خانه‌ی گران‌قیمت خریده‌اید؟ پول ندارید؟ این مطلب به شما می‌گوید باید چکار کنید
بررسی‌های جدید نشان می‌دهد یک سوم صاحب‌خانه‌های کانادایی به خاطر داشتن خانه گران نمی‌توانند از پس مخارج خود برآیند؛ خانه‌هایی که دارد گران می‌شود اما مخارج آن به حدی زیاد است که همه چیز را تحت‌الشعاع خود قرار می‌دهد. در این مطلب می‌بینیم که این اتفاق چرا رخ می‌دهد، چگونه باید از آن جلوگیری کرد و اگر چنین وضعی پیش بیاید چه راه‌هایی برای خارج شدن از آن وجود دارد.
صاحبخانه شدن، یکسره خوشی و شادی نیست. در حقیقت بسیاری از صاحبخانهها هر ماه دست به گریبان مخارج نگهداری خانه خود هستند. حتی اگر بتوانید وام بگیرید و از پس خرید خانه برآیید، باید بدانید که طبق گزارش برآورد بدهی صاحبان خانه بانک Manulife در سال ۲۰۱۶، بیشتر از یک سوم مالکان خانه برای تأمین هزینه‌های جاری خود دچار مشکل هستند.
کارشناسان به خریداران خانه هشدار می‌دهند که مراقب باشند به‌خاطر خانه خریدن، فقیر نشوند و به آنها توصیه می‌کنند که هنگام خرید خانه تمام درآمد خود را خرج نکنند. برای برخی از خریداران، زمانی که قیمت مهم‌ترین دارایی آنها افزایش پیدا می‌کند اما درآمدهای آنها رفته رفته به صفر نزدیک می‌شود. اینجا چه اتفاقی افتاده؟ خریداران کجا اشتباه کرده‌اند؟
خطر پیش روی خریداران جوان
در مورد خریداران جوان مسأله را به سادگی این‌طور می‌توان توضیح داد که مخارج و هزینه‌های آنها از درآمدها بیشتر می‌شود. رونا بیرنباوم، برنامه‌ریز امور مالی، می‌گوید: «این نوع بحران‌های مالی را در بین گروه‌های جوان‌تر مشاهده می‌کنیم. آنها باید اقساط وام مسکن خود را بازپرداخت کنند، بچه‌های کوچک دارند، با هزینه‌های Daycare مواجه هستند و به طور کلی خرج‌های زیادی برای درآمد آنها وجود دارد.»
همه چیز را دقیق محاسبه کنید
مشکل از قبل از خرید خانه شروع می‌شود، چرا که بیشتر مردم صرفاً از نرم‌افزارهای محاسبه‌گر ساده وام مسکن استفاده می‌کنند. اما فراموش نکنید که این نتایج تنها نمایانگر اقساط وام مسکن شماست. اگر پیش‌پرداخت شما برای خرید خانه کمتر از ۲۰ درصد از کل قیمت خانه باشد، برای محاسبه مبلغی که به منظور بیمه عدم پرداخت وام مسکن باید بپردازید احتمالاً لازم خواهد بود که از محاسبه‌گرهای بیمه وام مسکن نیز استفاده کنید. همچنین باید از یک محاسبه‌گر استطاعت وام مسکن mortgage affordability calculator برای تعیین هزینه‌های ماهانه واقعی خود بهره بگیرید. یک نکته مهم در ارتباط با مورد دوم آن است که باید اعداد و ارقام درست و صادقانه‌ای را به کار ببرید. اگر نمی‌دانید هزینه ماهانه خدمات آب و برق و گازتان چقدر می‌شود آن را حدس نزنید؛ به جای آن، قبض‌های یک سال گذشته خود را نگاه کنید و میانگین ماهانه آن را به دست آورید و اگر خانه جدیدتان بزرگتر است به این میانگین مقداری نیز اضافه کنید. هر قدر فضا بزرگتر باشد انرژی بیشتری برای گرم کردن و خنک کردن آن لازم خواهد بود. آیا کس دیگری به جمع ساکنان خانه اضافه می‌شود؟ استفاده بیشتر از حمام و سرویس بهداشتی به معنی مصرف بیشتر آب و بالا رفتن هزینه‌هاست.
اگر نمی‌دانید مالیات ملک‌تان چقدر خواهد بود نگاهی به خانه‌های مشابه خانه مورد نظرتان در همان محله بیاندازید. به یاد داشته باشید که مالیات‌ها همیشه در حال افزایش است،؛ همچنانکه با فرسوده شدن خانه هزینه‌های نگهداری آن نیز بالاتر خواهد رفت.
