بالاخره چکار کنیم؛ در تورنتو کاندو بخریم یا منتظر بمانیم؟
شما اگر در سال ۲۰۱۵ یک کاندوی ۴۰۰ هزار دلاری خریده بودید، تا الان حداقل ۲۰۰ هزار دلار (معادل ۵۰ هزار دلار در سال) سود کرده بودید و این تازه میانگین قیمت‌های تورنتو است
سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تورنتو، چنانچه هوشمندانه انجام شود، می‌تواند بسیار سودآور باشد. بر اساس داده‌های انجمن املاک و مستغلات تورنتو (TREB)، از سال ۲۰۱۵ تاکنون قیمت‌های کاندو در منطقه ۴۱۶ تورنتو، ۵۲ درصد افزایش داشته است.
برای پیدا کردن درک بهتری از این رقم، توجه داشته باشید که شما اگر در سال ۲۰۱۵ کاندویی را به مبلغ ۴۰۰ هزار دلار خریده بودید، فقط با زندگی کردن در آن، بیشتر از ۲۰۰ هزار دلار (یا ۵۰ هزار دلار در سال) سود کرده بودید و این تازه میانگین قیمت‌های تورنتو است.
هنگامی که استراتژی مناسبی برای سرمایه‌گذاری در کاندو داشته باشید، می‌توانید نتایج بهتر و سریع‌تری بدست آورید.
سوال اصلی اینجاست که سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تورنتو باید به چه شکلی و در چه زمانی صورت پذیرد؟ این مطلب به شما خواهد گفت آیا سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تورنتو هنوز هم کار درستی است یا خیر.
سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تورنتو همچنان بسیار سودآور است و با توجه به جمعیت در حال رشد این شهر، تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای در بالاترین سطح خود قرار داشته و دارد. هم مهاجرت و هم صنعت در حال رشد فناوری اطلاعات، جمعیت مازاد فراوانی را به تورنتو جذب می‌کند.
نکته فوق را در کنار نرخ‌های رکوردشکن بالای اجاره در تورنتو قرار بدهید. اجاره‌بهای یک کاندوی یک خوابه در حال حاضر حدود ۲,۲۲۵ دلار در ماه است. این یعنی این که مستاجرها می‌توانند به بازپرداخت اقساط خانه شما و صاحبخانه‌های دیگر کمک کنند.
این موضوع نیز شایان توجه است که دولت محافظه‌کار داگ فورد، کنترل اجاره را در مورد واحدهای جدید برداشته است؛ از جمله برای کاندوهای پیش‌فروشی که برای بار نخست اجاره داده می‌شوند.
رویه‌های سخت‌گیرانه‌ی کانادا در مورد وام‌دهی از شما محافظت می‌کند
خرید ملک برای سرمایه‌گذاری در کانادا به دلیل وجود دستورالعمل‌ها و قوانین فراوان، از جمله تست استرسی که از ابتدای سال ۲۰۱۸ به اجرا در آمده است، سرمایه‌گذاری ایمنی به شمار می‌آید.
موضوع مهم دیگر این است که کانادا و شهروندان این کشور از نظر مالی در وضعیت مناسبی قرار دارند.
آیا املاک و مستغلات بهترین سرمایه‌گذاری است؟
آیا برای سرمایه‌گذاری کردن پولی که به سختی به دست آورده‌اید، املاک و مستغلات تورنتو انتخاب بهتری از بازار سهام است؟ پاسخ کوتاه به این سوال یک بله است.
باتوجه به گذشته، درمی‌یابیم که بازار املاک و مستغلات تورنتو، رشد بسیار منظم‌تری از بازار سهام داشته و بسیار با ثبات‌تر بوده است. از خودتان سوال کنید که در طی یک دهه گذشته، سرمایه‌گذاری‌های سنتی شما در بازار سهام، در مقایسه با خانه شما، چقدر برایتان سودآوری داشته است؟
هنگامی که در املاک سرمایه‌گذاری می‌کنید، در یک دارایی قابل لمس سرمایه‌گذاری کرده‌اید، نه در سهام یک شرکت که یک بحران اقتصادی کافی است تا آن را با سر به زمین بزند.
املاک همچنین یک سرمایه‌گذاری بلندمدت به شمار می‌آید؛ بنابراین حتی اگر بازار تنزل کوچکی نیز داشته باشد، در بلند مدت مطمئنا سیر صعودی خود را ادامه خواهد داد.
هنگامی که وارد بحث آمار و ارقام می‌شوید، می‌بینید که سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تورنتو، از این ظرفیت برخوردار است که ده برابر بیشتر از سهام‌ها و اوراق قرضه سنتی برای شما سودآوری داشته باشد، زیرا وقتی که در املاک سرمایه‌گذاری می‌کنید، پول خود را درواقع دارید به دارایی بسیار بزرگتری پیوند Leverage می‌زنید.
