این شایعات درباره بازار کاندو هست، ولی شما باور نکنید

اسپانسر ویژه

علیرضا صدیقی
مشاور املاک مسکن – تورنتو
اطلاعات بیشتر

مت الکیند یک واسطه و سرمایه‌ گذار املاک در تورنتو است که در بازار پیش فروش کاندو تخصص دارد. او همچنین یکی از مؤسسان وب‌سایت ConnectAssetManagement.com و نیز انجمن اینسایدر کاندو است که اکنون به بزرگترین اتحادیه خریداران کاندو در آمریکای شمالی تبدیل شده است.

او ما را با سه شایعه رایج درباره سرمایه‌گذاری کاندو آشنا می‌کند؛ شایعه پایین بودن بازده سرمایه‌گذاری در کاندو، شایعه وجود حباب قیمت در این بازار و همچنین شایعه پول‌ساز نبودن نگهداری کاندوها. او به ما می‌گوید چرا این سه باور، شایعاتی بی‌اساسند.

این مطلب را در شماره جدید هفته‌نامه چاپی آتش منتشر کرده‌ایم.

برای دانلود شماره ۲۵ هفته‌نامه چاپی آتش اینجا را کلیک کنید.

من بعد از سال‌ها تجربه در این کار، می‌دانم چه شایعاتی در بازار کاندو وجود دارد و دلیل آنها چیست.
همیشه این برای من مایه‌ تعجب بوده که چطور اکثریت سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات به خاطر این سه شایعه، سرمایه‌گذاری در خانه‌های کاندو را نادیده می‌گیرند.
من همواره با کسانی سر و کار دارم که از سرمایه‌گذاری در بازار خانه‌های کاندو میلیون‌ها دلار به دست آورده‌اند و سبد سهام آنها در تمام گروه‌های دارایی، از جمله بازار سهام، مسکن‌های چند واحدی و مستغلات تجاری، از شاخص‌ها موفق‌تر عمل کرده است.
بهترین نکته این سرمایه‌گذاری این است که سرمایه‌گذاری درست در کاندو نسبت به خانه‌های مستقل کار بسیار کمتری می‌خواهد. پس بیایید با هم این سه شایعه را مرور کنیم و بینیم چرا هر سه اشتباهند.
شایعه اول
بازده سرمایه‌گذاری در کاندو نسبت به خانه‌های مستقل پایین‌تر است
به عنوان یک متخصص سبد سهام ساختمانی و پیش‌فروش کاندو، می‌توانم بگویم بارها و بارها این ادعا را شنیده‌ام. اما خیلی ساده بگویم که این حرف درست نیست. البته می‌توانم درباره منشا این باور گمانه‌زنی کنم. فکر می‌کنم این شایعه به کوچک شدن اندازه کاندوها ربط داشته باشد.
وقتی که من تقریبا یک دهه پیش شروع به فروختن این نوع خانه‌ها کردم، اندازه یک کاندوی دو خوابه بیشتر از ۱۰۰۰ فوت مربع (۹۲ متر مربع) بود، اما این روزها اکثر پروژه‌های جدید با اندازه‌ای در حدود ۶۵۰ فوت مربع (۶۰ متر مربع) ساخته می‌شوند.
البته اگر معیار ما قیمت به ازای هر فوت مربع باشد، بازده سرمایه‌گذاری حالا بسیار بهتر از گذشته است.
خانه‌های مستقل در واقع عکس این مسیر را طی کرده‌‌اند. آنها در حال بزرگ‌تر شدن هستند. در حقیقت جریانی گسترده برای از میدان به در کردن بانگالوهای نه چندان بزرگ و ساختن خانه‌های بسیار بزرگ دو یا سه طبقه شروع شده است.
خلاصه کلام این است که اگر یک سرمایه‌گذار بداند چه کاری می‌کند و پروژه‌ کاندوی مناسبی را انتخاب کند، آن گاه می‌تواند از کاندو بیشتر از هر نوع ملک دیگری سود به دست آورد.
شایعه دوم
یک حباب قیمت در بازار کاندو وجود دارد