مواظب اتفاقات پیش‌بینی‌نشده باشید
اینها البته به این معنا نیست که مشکلات مالی پیش روی برخی صاحبخانهها تنها به دلیل مدیریت نادرست درآمدهاست. گاهی سطح درآمد پایین‌تر از آن است که بتوان با آن کاری کرد. وقتی که یکی از شرکای زندگی شغل خود را از دست می‌دهد یا هنگامی که هزینه‌های نگهداری از بچه پا به میدان می‌گذارد، فشار شدیدی به بودجه ماهانه خانواده وارد می‌شود. در واقع با وجود همه پیش‌بینی‌ها، باز هم موارد غیرپیش‌بینی‌نشده ممکن است مشکلات جدیدی به وجود آورد. اگر پس‌اندازها و دارایی‌های نقدی شما به دلیل خرید خانه به اتمام رسیده باشد، هنگام مواجهه با تغییرات و دشواری‌های مالی تکیه‌گاهی نخواهید داشت.
مردم اغلب می‌پندارند که درآمدهای بالقوه‌ای که در آینده در شغل و حرفه خود به دست خواهند آورد کفاف تمام افزایش هزینه‌ها، از جمله تغییرات نرخ بهره وام مسکن و همچنین پوشش هر گونه تعمیرات پیش‌بینی نشده‌ای را خواهد کرد. اما یکی از بزرگترین نگرانی‌‌ها در هنگام خرید خانه، در مقایسه با اجاره، آن است که پس‌انداز کردن دشوارتر می‌شود، حتی برای آن دست از مالکانی که از لحاظ مالی مسئولیت‌پذیر هستند. به همین دلیل مالکان معمولاً پس‌انداز کمتری برای مواجهه با وضعیت‌های اضطراری یا مخارج روزمره دارند.
وقتی پس‌انداز خانواده به خطر می‌افتد
فقیر بودن به‌خاطر خانه جالب نیست، قبول. اما داشتن خانه گران‌قیمت چه مشکلی دارد؟ آیا هدف از خرید خانه همین نیست؟
باید گفت هم بله، هم خیر. بسیاری از مردم دارای خانه گران‌قیمت هستند، به این معنا که خانه آنها از ارزش خالص بالایی برخوردار است. مشکل آنجایی نمایان می‌شود که صاحبخانهها، با وجود زندگی در چنین خانه‌های با ارزشی، از پس هزینه‌های معمول ماهانه خود برنمی‌آیند.
از لحاظ مالی ضعیف بودن همچنین ممکن است به این معنی باشد که صاحبخانهها، زیر فشار هزینه‌های جاری ماهانه خود، در مورد پس‌اندازهای بازنشستگی و سایر پس‌اندازهای لازم کوتاهی کنند.
طبق بررسی Manulife، از هر ۱۰ نفر تنها چهار نفر گفته‌اند که مطمئنند در هنگام بازنشستگی از پس‌انداز کافی برخوردار خواهند بود،؛ گرچه انتظار این را داشته‌اند که تا آن زمان ارزش خالص خانه‌هایشان به حد چشمگیری افزایش یابد.
طبق گزارشی از HSBC با عنوان «آینده بازنشستگی»، ۴۸ درصد از کانادایی‌های شاغل ۴۵ ساله و بالاتر، گفته‌اند که شروع به پس‌انداز برای بازنشستگی خود نکرده‌اند یا در حال حاضر چنین پس‌اندازی انجام نمی‌دهند.
بتی میائو، نایب‌رئیس اجرایی و سرپرست بخش بانکداری خرد و مدیریت دارایی بانک HSBC کانادا، می‌گوید: «علاوه بر این، چنین افرادی، در مقایسه با کسانی که از طرح‌های پس‌انداز بازنشستگی‌شان به درستی پیروی کرده‌اند، دو برابر احتمال بیشتری دارد که بخواهند خانه خود را برای تأمین هزینه‌های دوران بازنشستگی بفروشند.»
با این وجود رونا بیرنباوم، برنامه‌ریز امور مالی می‌گوید موقعیت‌هایی که مشاهده می‌کند اندکی متفاوت است. او می‌گوید: «اگر وام مسکن بخش بزرگی از جریان نقدینگی خانواده‌ای را به خود اختصاص دهد، در اینصورت اغلب آنها را دارای خانه گران‌قیمت نیز نمی‌توان نامید. به عبارت دیگر، ارزش خالص خانه آنها اندک خواهد بود. اگر این افراد را دارنده خانه گران‌قیمت و از لحاظ مالی ضعیف بنامیم، نامگذاری اشتباهی انجام داده‌ایم، زیرا در چنین مواردی بانک مالک بخش بزرگی از خانه است.»
سه پیشنهاد برای رها شدن از درآمد کم و خانه گران
بیرنباوم برای مشتری‌هایی که خانه آنها از ارزش خالص بالایی برخوردار است اما برای تأمین مخارج روزمره خود با دشواری‌هایی روبرو هستند، رویکردی سه‌جانبه پیشنهاد می‌دهد.
