آیا خانه‌هایی که در رهن بانک بوده و به فروش می‌رسد را بخریم؟
پاسخ از بهروز سامانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
نیما از تورنتو: من و همسرم دو ماهی است که تصمیم گرفته‌ایم خانه بخریم و هر هفته از چند خانه بازدید می‌کنیم. در میان خانه‌ها، برخی از آنها با عنوان Power of Sale قرار دارند. می‌خواستم بدانم آیا خریدن این نوع خانه‌ها به‌صرفه‌تر است؟ چه مواردی را در خرید این خانه‌ها باید رعایت کنیم؟ آیا چون بانک می‌خواهد این خانه‌ها را بفروشد، خریدن آنها برای ما یک فرصت محسوب می‌شود؟
دانلود شماره ۷۲ هفته‌نامه چاپی آتش
خانه‌ای که با عنوان Power of Sale در بازار قرار دارد، در ایران به نام «املاک رهنی» مشهور است؛ یعنی خانه‌ای که در رهن بانک یا موسسه وامی است و صاحبش دیگر اقساط آن را پرداخت نمی‌کند. در این شرایط، بانک یا موسسه وامی، خانه را برای فروش می‌گذارد.
به‌نظر می‌رسد تفکر اشتباهی در رابطه با چنین معاملاتی وجود دارد. خیلی‌ها فکر می‌کنند چون بانک قصد فروش ملک را دارد، می‌خواهد به هر قیمت و شرایطی آن را بفروشد. اما واقعیت چیز دیگری است. از جنبه قانونی و منطقی بانک به‌دنبال گرفتن بهترین پیشنهاد‌ها خواهد بود.
اما اگر می‌خواهید چنین خانه‌هایی را بخرید، باید به چه مواردی توجه کنید؟
اولین مطلب مهم این است که چنین خانه‌هایی به‌شکل «شرایط موجود» به فروش می‌رسند و بعد از فروش هیچ‌گونه شکایت و مسئله‌ای در رابطه با نقایص پنهان و آشکار ملک قابل قبول نخواهد بود. در شرایط عادی شما می‌توانید از فروشنده بخواهید که برای ترمیم و برطرف کردن نقایص خانه اقدام کند و این موضوع می‌تواند جزو شرایط شما برای خرید خانه باشد. اما این مساله برای خریدن ملک‌هایی که بانک می‌فروشد ممکن نیست.
به خاطر بسپارید برای خریدن این دسته از خانه‌ها حتما از یک بازرس مجرب کمک بگیرید. حضور او برای یافتن خرابی‌ها و مشکلات موجود در ملک، بسیار ضروری است. او بازرسی کامل از زیربنای ساختمان، سیستم سرمایش و گرمایش و همچنین سیستم برق خانه و دیگر جزئیات انجام خواهد داد. او بر همین اساس به شما می‌گوید که چقدر باید برای رفع این مشکلات هزینه کنید. به این ترتیب شما می‌توانید ارزش واقعی ملک را بر اساس واقعیت موجود ارزیابی کنید.
بنابراین در هنگام خرید چنین ملکی گذاشتن شرط بازرسی یکی از اساسی‌ترین شروط قرارداد است و در این حالت به شما این حق داده خواهد شد که در صورت نداشتن رضایت کامل، به‌طور یک‌طرفه البته در یک بازه زمانی محدود مندرج در قرارداد از آن خارج شوید.
دومین مسئله مهم، چالش‌های حقوقی است که در صورت وجود مستاجر در این خانه‌ها ممکن است وجود داشته باشد. وکلا در این خصوص کمک اصلی و مهمی در دادن اطلاعات خواهند کرد.
بازبینی قانونی مدارک و اوراق موجود ایده بسیار خوبی است؛ خصوصا اینکه فهم چنین مدارکی نیاز به تخصص و وقت کافی دارد.
سومین مورد، مربوط به زمان بررسی و پاسخ به پیشنهاد شما از طرف بانک است. باید در نظر داشته باشید که عموما مدت زمان برای بررسی و پاسخ قطعی به پیشنهاد خرید، طولانی‌تر از حد معمول خواهد بود.
چهارمین مسئله که شاید یکی از موارد چالش‌برانگیز چنین معاملاتی است گنجاندن بندی به نام «حق جبران خسارت» و به تعبیری حق انصراف است. در واقع بانک این حق را برای خود محفوظ می‌داند که در صورت پرداخت و بازگشت مجدد مالک قبلی البته قبل از بستن قرارداد از شرایط فروش خارج شود. هر چند در عمل، به ندرت شاهد چنین اتفاقاتی بوده‌ایم، اما بهتر است همیشه برای اتفاقات و مشکلاتی از این دست آمادگی و اطلاع کافی داشته باشید.
در واقع ممکن است پس از هفته‌ها تحقیق و گذاشتن وقت و آمد و شدهای فراوان برای نهایی شدن تصمیم صاحب قبلی خانه بتواند بدهی خود را پرداخت کند و تمام زمانی که شما برای این خانه گذاشته‌اید به هدر برود.
