خانه می‌خرند، ورشکست می‌شوند؛ بانک خانه‌های‌شان را می‌فروشد
قیمت املاک رهنی که بانک‌ها برای فروش لیست می‌کنند به هیچ‌عنوان ارزان نیستند؛ چون بانک باید خانه را به قیمت روز بازار بفروشد
رویای صاحبخانه شدن در کانادا معمولا با جستجو به دنبال خانه شروع می‌شود و پیدا کردن و خرید آن یعنی پایان ماجرا. اما گاهی این رویا تبدیل به کابوس می‌شود. هنگامی که خانه‌تان را از دست می‌دهید، بانک یا هر وام‌دهنده دیگری که دارید، آن را از شما می‌گیرد و می‌فروشد.
نشانه‌ها حکایت از آن دارد که با توجه به وضعیت فعلی بازار املاک تورنتو، بیشتر از همیشه چنین اتفاق‌هایی رخ می‌دهد. خانواده مک‌لاکی نیز خانه رویاهای‌شان را همین طور از دست دادند و حالا در یک خانه اجاره‌ای زندگی می‌کنند. اگر می‌خواهید بیشتر با این خانواده بدشانس آشنا شوید و همچنین متوجه شوید که آینده بازار املاک رهنی در تورنتو و کانادا چگونه است، این مطلب را تا آخر بخوانید.
برای سینتیا مک‌لاکی و شوهرش برایان، که از سال ۲۰۱۷ در تلاش بوده‌اند تا خانه رویاهای‌شان را به آدرس شماره‌ی ۲۷۲۳ اسکارپمنت سایدرود (2723 Escarpment Sideroad) به فروش برسانند، کابوس از دست دادن خانه، در دنیای واقعی به وقوع پیوسته است.
خانم مک‌لاکی می‌گوید: «بازار ناگهان شیب نزولی پیدا کرد و بعد شوهرم هم کارش را از دست داد. سعی کردیم خودمان خانه را بفروشیم، ولی به خاطر حق حبس خانه liens on the house، نتوانستیم حتی به کمتر از قیمت پیشنهادی خانه را بفروشیم.»
خانم مک‌لاکی می‌گوید شوهرش، که یک کارآفرین متخصص در سیستم‌های اتوماسیون است، وام‌هایی را به ضمانت ارزش خالص خانه برای تامین مالی شرکت‌اش دریافت کرده بود و هنگامی که کسب و کارش با شکست مواجه شد، آنها دیگر نتوانستند از عهده هزینه‌های خانه بر بیایند.
این هاوس در منطقه‌ای مرغوب واقع شده و مساحت آن ۱۵ جریب است. خانه‌های چند میلیون دلاری دیگری نیز در همان خیابان وجود دارد، اما این زوج نتوانستند برای قیمت اولیه ۳٫۴۹۹ میلیون دلاری لیستینگ یا برای پنج یا شش تلاش دیگرشان در لیستینگ و قیمت‌گذاری مجدد، مشتری پیدا کنند.
سرانجام در اوائل سال جاری، بانک وام خود را مطالبه کرد. این خانه که هشت اتاق خواب و شش سرویس بهداشتی و یک سوییت مخصوص مهمان‌ها دارد، دوباره توسط بانک به قیمت ۲٫۷۵ میلیون دلار لیست شد. خانم مک‌لاکی می‌گوید شوهرش بار دیگر مشغول کار شده است، اما آنها دیگر نمی‌توانند هاوس را نگه دارند.
او می‌گوید: «ما دوران کوتاه سختی را پشت سر گذاشتیم، که همراه با افسردگی بود. حالا در یک خانه اجاره‌ای زندگی می‌کنیم.»
فروش خانه‌های رهنی؛ پدیده‌ای فزاینده
مایکل دلوکا، نماینده فروش در بنگاه معاملات املاک Bay Realty در تورنتو، هر تعداد لیستینگ ملک رهنی را که در منطقه تورنتوی بزرگ بتواند شناسایی کند، ردگیری می‌کند. او این کار را برای استفاده‌ی شخصی خودش و هم برای آن که آنها را از طریق خبرنامه در دسترس دیگران قرار دهد و مشتری‌های بالقوه جذب کند، انجام می‌دهد.
