بازار مسکن کانادا؛ پیش‌بینی‌های سال ۲۰۱۶
در سال ۲۰۱۵ عوامل متعددی دست به دست هم دادند تا بازار املاک و مستغلات کانادا رونق دوباره‌ای پیدا کند: بانک مرکزی کانادا دو بار نرخ بهره را کاهش داد، ابتدا در ژانویه و سپس در جون. ضمن اینکه اشتغال و جمعیت در کل کشور رشدی کلی را تجربه کرد و بیشتر بازارهای مسکن شاهد افزایش تقریبا ثابت در میزان فروش، ساخت‌وسازهای جدید و قیمت‌ها بود. البته چند استثنا در این میان وجود داشت: تورنتو و ونکوور که بیشتر از حد متوسط کشور افزایش قیمت داشتند و کلگری، ادمونتون و رجینا که کمتر از حد متوسط بودند.
این مطلب را می‌توانید در شماره جدید هفته‌نامه چاپی آتش بخوانید.
برای دانلود فایل پی‌دی‌اف شماره ۲۳ هفته‌نامه چاپی آتش اینجا را کلیک کنید.
گرگوری کلامپ، اقتصاددان ارشد موسسه املاک و مستغلات کانادا می‌گوید: «ادامه نرخ بهره پایین به فعالیت‌های خانه‌سازی کمک شایانی می‌کند. رشد پیش‌بینی شده اشتغال نقش هم تاثیر مثبتی بر بازار مسکن در ادامه سال جاری و سال آینده خواهد داشت.»
اما همه خبرها خوب نیست. اقتصاد کانادا در نیمه اول امسال از آنچه اقتصاددانان «یک رکود فنی و ملایم» نام نهاده‌اند رنج برده است. سقوط بهای نفت تاثیرات عمیق و دنباله‌داری بر بازاراهای وابسته به انرژی داشته و در بسیاری از بازارها ساخت‌وساز بیش از اندازه مسکن، تعادل حیاتی بین عرضه‌وتقاضا را دچار خدشه کرده است.
دیانا پترامالا می‌گوید: «خیلی از مردم درباره ساخت‌و ساز بیش از حد در تورنتو حرف می‌زنند، اما در واقع این نگرانی در تمام کانادا وجود دارد. همین حالا در کلگری و ادمونتون نسبت واحدهای در دست ساخت به جمعیت از تورتنو و ونکوور بالاتر است. بسیاری از این واحدها تکمیل شده و در حال ورود به بازار هستند. این موضوع به کاهش قیمت‌ها در ۲۰۱۶ کمک خواهند کرد.»
با وجود خبرهای بد، مارک پینسونو اقتصاددان ارشد بر این باور است که بازار کانادا اصلاح قیمت عمده‌ای را شاهد نخواهد بود: «بر اساس نسبت‌هایی مانند قیمت خرید به اجاره یا قیمت خرید به درآمد، مسکن در کانادا بیش از ارزش واقعی خود قیمت گذاری می‌شود، اما از نظر ما، قیمت مسکن در کانادا از سال ۲۰۰۰ در حال جبران عقب‌ماندگی قبلی خود بوده است.» او ادامه می‌دهد: «من دلیل این مساله را بازار کار قدرتمند و نرخ بهره بسیار پایین و همچنین رشد عالی جمعیت می‌دانم. پایه‌های اقتصاد ما محکم است. ما انتظار داریم این روند مثبت در ۲۰۱۶ هم ادامه داشته باشد، اما احتمالا نه در همه جا.»
آدریان وارن، اقتصاددان و مدیر ارشد بانک اقتصاد اسکوشیا معتقد است که بازار مسکن کانادا در ۲۰۱۵ از بسیاری جهات عملکردی بهتر از پیش‌بینی‌ها داشته است؛ چه از نظر میزان فروش و چه از نظر قیمت‌ها یا ساخت‌وسازهای جدید: «به نظر می‌رسد احتمالا در پایان سال میزان فروش در سطح کشور پنج درصد بیشتر از سال گذشته باشد؛ یعنی بهترین میزان از ۲۰۰۷ تا کنون. ضمن اینکه ما معتقدیم قیمت‌ها به طور متوسط بیشتر از ۶ درصد افزایش نشان خواهد داد و تعداد واحدهای جدید در دست ساخت ۱۵۰ تا ۱۹۰ هزار واحد باشد.»
داستان دو شهر
مشکل بتوان این حقیقت را نادیده گرفت که بازار مسکن کانادا داستان دو شهر است و بقیه شهرها در حاشیه قرار دارند. به گزارش CREA اتحادیه املاک و مستغلات کانادا، متوسط قیمت مسکن در کل کشور در سال ۲۰۱۵ به میزان 2/6 درصد افزایش داشته است، اما این بیشتر انعکاسی از رونق در استان‌های بریتیش‌کلمبیا و انتاریو بوده است؛ اگر بخواهیم دقیق‌تر بگوییم داخل و اطراف تورنتو و ونکوور.
سال گواتیری، اقتصاددان ارشد بانک سرمایه‌گذاری مونترال می‌گوید: «بازارهای این دو شهر امسال نیرومندتر هم شده‌اند، افزایش قیمت‌ها شتاب گرفته و مخصوصا فروش خانه بسیار عالی است. ما انتظار نداریم که نرخ بهره در کانادا فعلا بالا برود، بنابراین احتمالا تعداد کمتری قصد خرید خواهند داشت و این مساله افزایش قیمت‌ها را در این دو شهر اندکی کند خواهد کرد.»
