افـزایش قیمت کـاندو در بـازار تـورنتو آیا سیاست‌های وامی دولت مقصر است؟

بازار مسکن در تورنتو اگرچه با اقداماتی که دولت انجام داده طی یک سال گذشته شتاب سریع خود را از دست داده و به آرامشی نسبی دست یافته است، ولی در بازار کاندو حکایت چیزی دیگری است.

دولت در اپریل سال پیش با اعمال قوانینی از جمله مالیات برای خریداران خارجی و سپس از ابتدای امسال با تغییر قوانین وام مسکن، کوشید تا کمی هوای خنک و تازه به این بازار پرالتهاب و داغ مسکن تورنتو تزریق کند. اگرچه این تاثیر در بازار خانه مشهود است، ولی بازار کاندو، همچنان داغ است.

این مطلب که توسط یکی از دست‌اندرکاران بازار مسکن نوشته شده، کوشیده تاثیر تست استرس را بر بازار کاندو بررسی کند.

شماره ۱۴۶ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

دولت فدرال کانادا به منظور مقابله با افزایش سریع قیمت‌های مسکن، در پاییز ۲۰۱۶ قوانین جدیدی برای وام مسکن تصویب کرد؛ اما آیا خود همین قوانین موجب افزایش قیمت‌های کاندو نشده است؟

وزارت امور مالی کانادا در اکتبر ۲۰۱۶ تغییرات چشمگیری در الزامات تایید صلاحیت دریافت وام مسکن برای خریدارانی که می‌خواهند کمتر از ۲۰ درصد پیش‌پرداخت بدهند، اعلام کرد. این وام‌ها در بازار به‌عنوان «وام‌های مسکن با ضریب بالا» معروف هستند.

طبق قوانین جدید، بانک‌ها باید حداکثر میزان اقساط وام مسکنی را که خریدار خانه می‌تواند از عهده‌ی آن برآید، محاسبه کنند. این محاسبه بر اساس تست استرس جدیدی صورت می‌گیرد که مبتنی بر نرخ بهره‌ی اعلام شده‌ی بانک است؛ یعنی نرخی که معمولا ۲ درصد از نرخ تخفیف‌داری که بیشتر خریداران در نهایت دریافت می‌کنند، بالاتر است.

برای مثال، خریداران در دسامبر ۲۰۱۶ بر اساس نرخ بهره‌ی تقریبا ۳ درصدی تایید صلاحیت می‌شدند، در حالی که دو ماه بعد، پیش‌تاییدهای آنها بر اساس نرخ بهره‌ی ۵ درصد صورت می‌گرفت. این امر بودجه‌ی خریداران خانه را عملا حدود ۲۰ درصد کاهش داد، زیرا مبلغ وام مسکنی که می‌توانستند واجد شرایط آن شوند را، کاهش داده است.

آرامش در بازار مسکن؛ ولی کاندو چه؟

یکی از اهداف مورد نظر برای این سیاست، آن بود که به آرام ساختن رشد سریع قیمت‌های مسکن، به ویژه در شهرهایی مانند تورنتو و ونکوور، کمک کند. اما وقتی که به داده‌های تورنتو نگاه می‌کنیم، می‌بینیم که برای یکی از انواع مسکنی که تا پیش از این در محدوده‌ی قابل دسترس بسیاری از خریداران خانه‌اولی قرار داشت ـ یعنی آپارتمان‌های کاندومینیوم ـ تاثیرها برعکس بوده است.

۳۴ درصد افزایش قیمت در ۵ سال ‌۳۰ درصد در ۱۸ ماه

در ژانویه‌ی ۲۰۱۲، میانگین قیمت آپارتمان‌های کاندومینیوم ۳۲۱,۴۷۵ دلار و در زمان اعلام تست استرس جدید وام مسکن در اکتبر ۲۰۱۶، میانگین این قیمت‌ها ۴۲۹,۴۰۷ دلار بود؛ یعنی ۳۴ درصد افزایش در مدت زمانی کمتر از ۵ سال.

سپس میانگین قیمت کاندو در آوریل ۲۰۱۸ به ۵۵۹,۳۴۲ دلار افزایش یافت؛‌ یعنی ۳۰ درصد افزایش، تنها در یک و نیم سال پس از اعلام تست استرس جدید.

تست استرس تقاضاها را روانه بازار کاندو کرد

تست استرس وام مسکن، به جای کاستن از تقاضا و آرام ساختن قیمت‌ها، در واقع تقاضا را برای بازار کاندومینوم بالا برد و به قیمت‌گذاری‌های حباب‌مانند منجر شد. دلیل این افزایش تقاضا این بود که بودجه‌ی بسیاری از خریداران خانه‌اولی کاهش یافته و کاندومینیوم را به تنها گزینه‌ی در دسترس آنها بدل ساخته بود.

بعضی‌ها ممکن است این امر را نمایانگر آن بدانند که دولت‌ها نباید در بازار مسکن دخالت کنند و باید اجازه دهند که بازار خودش را اصلاح کند. چه با این مساله موافق باشیم یا مخالف، ولی در این مورد مشکل آن نبود که دولت تلاش کرد تا بازار را آرام سازد، بلکه مشکل آن است که دولت دخالت بیش از اندازه‌ و دیرهنگامی داشت و احتمالا گروه اشتباهی را هدف قرار داد.

بدهکاری روزافزون؛ خوب است یا بد؟

با وجود اظهارات عمومی وزیر امور مالی، حقیقت آن است که آنها همگی به اثرات جانبی مثبت ناشی از بدهکاری هرچه بیشتر مصرف‌کنندگان، اعتیاد پیدا کرده‌اند. بدهکاری روزافزون مردم ساخت و ساز مسکن را رونق می‌بخشد، نوسازی‌های خانه‌ها را افزایش می‌دهد و هزینه‌کرد مصرف‌کنندگان را بالا می‌برد، چراکه آنها وقتی می‌بینند که قادر هستند هزینه‌های‌شان را با نرخ بهره‌ای ناچیز به لاین آف کردیت ارزش خالص خانه‌شان اضافه کنند، با آسودگی خاطر بیشتری خرج می‌کنند.

رشد اقتصادی ناشی از بالا رفتن بدهی‌های وام مسکن موجب می‌شود که تصمیم‌گیری‌های مسئولانه و اقدامات به‌هنگام برای مهار بدهی‌ها، برای وزرای امور مالی دشوار شود. آنها برعکس آنقدر صبر می‌کنند تا کار از کار بگذرد و سطوح بدهی به جایی برسد که برای کنترل اوضاع، به اقدامات اساسی نیاز باشد؛ مثل افزایش یک‌شبه‌ی نرخ تایید صلاحیت وام مسکن، به میزان ۲۰۰ صدم درصد (۲ درصد).

تغییرات شگرف در سیاست‌ها، تاثیرات شگرف بر بازار مسکن به دنبال خواهد داشت. آیا این مایه‌ی تاسف است که تست استرس دولت فدرال، قیمت‌های کاندو را نسبت به گذشته، دورتر از دسترس و شکننده‌تر ساخته است؟