استراتژی جدید دولت برای بازار مسکن؛ برندگان واقعی چه کسانی هستند؟

شماره ۱۱۷ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

خبر انتشار جزئیات استراتژی مسکن کانادا، بازتاب‌های زیادی در رسانه‌های کشور داشت. ترودو هفته گذشته اعلام کرد دولت طی ۱۰ سال آینده قرار است ۱۰۰ هزار واحد مسکونی «ارزان و مقرون‌به‌صرفه» بسازد و البته یک کمک‌هزینه که به طور متوسط ماهی ۲۰۰ دلار است را به خانوارهایی که مشکل مسکن دارند پرداخت کند.

این طرح می‌تواند تاثیرات زیادی بر آینده بازار داشته باشد و کارشناسان مختلفی در کانادا درباره پیامدهای آن اظهار نظر کرده‌اند؛ برخی می‌گویند این تصمیم به نفع مردم است و گروهی دیگر می‌گویند مشکل جای دیگری است.

دان کامپبل، یکی از مشهورترین و باسابقه‌ترین کارشناسان و سرمایه‌گذاران بازار مسکن، پس از اعلام این طرح، در یادداشتی کوتاه، اصلی‌ترین نقدهای خود را به این موضوع بیان کرد.

او معتقد است تا زمانی که کمبود عرضه وجود داشته باشد، اتفاق خاصی در زمینه ارزان‌شدن خانه به وجود نخواهد آمد.

دان کامپبل – دولت فدرال به تازگی جزئیات استراتژی ملی مسکن را اعلام کرد و با توجه به اهمیت پیامدهای خواسته و ناخواسته‌ آن، فکر کردم بد نباشد که برداشت‌های اولیه‌‌ام را در این باره بیان کنم.

این یک تحلیل مقدماتی درباره تصمیم جدید جاستین ترودو و کابینه او درباره بازار مسکن کاناداست.

قوانینی که نتایج دیگری دارند

همچون بسیاری از بیانیه‌های اخیر دولت‌های استانی و فدرال، در این مورد نیز حقیقت امر را نه در تبلیغات، بلکه در قوانین تصویب شده باید جستجو کرد.

من هنوز هم فکر می‌کنم ایده‌ها و سیاست‌گذاری‌ها، هر چند که بر اساس حل مساله بنیان گذاشته شده باشند، معمولا در راستای رسیدن به اهداف تعیین شده به اجرا در نمی‌آیند. به عنوان مثال نگاهی به مقررات شانزده‌گانه مسکن انتاریو بیندازید. دولت برای خریداران خارجی مالیاتی ۱۵ درصدی در نظر گرفت و مقرراتی برای کنترل اجاره‌بهای واحدهای رنتال تنظیم کرد. نتیجه؟ تاثیر منفی بلندمدتی بر ایجاد املاک رنتال در انتاریو.

خانه ارزان؛ هدفی که آسان به دست نمی‌آید

مادامی که سیاست‌های دولتی باعث کاهش عرضه مسکن می‌شود، سخت است بگوییم اجاره‌ها «مقرون‌به‌صرفه» خواهد شد. قانونی که در انتاریو به تصویب رسید و بریتیش‌کلمبیا هم بر آن اصرار دارد، دقیقا همین‌طور است. فراموش نکنیم که تقاضای جمعیتی رو به افزایش است و حتی با سوبسید پیشنهادی ۲۰۰ دلار در ماه هم نمی‌توان به رنتال‌هایی ارزان‌تر امیدوار بود.

شما بهتر از من می‌دانید که بازار رنتال، بر خلاف بازار خانه و خرید و فروش، مستقیما بر اساس عرضه و تقاضا تنظیم می‌شود و به صورت ماهانه و گاهی روزانه مورد سنجش قرار می‌گیرد.

وقتی خانه خریدن هر روز سخت‌تر می‌شود

آمارها نشان می‌دهد جمعیت بزرگی از نسل‌هزاره‌ای‌ها هنوز در خانه‌ی والدین خود زندگی می‌کنند و در مقایسه با دو نسل گذشته در همین سن و سال، درصد بیشتری را تشکیل می‌دهند. بنابراین سخت‌تر شدن مقررات وام مسکن OSFI موجب خواهد شد که بسیاری از آنها در بیشتر طول عمر خود، اگر نه در تمام آن، مستاجر بمانند. این درست در زمانی اتفاق می‌افتد که سیاست‌های دولتی، باعث شده تا ساختن یا حتی خریدن مسکن به قصد اجاره‌ی واحدهای رنتال غیر سودآور شود و در نتیجه واحدهای موجود رنتال کاهش یابد. این مطلب از سایت آتش برداشته شده است.

متاسفانه به نظر می‌رسد که بین اهداف اعلام شده و سیاست‌های در پیش گرفته شده ناهماهنگی یا حتی سردرگمی وجود دارد. گویی مسئولان دست‌اندرکار به جای دیدن تصویر کلی امور، به جزئیات چشم دوخته‌اند.

نگاهی به تاریخچه قوانین مسکن در کانادا

موضوع دیگری که دوست دارم به آن اشاره کنم این است که کانادا پیش از این نیز چنین تجربه‌ای داشته است. ما دوباره با وضعیتی شبیه به دهه‌ی ۱۹۷۰ مواجه هستیم.

علاوه بر اینها، من پس از خواندن بیانیه‌ی خلاصه‌ی استراتژی جدید دولت فدرال، از دیدن برخی شباهت‌ها شگفت‌زده شدم و به همین خاطر، چند دقیقه‌ای را به کشف همانندی‌های آن با برنامه‌ی اعلام شده از سوی دولت فدرال وقت در اوایل دهه‌ی ۱۹۷۰ گذراندم. این مطلب از سایت آتش برداشته شده است.

به لحاظ ایدئولوژیک، آنها بسیار شبیه هم هستند. البته باید امیدوار بود که در اجرا وضعیت بهتری به وجود آید و عواقب ناخواسته‌ی آن محدودتر و در بلندمدت کمتر منفی باشد.

حتی با نگاه به سند قدیمی به ویژه در سال‌های ۱۹۷۳ تا ۱۹۷۸، می‌توانیم الگویی را مشاهده کنیم: ابتدا با بیانیه‌های پرطمطراق و بودجه‌های هنگفت مواجه بودیم و آنگاه در نهایت، دولت فدرال برنامه‌ی خود را رها کرد و به‌دنبال آن مشکلات زیادی آغاز شد.

مردم برنده این طرح‌ها نیستند

پس از هیجان‌ها و شادمانی‌های اولیه، روشن شد که برندگان واقعی این طرح، سازندگان، موسسات مالی و مالکان زمین بودند و نه شهروندان. آیا این بار با وضعیت متفاوتی مواجه خواهیم بود؟ می‌توانیم امیدوار باشیم.

درباره‌ی این آخرین بیانیه‌ گفتنی‌ها بسیار است، اما قصد من فقط این بود که شما دیدگاه اولیه‌ای نسبت به موضوع داشته باشید؛ دیدگاهی که بر اساس تجربه‌ی ۲۵ ساله‌ی من از مشاهده‌ی روندهای بازارهای رنتال و مسکن شکل گرفته است.

مطالعه‌ی تاریخ می‌تواند چشم‌اندازی برای کمک به درک آینده فراهم آورد.