جدا داشته باشد. یک خیابان پایین‌تر، مقررات کاملاً متفاوت بود.»
تلاش شورای شهر برای بهبود بازار اجاره
از شواهد این طور به نظر می‌رسد که اعضای شورای شهر قصد دارند دولت استانی را به فعالیت بیشتر در حوزه‌ی خانه‌های اجاره‌ای وادار کنند. آنا بایلاو و جاش ماتلو، اعضای شورای شهر، با این عقیده موافقند که کارهای بیشتری باید برای کمک به پیمانکاران کوچک و بزرگ صورت گیرد تا بتوانند واحدهای ویژه‌ی اجاره بسازند.
از نظر آنها عامل اساسی برای رسیدن به این هدف، دادن مشوق‌های بهتر است.
بایلاو که رئیس کمیسیون مسکن ارزان‌قیمت شهرداری نیز هست، می‌گوید: «ما در این بازار به رشد درآمد سالیانه صاحب‌خانه‌ها نیاز داریم. ما همچنین به سرمایه‌گذاری‌های بلند مدت‌تر نیاز داریم و این سرمایه‌گذاری‌ها باید از جذابیت کافی برخوردار باشد. هم نظارت‌ها و هم مشوق‌ها، از سطح دولت فدرال تا شهرداری‌ها، باید در جایگاه مناسب خود قرار گیرد.»
او می‌افزاید: «باید با همکاری با یکدیگر این اصلاحات را صورت دهیم. این کار به سود همه است. به این طریق خواهیم توانست تغییراتی ایجاد کرده و به کسانی که ناچار به ترک شهرمان شده‌اند کمک کنیم.»
اما موضوع فقط درباره مشاوران املاک و صاحب‌خانه‌ها نیست؛ بخش اصلی این بازار را خریداران تشکیل می‌دهند.
ماتلو، رئیس کمیسیون امور مستأجران، می‌گوید: «اگر جوان‌ها به دلیل ناتوانی از پرداخت اجاره‌بها ناچار به ترک شهر شوند، این امر به از بین رفتن انسجام اجتماعی تورنتو منتهی خواهد شد.»
او می‌گوید: «این یعنی آنهایی که در شهر مشغول به کار هستند باید خارج از آن زندگی کنند و نتیجه آن گذراندن زمان بیشتری در راه رفت و برگشت به سر کار، ترافیک‌های گره‌خورده و زمان کمتر برای خانواده و دوستان است. ما نمی‌خواهیم تورنتو سکونت‌گاهی باشد که صرفاً ثروتمندان در آن زندگی کنند.»
ماتلو و بایلاو ماه آینده میزبان نشست مشترک کمیسیون امور مستأجران و کمیسیون مسکن ارزان‌قیمت هستند. آنها امیدوارند که مستأجران، صاحب‌خانه‌ها و پیمانکاران در این نشست مشترک حضور یابند.
این دو عضو شورای شهر همچنین می‌خواهند با همکاری دولت استانی، فکری برای گریزگاه‌های قانونی در بازار اجاره تورنتو کنند. اشاره‌ی ماتلو به شکافی در نظارت بر اجاره‌هاست که به صاحبان آپارتمان‌های ساخته شده بعد از ۱۹۹۱ اجازه می‌دهد اجاره‌بها را هر ماه صدها دلار افزایش دهند، در حالی که کنترل‌های سخت‌گیرانه‌ای بر املاک ساخته شده قبل از آن تاریخ وجود دارد.
ماتلو می‌گوید: «شاغلان جوان، کهنسالان و شهروندان دیگر در میانه‌ی این دو گروه سنی، همگی خود را با افزایش غیر منتظره‌ی اجاره‌بها مواجه می‌بینند و ناچار می‌شوند خانه و کامیونیتی خود را ترک کنند. مستأجران بسیاری در شهر ما زندگی می‌کنند که از حقوق خود اطلاع ندارند یا حتی از حقوق کافی از طریق قوانین استانی برخوردار نیستند.»
