انواع مالکیت‌ها برای سرمایه‌گذاری مسکن در کانادا
اسپانسر ویژه علیرضا صدیقی
مشاور املاک مسکن – تورنتو
هر کدام از ما برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، هدف و چشم‌اندازی داریم. بعضی دوست داریم در نهایت این سرمایه در اختیار فرزندانمان قرار گیرد و برخی می‌خواهیم مدام دارایی‌های خود را گسترش دهیم. به همین دلیل است که سرمایه‌گذاری تبدیل به یک استراتژی می‌شود و هر شخص باید بر اساس شرایط، نیازها و چشم‌اندازهایش، راه خود را انتخاب کند.
اندرو شولهوف، بیش از دو دهه است که به سرمایه‌گذاران مسکن در کانادا مشاوره استراتژیک می‌دهد. او در این مطلب ابتدا انواع و اقسام سرمایه‌گذاری‌ها را به ما معرفی می‌کند و بعد می‌گوید هر کدام برای چه کاری مناسبند، چه بدی‌هایی دارند و چه مزایایی. او تلاش می‌کند به صورت خلاصه همه گزینه‌ها را به ما معرفی کند.
در بازار مسکن کانادا، پیش از آنکه روی ملکی سرمایه‌گذاری کرده و آن را بخرید باید بدانید که علاوه بر حفظ سرمایه، سودی که از سرمایه‌گذاری می‌برید و مسائل مربوط به مالیات، در نظر گرفتن «نوع مالکیت» هم بخش مهمی از استراتژی شماست. با توجه به آنچه من طی این سال‌ها تجربه کردم، هر نوع مالکیت استراتژی‌های مخصوص به خود را دارد که می‌تواند در موفقیت طولانی مدت شما موثر باشد.
بیایید به انواع مختلف ملک و اطلاعات حال حاضر که می‌تواند به شما در انتخاب نوع مالکیت درست کمک کند، نگاهی بیندازیم.
به صورت کلی، ملک را می‌توان به اشکال مختلفی به‌دست آورد یا صاحب شد. یا به صورت مستقیم به عنوان شخص individual، مشارکت انتفاعی joint venture، یا به صورت غیرمستقیم از طریق شرکت غیرسهامی limited partnerships و یا شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک Real Estate Investment Trusts که به اختصار REIT گفته می‌شوند. در کانادا، سرمایه‌گذاران همچنین می‌توانند از طریق فراهم کردن وام‌های شخصی private mortgage یا از طریق شرکت‌های ارائه دهنده‌ی وام Mortgage Investment Corporations که به اختصار (MIC) گفته می‌شود به صورت غیرمستقیم سرمایه‌گذاری کنند.
در هر کدام از این گروه‌ها تعهدات و ملاحظات به‌خصوصی وجود دارد.
انواع مالکیت مستقیم
DIRECT OWNERSHIP
اگر مالکیت فردی یک ملک اجاره‌ای را داشته باشید، باید درآمد و مخارج سالیانه‌ی ملک را در نظر بگیرید. یک مزیت بزرگ در اینجا این است که می‌توانید از ملک سود ببرید و همزمان آن را در لیست سرمایه‌هایتان نیز نگه دارید. همچنین بر اساس قوانین انجمن حسابداران عمومی رسمی کانادا، برخلاف شرکت‌ها، شما اگر صاحب املاک اجاره‌ای باشید، مالیات در سطح فدرال به شما تعلق نمی‌گیرد.
با این حال، در این نوع سرمایه‌گذاری برای افرادی که درآمد مشمول مالیات بالاتری دارند، وقتی درآمد مازاد کسب می‌کنند، این امر می‌تواند آنها را ملزم به پرداخت مالیات بیشتری کند. همچنین، با توجه به اینکه در این نوع مالکیت تعهد شما نامحدود است، شخص ثالث می‌تواند علیه شما اقامه‌ی دعوی کند.
مشارکت انتفاعی | مالکیت شرکت
Joint Venture | Corporate Ownership
مشارکت انتفاعی در املاک بین دو طرف برای به‌دست آوردن سود بوجود می‌آید. بر خلاف شراکت، که در آن هر طرف سهم مشخصی از سود دارد، سود مشارکت‌های انتفاعی معمولا تفکیک‌نشده است. برای سرمایه‌گذاران املاک، مشارکت‌های انتفاعی می‌تواند قدرت خرید بیشتری را به وجود آورد و مالیات بیشتری را ذخیره کند. همچنین اگر وامی در میان باشد، دو و یا تمام مالکین باید آن را ضمانت کنند.