حتی بانک مرکزی کانادا و وزیر امور مالی هم به رواج این باور نادرست کمک کرده‌‌اند، اما کسانی که با اصرار بیشتری ادعای وجود حباب قیمت در این بازار را دارند کارگزارانی هستند که در زمینه فروش خانه‌های مستقل فعالیت می‌کنند. بدون ذره‌ای دلیل و مدرک آنها به شما می‌گویند که نگران بازار خانه‌های کاندو هستند. آنها می‌گویند زمین به اندازه‌ کافی وجود ندارد پس خانه‌های مستقل افت قیمت نخواهند داشت.
حقیقت این است که رکود در بازار مسکن، هم خانه‌های مستقل و هم کاندوها را تحت تاثیر قرار خواهد داد. من در طول دوران کاری خود تنها یک‌بار شاهد اصلاح قیمت مختصری در بازار مسکن بوده‌ام، که آن هم املاک گران‌قیمت و مناطق دور از مراکز شهری را در بر گرفت.
کاندوها بیشتر در مراکز شهر متمرکز هستند و می‌توانند تا ۶۰ درصد قابلیت خرید بهتری نسبت به خانه‌های مستقل داشته باشند. خریداران کاندوهای ۳۰۰ هزار دلاری معمولا کارمندانی با حقوق و پاداش‌های بسیار بالا نیستند. اگر اوضاع اقتصادی تغییر کند این افراد باز هم به جایی برای زندگی نیاز خواهند داشت و کاندوها تبدیل به انتخاب‌هایی حتی جذاب‌تر خواهند شد.
شرایط برای آنهایی متفاوت خواهد بود که این روزها دنبال خانه‌های دو میلیون دلاری می‌گردند. اگر اوضاع خراب شود پاداش‌های آن‌چنانی‌شان قطع می‌شود و چون دیگر نخواهند توانست اقساط ماهانه ۸۰۰۰ دلاری وام مسکن را پرداخت کنند از خرید خانه منصرف می‌شوند. کسی که بر روی کاندو سرمایه‌گذاری کرده است می‌تواند آن را اجاره بدهد، اما چنین تقاضای اجاره‌ای برای مسکن‌های گران‌قیمت وجود ندارد.
شایعه سوم
از هزینه‌های نگهداری کاندو نمی‌توان پول درآورد
وقتی در کار فروش خانه‌های مستقل بودم همیشه از حرف کسانی که برای بار اول اقدام به خرید می‌کردند و می‌گفتند می‌خواهند با خرید خانه‌ مستقل از هزینه‌های نگهداری معاف شوند خنده‌ام می‌گرفت.
من همیشه به آنها می‌گفتم: «شما هم هزینه‌های نگهداری را می‌پردازید، فقط هنوز نمی‌دانید این هزینه‌ها چه هستند.»
وقتی به میزان بازده سود نسبت به سرمایه در ساختمان‌های چند واحدی کوچک نگاه می‌کنیم، به ندرت هزینه‌های نگهداری در نظر گرفته شده است، چه برسد به حساب اندوخته احتیاطی. اما بدون پس انداز کردن در حساب اندوخته احتیاطی (Reserve Fund Account)، زمانی که ساختمان نیاز به یک سقف جدید داشته باشد سرمایه‌گذار پول کافی برای پرداخت آن پس‌انداز نکرده است.
وقتی که من ماهانه مبلغی بابت نگهداری از کاندو می‌پردازم، در واقع دارم هزینه‌های تعمیرات آینده را پرداخت می‌کنم. با خرید یک خانه مستقل زمانی که سقف نیاز به تعویض داشته باشد با یک صورتحساب ۱۰ هزار دلاری مواجه می‌شوید؛ اگر کاندو خریده باشید این پول پیشاپیش در حساب اندوخته احتیاطی موجود است.
سرمایه‌گذاری پیش از ساخت در پروژه‌های کاندو فرصت به دست آوردن سودهای بیشتر با تلاش کمتر را فراهم می‌کند. سرمایه‌گذارانی که در مراحل اولیه در پروژه‌های با پتانسیل بالا سرمایه گذاری می‌کنند نتیجه بسیار خوبی خواهند گرفت. مانند هر کار دیگری شما باید از کارشناس‌های خبره کمک بگیرید و در پروژه‌هایی سرمایه‌گذاری کنید که بهترین فرصت‌ها را در اختیار می‌گذارند. سرمایه‌گذاران چه هنگامی که می‌خواهند کاندو را به عنوان یک راهبرد اساسی سرمایه گذاری در نظر بگیرند و چه صرفا به عنوان راهی برای تنوع دادن به سبد سهام املاک‌شان، باید به شایعات توجه نکنند تا بتوانند واقعیت‌ها را آن‌طور که هست ببینند.