به گفته پینسونو، رشد قیمت مسکن در ونکوور در حال حاضر 5/8 درصد و در تورنتو ۷/۷ درصد است. او می‌گوید: «در ونکوور من فکر می‌کنم سال آینده و همچنین در ۲۰۱۷ این رشد به ۵ درصد کاهش پیدا خواهد کرد. این ارقام برای تورنتو احتمالا حدود ۷ درصد در ۲۰۱۶ و حدود ۵ درصد در ۲۰۱۷ خواهد بود.»
شوک نفت
سقوط مداوم قیمت نفت که از پایان ۲۰۱۴ شروع شد، همچنان اقتصاد و بازار مسکن استان‌های متکی بر تولید مواد اولیه، مانند آلبرتا، ساسکاچوان و نیوفاندلند را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
گواتیری می‌گوید: «اگر به آمار فروش مسکن در کلگری نگاه کنیم، از ابتدای سال تا آگوست، می‌بینیم که نسبت به مدت مشابه در سال قبل ۲۷ درصد کاهش داشته است. در ادمونتون این کاهش فروش نزدیک به ۸ درصد و در رجینا حدود ۶ درصد بوده است. همان‌طور که می‌دانید، هر دوی این استان‌ها به اضافه استان نیوفاندلند و لابرادور، احتمالا به دلیل سقوط بخش نفت در حالت رکود قرار دارند.»
اما برخی تحلیل‌گران می‌گویند تاثیر سقوط قیمت نفت به شدتی که انتظار می‌رفت احساس نشده است. وارن می‌گوید: «میزان فروش با ثبات است. ساخت و ساز آهسته شده است اما کاهش آن تا کنون ملایم بوده است.»
پینسونو با این نظر موافق است و می‌گوید: «بازار آلبرتا از آنچه ما در ابتدای سال تصور می‌کردیم بسیار مقاوم‌تر بوده است. با نگاه به بازار کاندوها در کلگری و ادمونتون، می‌بینیم که درصد واحدهای تکمیل شده واقعا بالاست؛ ۹۰ درصد در هر دو استان. به همین دلیل، من درباره بازار آلبرتا خوشبین هستم.»
بیشتر کارشناسان اقتصادی انتظار دارند در ۲۰۱۶ بازارها تا حدی از ثبات برخوردار باشند، اما می‌گویند مقداری طول خواهد کشید تا در مناطق تولیدکننده نفت بازار به رونق سال ۲۰۱۴ برگردد. گواتیری می‌گوید: «ما باور داریم که در سال آینده قیمت نفت اندکی بالا خواهد رفت و این امر به اقتصاد این مناطق کمک خواهد کرد. انتظار یک بهبود گسترده نداریم. بر خلاف امسال که میزان فروش و قیمت‌ها با کاهش روبرو بود اما در سال جدید شاهد بازارهای باثبات‌تری خواهیم بود. این بازارها ثبات پیدا خواهند کرد و مقداری از خسارت آنها جبران خواهد شد.»
سال پیش رو
گزارش برآورد توسعه اقتصاد که در ماه جون چاپ شد، پیش‌بینی کرد که رشد اقتصاد کانادا قبل از آنکه در ۲۰۱۶ تا حدی بهبود یابد، در ۲۰۱۵ کند می‌شود. شرکت پرداخت وام و خانه‌سازی کانادا (CMHC)، در گزارش چشم‌انداز بازار مسکن در سه ماهه دوم سال ۲۰۱۵، پیش‌بینی کرد که ساخت و ساز جدید در ۲۰۱۶ در بیشتر استان‌ها اندکی کاهش خواهد داشت. این در حالی است که استان‌های کبک و بریتیش‌کلمبیا شاهد افزایش ساخت و سازهای جدید خواهند بود.
گزارش پیش‌بینی بازار مسکن اتحادیه املاک و مستغلات کانادا (CREA) که در سپتامبر منتشر شد، پیش‌بینی کرد که در ۲۰۱۶ متوسط قیمت مسکن در سطح کشور افزایش اندک ۲ درصدی را شاهد خواهد بود و به رقم ۴۴۲۴۰۰ دلار خواهد رسید. این گزارش همچنین پیش‌بینی کرد فروش در سطح کشور در ۲۰۱۶ حدود ۴۹۵۰۰۰ واحد خواهد بود، که در مقایسه با ۲۰۱۵ تغییر اندکی خواهد داشت.
همان‌طور که اشاره شد آمارها در ۲۰۱۵ نشان دهنده فروش خوب در بریتیش‌کلمبیا و انتاریوست. کلامپ از CREA معتقد است در ۲۰۱۶ تغییر در ترکیب ساخت و سازها کاهش یابد.
او می‌گوید: «قیمت متوسط بیان کننده این مساله خواهد بود. ما در همه استان‌ها انتظار رشد کمتر از ۳ درصد در متوسط قیمت داریم. قوی‌ترین رشد در انتاریو و بریتیش‌کلمبیا خواهد بود، در حالی‌که در کبک و کانادای آتلانتیک ما خانه‌های ساخته‌شده فراوانی داریم که مدتی طول خواهد کشید تا به فروش برسد. با توجه به این موارد می‌توان دید که افزایش کند قیمت‌ها در این مناطق منطقی است.»