به هر ترتیب، اگر با دوستان یا اعضای خانواده‌تان مشارکت می‌کنید، قرارداد مشارکت انتفاعی‌تان باید پیش از نخستین خرید توسط یک وکیل نوشته شود. همانطور که پیش‌تر نیز اشاره کردم: «حادثه خبر نمی‌کند!». باید در نظر داشته باشید که اگر یکی از شرکا ورشکست شود، فوت کند، طلاق بگیرد، سهامش را بفروشد یا شراکت را به هم بزند، چه اتفاقی خواهد افتاد.
مالکیت غیرمستقیم
INDIRECT OWNERSHIP
برخلاف مالکیت مستقیم، این نوع مالکیت، سخت‌گیری‌های قانونی و کاغذبازی‌های بیشتری دارد. شما باید در این گونه سرمایه‌گذاری به عنوان یک سرمایه‌گذار آگاه، وقت بگذارید و تمام موارد قرارداد یا دفترچه راهنما را بخوانید و از مفاهیم آن مطلع شوید.
با توجه به تعداد سرمایه‌گذاران، هر فرصت سرمایه‌گذاری (هم در خصوص زمان‌بندی و هم از نظر سود سهام) دورنمای متفاوتی دارد که می‌تواند برای شما تفاوت مهمی باشد.
شرکت غیرسهامی
Limited Partnerships
سرمایه‌گذاری در املاک از طریق شرکت غیرسهامی در واقع خریدن سهام شرکتی است که مسئولیت شریک یا شرکا در آن محدود است. به همین دلیل به آن «مشارکت محدود» هم گفته می‌شود. در این نوع سرمایه‌گذاری شما فقط به اندازه سهمی که دارید به بستانکاران تعهد دارید و لازم نیست پاسخگوی تمام تعهدات باشید.
شرکت‌های غیرسهامی این امکان را به شما می‌دهند در عین اینکه سرمایه خود را افزایش می‌دهید، مالیات دارایی‌های مالیات‌پذیر شما با سایر شرکا تقسیم شود.
اما این سرمایه‌گذاری معایبی هم دارد. از آنجایی که سهام این شرکت‌ها برای مدت زمان محدودی تعریف شده‌اند و نمی‌توان آنها را به صورت عمومی خرید و فروش کرد، فقط می‌توانند جزو سرمایه‌های غیرنقدی (غیرمنقول) به حساب آیند. بنابراین اگر سرمایه‌گذاری شما به گونه‌ای است که بلافاصله به نقدینگی نیاز دارید، باید برای انتخاب این روش کاملا هوشیار باشید.
تجربه‌ی من نشان می‌دهد که اگر چه در این نوع سرمایه‌گذاری، هر سهام‌دار می‌تواند تصمیم‌گیری کند و مستقل است، اما در عمل همه به یک شریک اصلی در نقش مجری تکیه می‌کنند تا زمام امور را به‌دست گیرد. این یعنی شما به عنوان یک سرمایه‌گذار کنترل کمی بر روند سرمایه‌گذاری‌تان دارید.
شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک
Real Estate Investment Trusts (REITS)
شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک برای ترکیب سرمایه‌ی تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران با هدف کسب درآمد از طریق فراهم کردن املاک و مستغلات بوجود می‌آیند.
شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک هم مانند شرکت‌های غیرسهامی، معمولا شرایطی را برای توزیع سهام بر اساس درآمد و ضرر دارند. اما برخلاف شرکت‌های غیرسهامی، سهام و دارایی این شرکت‌ها به صورت عمومی خرید و فروش می‌شوند و این امر نقدینگی بیشتری را فراهم می‌کند.
این شرکت‌ها مزایای مالیاتی، دسترسی بیشتر به بازارهای سهام و توزیع ثابت درآمد همراه با امکان افزایش سود را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند. اما یکی از نکات منفی این‌گونه شرکت‌ها، تمرکز محدود بر یک بخش از املاک است. بر اساس تجربیات من، اگر شما همه‌ی سرمایه خود را روی یک کار بگذارید در واقع ریسک بزرگی انجام داده‌اید.