نخست باید جریان نقدینگی خود را تبدیل به اوراق بهادار کنید و ببینید که آیا فشار روی نقدینگی شما به دلیل هزینه‌های تثبیت‌شده‌ای است که کاری در مورد آنها نمی‌توان صورت داد، یا بخشی از آن به مخارج تجملاتی و متغیر بر می‌گردد. دوم آنکه باید راه‌هایی برای افزایش درآمد خود پیدا کنید؛ چه از طریق کارهای پاره وقت و گرفتن مشتری‌های بیشتر و چه بالا بردن دستمزد خدمات خود و یا تثبیت موقعیت خود به گونه‌ای که احتمال ترقی در شغل و بالا رفتن حقوق افزایش یابد.
بیرنباوم می‌گوید: «اگر رویکردهای اول و دوم را انجام دادید ولی باز هم در شرایط بحران مالی قرار داشتید و به عنوان مثال هنوز نمی‌توانستید بدهی‌های کارت‌های اعتباری خود را هر ماه بپردازید و از این دست مسائل، در اینصورت ناچار خواهید بود که امکان تغییر شرایط وام مسکن خود را در نظر بگیرید. آیا می‌توانید با وام‌دهنده خود توافق کنید که اقساط ماهانه شما یا نرخ بهره را کاهش دهد؟ این را به عنوان سومین رویکرد مطرح کردم چون غالباً پرخرج‌ترین رویکرد است.»
مردم معمولاً شرایط وام مسکن خود را به این دلیل تغییر می‌دهند که برای کارهایی مانند تعمیرات یا پرداخت بدهی‌هایشان پول نقد در اختیار داشته باشند، اما این فرایند کاملاً بدون دردسر هم نیست. این کار اغلب به اندازه گرفتن یک وام جدید از نقطه صفر می‌تواند طولانی مدت و پر زحمت باشد و بر سابقه اعتبار شما نیز تأثیر منفی می‌گذارد.
هنگامی که از خانه خود همچون یک بانک استفاده می‌کنید و هر موقع که لازم داشته باشید جریان نقدینگی مثبتی از طریق refinance برای خود فراهم می‌کنید، باید بدانید که این کار برای شما رایگان نخواهد بود؛ ناچار خواهید بود بهره این پول‌ها را بپردازید و این در نهایت وام شما را گرانتر خواهد کرد. بسته به جریمه‌ها و حق‌الزحمه‌های مرتبط با هر وام مسکن خاص، تغییر شرایط وام شاید راه مناسبی برای شما نباشد، هر چند که ممکن است نرخ بهره جدید از نرخ قبلی کمتر باشد.
اگر تصمیم گرفتید شرایط وامتان را تغییر ندهید باز هم گزینه‌های دیگری پیش روی خود خواهید داشت، از جمله فروختن خانه برای دسترسی به ارزش خالص آن (گرچه نباید فراموش کنید که در هر حال به جایی برای زندگی نیاز خواهید داشت)، یا گرفتن خطی اعتباری مانند یک HELOC تا پول نقد کافی برای مخارج روزمره خود داشته باشید.
طبق گزارش HSBC حدود ۲۰ درصد از کانادایی‌هایی که در سنین پیش از بازنشستگی هستند قصد دارند در خانه‌ای کوچک تر اقامت گزینند یا خانه اصلی و خانه دوم خود را برای تأمین مخارج دوران بازنشستگی خود بفروشند. اگر به سن بازنشستگی نزدیک می‌شوید، همچنین این امکان را دارید که وام مسکن معکوس (reverse mortgage) دریافت کنید یا خیلی ساده به کار کردن ادامه دهید.
توصیه‌هایی برای پس‌انداز بازنشستگی
آن روی دیگر سکه پایین بودن نرخ‌های بهره، که وام‌های مسکن و سایر انواع وام‌ها را تا این حد جذاب کرده است، آن است که میزان بازده پس‌اندازها و سرمایه‌گذاری‌های دیگر آنقدر پایین است که انگیزه چندانی برای پس‌انداز باقی نمی‌ماند.
لازم است که پس‌اندازها و پرداخت‌های دیگر مانند حساب‌های بازنشستگی و بیمه بیکاری و مانند اینها را نیز در هزینه‌های ماهانه خود منظور کنید. پیش‌بینی آینده غیر ممکن است، اما خرید خانه سرمایه‌گذاری بلندمدتی است و از این رو لازم است که در مورد سناریوهای بلندمدت مختلفی که ممکن است بر قدرت خرید شما تأثیر بگذارد خوب فکر کنید. اگر به‌خاطر به دست آوردن پول لازم برای خرید خانه پرداختی‌های دیگرتان را قطع کنید، ممکن است در ماه‌ها و سال‌های پیش رو از این تصمیم خود پشیمان شوید.