پنج مزیت کاندو در مقایسه با خانه‌های مستقل

مزیت اول
ترقی خود به خود سرمایه
وقتی که یک سازنده پروژه‌ای را راه‌اندازی می‌کند باید روی فروش به سرمایه‌گذارها تمرکز داشته باشد. آنها مجبورند قیمت را پایین نگه دارند، چرا که در حال فروش یک برگه کاغذ هستند که تا چند سال بعد آماده بهره برداری نخواهد بود. به تدریج که ساختمان به یک کاندوی قابل استفاده تبدیل می‌شود خریداران می‌توانند به خانه‌ خود نقل مکان کنند یا آن را به فروش برسانند.
وقتی که قبل از ساخت یک کاندو در آن سرمایه‌گذاری می‌کنید، معمولا سود سرمایه شما بالاتر از زمانی است که یک کاندوی آماده را می‌خرید. شما در واقع یک واحد را در سال ۲۰۱۸ با قیمت‌های ۲۰۱۵ خریداری کرده‌اید.
مزیت دوم
امتیاز پایین‌ترین قیمت
سرمایه‌گذارانی که اولین واحدها را خریداری می‌کنند معمولا کمترین قیمت‌ها را می‌پردازند. سازنده‌ها اگر بعدا قیمت خود را پایین بیاورند با خطر از دست دادن خریداران خود مواجه می‌شوند. اما اگر در طول دوره ساخت و فروش پروژه به تدریج قیمت‌های خود را بالا ببرند به سرمایه‌گذاران احساس اطمینان می‌دهند و خواهند دید که آنها در آینده باز هم خرید خواهند کرد. افزایش قیمت چند هفته بعد از شروع فروش واحدها، معمولا رقمی بین ۵۰۰۰ تا ۵۰ هزار دلار است و ممکن است در طی سال‌های بعد نیز ادامه داشته باشد.
مزیت سوم
جریان نقدینگی مثبت
در حالی که همه پیش‌فروش‌های کاندوها را نمی‌توان فرصت‌های بی‌نظیر برای داشتن جریان نقدینگی مثبت (Positive Cash Flow) دانست، در مورد برخی از آنها می‌توان چنین تصوری داشت؛ شبیه به آنچه در مورد ترقی خود به خود سرمایه گفته شد.
شما در ۲۰۱۵ می‌خرید اما در ۲۰۱۸ اجاره می‌دهید. این می‌تواند صدها دلار در ماه درآمد اضافی به همراه داشته باشد. ما تنها خرید کاندوهایی را توصیه می‌کنیم که جریان نقدینگی مثبت داشته باشند.
مزیت چهارم
اهرم مالی
پیش‌پرداخت‌ها معمولا از پنج درصد در شش ماهه اول شروع می‌شوند. اگر چه در برخی موارد این پنج درصد تمام آن چیزی است که تا قبل از عقد قرارداد اصلی ملزم به پرداخت آن هستید.
این همان چیزی است که به شکل چشم‌گیر بازده سرمایه‌ که مهم‌ترین شاخص کارایی سرمایه است را افزایش می‌دهد.
وقتی که مالکیت کاندو به سرمایه‌گذار منتقل شد او می‌تواند از سرمایه خود برای خرید واحدهای دیگر استفاده و سبد سهام خود را تکمیل کند.
مزیت پنجم
مسئولیت‌های محدود
بهترین چیز در سرمایه‌گذاری یک کاندو این است که در مقایسه با خانه‌های مستقل کار بسیار کمتری می‌خواهد. تقریبا تمام موضوعات مربوط به نگهداری و تعمیرات به‌وسیله شرکت کاندو مدیریت می‌شود. مسئولیت اصلی سرمایه‌گذار پیدا کردن یک مستاجر و انجام برخی تعمیرات بسیار جزئی است.
استخدام کسی برای انجام کارهای مربوط به نگهداری از یک خانه مستقل، از جمله برای پیاده‌رو و تعمیرات عمده مانند سقف، می‌تواند بسیار هزینه‌بر باشد.
کاندوهای پیش‌فروش شده از این نظر حتی بهتر هم هستند. تنها کاری که سرمایه‌گذار لازم است انجام بدهد این است که بعد از خرید، رنگ دیوارها را انتخاب کند. بسیاری از سازنده‌ها مشاورانی در زمینه‌ طراحی دارند که این کار را هم برای شما انجام می‌دهند.