موضوع دیگر محل سرمایه‌گذاری است. اگر پروژه‌های دیگری نیز در همان منطقه در حال ساخته شدن باشند، عرضه‌ی بیش از حد می‌تواند به ضرر شما تمام شود.
شرکت‌های ارائه دهنده‌ی وام
Mortgage Investment Corporations
شرکت‌های ارائه دهنده‌ی وام در واقع صندوق‌هایی هستند که با پول سرمایه‌گذاران، در بازار وام سرمایه‌گذاری می‌کنند.
در آمریکای شمالی، این نوع سرمایه‌گذاری مختص به کاناداست. در این روش همه وام‌های موجود به صورت مداوم مدیریت می‌شوند تا سرمایه‌گذاران مطمئن شوند که سهام سرمایه‌گذاری شده و درآمد وام‌های سریع برای تشکیل وام‌های جدید استفاده می‌شود.
شرکت‌های ارائه دهنده‌ی وام قانونا موظفند حسابرسی‌های سالیانه انجام دهند. بنابراین شما به عنوان سرمایه‌گذار گزارش سالیانه دریافت می‌کنید.
یکی از مزایای اصلی این شرکت‌ها این است که مانند یک موسسه‌ی معاف از مالیات فعالیت می‌کنند. تمام مبلغ درآمد مستقیما بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود.
نه تنها سرمایه‌گذاران از مزایای مالیاتی برخوردار می‌شوند، سهام این شرکت‌ها نیز برای طرح پس‌انداز بازنشستگی (RRSP) و طرح ثبت نام مستمری (RPP) قابل قبول است.
مالیات تنها زمانی پرداخت می‌شود که سرمایه‌گذاری شکست بخورد و شرکت برای تامین مالی از دولت وام بگیرد.
گرچه این شرکت سرمایه عظیمی فراهم می‌کند، اما گروه مدیریتی نیز برای تعیین و تایید وام‌ها مسئول هستند.
وام‌های مسکن ذاتا ریسک بالایی دارند اما می‌توان از طریق سرمایه‌گذاری‌های دقیق و مرتب این ریسک را کاهش داد.
فهمیدن دلیل سرمایه‌گذاری مهم است
همیشه این جمله را به یاد داشته باشید که فهمیدن دلیل سرمایه‌گذاری می‌تواند تعیین‌کننده‌ی نوع سرمایه‌گذاری باشد.
برای برخی افراد، سرمایه‌گذاری‌های مختلف، سود مالیاتی بیشتری در پی دارد.
برای سرمایه‌گذارانی که سرمایه‌های بزرگی دارند، انواع مختلف مالکیت می‌تواند ریسک سرمایه‌گذاری را پراکنده کرده و آن را کاهش دهد. بنابراین تعیین آنچه متناسب با اهداف شماست، گام بسیار مهمی است.
برای برخی دیگر از سرمایه‌گذاران در حوزه املاک و مسکن، به وجود آوردن ارث و میراث از طریق سرمایه‌گذاری املاک یک عامل کلیدی در سرمایه‌گذاری است.
به ارث گذاشتن سرمایه برای نسل بعدی در تعیین اینکه باید امروز چگونه سرمایه‌گذاری کنیم موثر است. این امر مستلزم آن است که شما زمان خروج سرمایه را از پیش تعیین کنید تا دخالت‌های مالیاتی را به حداقل برسانید. یکی از مهم‌ترین عوامل در تعیین نوع سرمایه‌گذاری، ملاحظات و محاسبات مالیاتی است.
در نهایت من شدیدا توصیه می‌کنم که همزمان با سبک و سنگین کردن گزینه‌هایتان، با وکیل و حسابدارتان نیز مشورت کنید. اصلا از آنها دعوت کنید که برای برنامه‌ریزی به شما ملحق شوند. بهتر است جلسه‌ای ترتیب دهید و همه دور یک میز بنشینید.
گرچه ممکن است این امر اغراق‌آمیز به نظر برسد، اما هر متخصصی می‌تواند دیدگاه ویژه‌ای داشته باشد، آن را با شما در میان بگذارد و راه روشنی برای دستیابی به استراتژی سرمایه‌گذاری‌تان به شما نشان دهد.
نتیجه‌ی نهایی چنین کاری، تعدد در سرمایه‌گذاری‌های املاک و محافظت بهتر در برابر ریسک در یک بخش یا محدوده است.