برای مثال، شما اگر ۳۰ هزار دلار سهام بخرید و بازار ۱۰ درصد بالا برود، ۳ هزار دلار سود کرده‌اید. اما اگر ۳۰ هزار دلار برای پیش‌قسط ملکی بپردازید که ۳۰۰ هزار دلار ارزش دارد و آنگاه بازار ۱۰ درصد بالا برود، شما ۳۰ هزار دلار سود کرده‌اید.
سرمایه‌گذاری در املاک کم‌خطر و پرسود است. از آنجا که سود شما بر اساس کل ارزش دارایی که دارید بدست می‌آید، دلارهای شما رشد بسیار بیشتری پیدا خواهد کرد.
آیا امسال خریدن کاندو در تورنتو سرمایه‌گذاری خوبی است؟
وقتی که صحبت از سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تورنتو می‌شود، بزرگترین سودها را باید در بازار کاندو جستجو کرد. قیمت‌های کاندو در تورنتو، از سال ۲۰۱۵ به این سو، بطور میانگین سالانه ۱۳ درصد بالا رفته و هنگامی که به داده‌های محلی توجه می‌کنید، به سرعت در می‌یابید که برخی از مناطق، عملکرد بهتری از سایر نقاط داشته‌اند.
باتوجه به میانگین ۱۰ سال گذشته نرخ رشد در تورنتو که ۵ درصد در سال بوده است و همچنین میانگین رشد سال‌های اخیر که به بالای ۱۰ درصد در سال رسیده است، سرمایه‌گذاری در بازار کاندوی تورنتو ، بدین معنا خواهد بود که شما از بهترین نرخ‌های رشد امروز بهره‌مند خواهید شد.
وجهه بین‌المللی تورنتو در حال ملحق شدن به شهرهای بزرگی همچون نیویورک و سان‌فرانسیسکو است، اما با ملک‌هایی که ارزش و قیمت آن‌ها هنوز بسیار پایین‌تر از بازار آن شهرهای بزرگ است.
برای سرمایه‌گذاری امروز و فردا نکنید
ممکن است فکر کنید که قیمت کاندوهای تورنتو بالاست، اما این قیمت‌ها هنوز راه درازی برای رسیدن به قیمت‌های موجود در چنین شهرهای بزرگی دارد.
از نظر ما، بهترین زمان برای خرید ملک دیروز بوده است، چون هر چه بیشتر صبر کنید، ارزش واقعی پول شما کم‌تر خواهد شد. این امر نتیجه موفقیت بازار کاندوی تورنتو است.
بگذارید فرض کنیم که شما و دوستتان، هر کدام ۱۰۰ هزار دلار برای سرمایه‌گذاری داشته‌اید. شما تصمیم گرفته‌اید پولتان را در خرید یک کاندوی ۵۰۰ هزار دلاری سرمایه‌گذاری کنید و دوست شما تصمیم گرفته به امید پایین آمدن قیمت‌ها، یک سال صبر کند. حالا بازار، بر خلاف انتظار دوست شما، ۱۰ درصد رشد داشته و از همین رو، شما ۵۰ هزار دلار سود کرده‌اید، در حالی که ۱۰۰ هزار دلار دوست شما حالا فقط ۹۰ هزار دلار ارزش دارد.
تمام آنچه می‌توان گفت آن است که قیمت‌ها در سال ۲۰۲۰، از سطح قیمت‌های امروز بالاتر خواهد بود. اگر امسال در کاندویی در تورنتو سرمایه‌گذاری کنید، بدان معنا خواهد بود که پول شما، از همین امروز برای شما کار خواهد کرد.
چگونه در املاک و مستغلات تورنتو سرمایه‌گذاری کنیم
هنگام خرید یک کاندو در تورنتو به منظور سرمایه‌گذاری، مهم است که خرید خود را استراتژیک انجام دهید. اجازه ندهید کاندوهایی که به دلیل قرار داشتن در کنار ساحل که خاص‌تر به نظر می‌رسند، شما را به اشتباه بیندازند. شما دنبال کاندوهایی هستید که بهترین حاشیه سود را برای شما به ارمغان بیاورند و چنین کاندوهایی را می‌توان هم در بازار کاندوهای فروش مجدد Resale و هم در بازار پیش‌فروش Pre-Construction، پیدا کرد.
به چند روش می‌توان بهترین معامله‌های کاندو را در تورنتو یافت:
دنبال کاندوهایی بگردید که پایین‌تر از قیمت فروش سایر ملک‌های منطقه، قیمت‌گذاری شده‌اند
دنبال محله‌هایی باشید که در حال اعیان‌نشین شدن هستند و قیمت‌های آن‌ها، در حالی که فعلا پایین است، در آینده به احتمال زیاد بالا خواهد رفت
دنبال پروژه‌هایی بگردید که به دلیل احداث زیرساخت‌های حمل و نقل در سال‌های آینده، بر ارزش آن‌ها افزوده خواهد شد
دنبال کاندوهای فروش مجددی باشید که به عملکرد خوب در بازار معروف هستند
این‌ها تنها چند نمونه از روش‌های پیدا کردن یک کاندوی مناسب برای سرمایه‌گذاری است. ارزش واقعی در این است که با یک مشاور املاک خوب و حرفه‌ای کار کنید.
هنگامی که موضوع بازار املاک در میان است، داشتن مشاوری که بداند کدام ساختمان‌ها و نقشه‌ها بیشترین نرخ بازگشت سرمایه را به همراه خواهد داشت، نعمت بزرگی خواهد بود.
قدرت جادویی Leverage یا خرید با سرمایه قرضی
سرمایه‌گذاری در بازار املاک یکی از معدود چیزهایی است که می‌توانید بخرید، بدون آنکه ناگزیر به پرداخت قیمت کامل آن باشید. خرید یک ملک نوعا به ۲۰ درصد پیش‌قسط نیاز دارد، بدان معنا که اگر ۱۰۰ هزار دلار پول برای پرداخت داشته باشید، می‌توانید ملکی را بخرید که ۵۰۰ هزار دلار ارزش داشته باشد. رشد ارزش خالص بر اساس ارزش کامل دارایی اتفاق می‌افتد.
یکی از دلائلی که چرا این تعداد افراد، توانسته‌اند ثروت خود از طریق املاک و مستغلات افزایش دهند، به قدرت جادویی خرید با سرمایه قرضی Leverage بر می‌گردد. وقتی که مالک خانه‌ای هستید، می‌توانید تا سقف ۸۰ درصد از ارزش خالص خانه خود، با نرخ بهره پایین، وام بگیرید. وامی که به خط اعتبار ارزش خالص خانه یا Home Equity Line of Credit – HELOC معروف است.
اگر شما بتوانید بخشی از ارزش خالص خانه خود home equity را به عنوان پیش‌پرداخت برای سرمایه‌گذاری در یک کاندوی دوم استفاده کنید، شروع به ساخت سبد سرمایه خود کرده‌اید و اکنون دو ملک دارید که برای شما در بازار، ارزش خالص ایجاد می‌کنند.
اهمیت برخورداری از یک استراتژی خوب برای سرمایه‌گذاری در کاندو
استراتژی واحدی برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تورنتو که برای همه مناسب باشد، وجود ندارد. داشتن یک مشاور املاک با تجربه که به درک درستی از فرایند سرمایه‌گذاری رسیده باشد، راهی عالی برای آن است که مطمئن شوید تصمیم‌های هوشمندانه‌ای در سرمایه‌گذاری اتخاذ می‌کنید.
آن‌ها قادر خواهند بود که شما را درباره این که چگونه سود و ارزش خالص ملک خود را فراتر از رشد پیش‌بینی شده بازار افزایش دهید، راهنمایی کنند. مشاوره و راهنمایی آن‌ها برای ساختن سبد سرمایه شما، بستگی زیادی دارد که شما چه در چنته دارید و چه گرایش‌هایی در بازار حاکم است.
آن‌ها فعالانه به دنبال حاشیه سودها و فرصت‌هایی در بازار خواهند بود که با نیازها و توانایی‌های شخصی شما مطابقت داشته باشد. مساله فقط خریدن نیست، بلکه درست خریدن است.
سرمایه‌گذار جدید در املاک و مستغلات
هنگام شروع، سبد سرمایه‌گذاری خود را باید با شتابی که با داشته‌های شما مناسب باشد، بسازید. یادتان باشد همه قادر نخواهند بود که از همان ابتدا، به سراغ خرید ملک‌های ۵۰۰ هزار دلاری بروند. با وجود این، هدف همواره یکی است؛ این که کانالی ایجاد کنید که به شما در ساخت ارزش خالص و انباشته شدن ثروت شما کمک کند.
حتی اگر بودجه شما در حدی است که صرفا اجازه خرید یک استودیو (سوییت) جمع و جور ۳۵۰ هزار دلاری را به شما می‌دهد، همین نیز راهی عالی برای شروع خواهد بود. به این ترتیب پولتان برای شما کار خواهد کرد و شما در مسیری قرار خواهید گرفت که می‌توانید در آینده سرمایه‌گذاری‌های بزرگتری در بازار انجام دهید.
اگر مالک خانه‌ای هستید باید چکار کنید؟
اگر از قبل ملکی دارید و در فکر این هستید که آن را بفروشید، یا ارزش خالص آن را برای پیش‌خرید یک ملک دیگر در نظر بگیرید، باید به این موضوع فکر کنید که آیا سرمایه‌گذاری مجدد پول حاصل از فروش خانه، سود بیشتری برای شما به ارمغان خواهد آورد، یا نگه داشتن همان ملک.
فقط به یاد داشته باشید که سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تورنتو، یک طرح سرمایه‌گذاری بلندمدت است. با توجه به رشد قوی ارزش خالص خانه و وجود مستاجری که اقساط خانه را به جای شما می‌پردازد، مدت زمان زیادی طول نخواهد کشید که سرمایه‌گذاری شما ارزش افزوده خواهد یافت.