دلوکا می‌گوید در سال ۲۰۱۷، تعداد ۲۳۱ مورد فروش در لیستینگ انجمن املاک و مستغلات تورنتو وجود داشته است که احتمالا جز موارد املاک رهنی یا شکل دیگری از انواع پروسه ملک رهنی بوده‌اند. در سال ۲۰۱۸، این رقم با جهش ۲۴ درصدی به ۲۸۷ مورد رسیده است.
او اکنون بیش از دو برابر سال ۲۰۱۷، ملک‌های رهنی فعال پیدا می‌کند. در حالی که قبلا در هر مقطعی ممکن بود ۲۰ فروش فعال بانک ببیند، این رقم اکنون به ۵۰ مورد افزایش یافته است. او اعداد و ارقام فروش املاک را به صورت جداگانه ردگیری می‌کند.
دلوکا می‌گوید: «حاشیه‌ی خطایی در این میان وجود دارد.» او اضافه می‌کند که مشاوران املاک سعی می‌کنند با استفاده از برخی جمله پردازی‌ها، این نکته را که مشتری آنها بانک است، پنهان کند. در این حالت، سرنخ‌ها را غالبا باید در بخش‌های ویژه سیستم MLS، که در دسترس عموم نیست، جستجو کرد. تعداد فروش بانک‌ها می‌تواند به شکل قابل ملاحظه‌ای بالاتر باشد.
مشکلات مالی خانواده مک‌لاکی زمانی شدت گرفت که آنها نتوانستند خانه‌ی خود را به فروش برسانند، چراکه بازار محلی و منطقه‌ای ملک، شاهد کاهش چشمگیری در میزان فروش خانه‌های مستقل بود.
آمارها سخن می‌گویند
در سال ۲۰۱۷، انجمن املاک و مستغلات تورنتو ۹۲,۳۹۴ مورد فروش خانه را در سیستم MLS خود ثبت کرد، که ۱۸ درصد کمتر از ۱۱۳ هزار مورد فروش سال ۲۰۱۶ به شمار می‌آید.
انجمن املاک و مستغلات تورنتو (TREB) در اوایل سال ۲۰۱۸ پیش‌بینی کرد که سال ۲۰۱۹، در مناطق تحت پوشش خود، شاهد بین ۸۵ هزار تا ۹۵ هزار مورد فروش باشد؛ اما رقم واقعی در نهایت تنها ۷۷,۳۷۵ مورد فروش از آب در آمد، که به منزله ۱۶ درصد کاهش دیگر نسبت به سال قبل بوده و کمترین میزان در ۱۰ سال اخیر به شمار می‌آید.
انجمن املاک و مستغلات تورنتو (TREB) یک بار دیگر خوشبینانه نزدیک به ۸۳ هزار مورد فروش برای سال ۲۰۱۹ پیش‌بینی کرده است.
طبق داده‌های دولت منطقه‌ای انتاریو، تنها در منطقه‌ی Peel، میزان کل فروش از ۱۹,۰۶۴ مورد در سال ۲۰۱۶، به ۱۲,۵۷۷ مورد در ۲۰۱۸ کاهش یافته است. در حالی که شهر کالدئون انتاریو همچنان دارای بالاترین میانگین قیمت فروش در منطقه است، قیمت‌گذاری‌ها بسیار متفاوت بوده است.
میانگین قیمت خانه‌های شهر کالدئون بین ژانویه ۲۰۱۶ تا ژانویه‌ی ۲۰۱۷، با جهش ۲ درصدی از ۷۴۶,۷۹۷ دلار به ۹۱۳,۵۸۷ دلار رسید، اما تا ژانویه ۲۰۱۸، سیر حرکت بازار دگرگون شد و قیمت‌ها با ۲۹ / ۴ درصد افت، به ۸۷۴,۴۱۳ دلار کاهش پیدا کرد. تا ژانویه ۲۰۱۹، میانگین قیمت‌های کالدئون به ۸۱۶,۱۴۷ رسید، که به معنای ۶ / ۶ درصد کاهش دیگر نسبت به سال قبل از آن است.
دلوکا به مطالعه درباره انبوه املاک رهنی که بعد از بحران مالی سال ۲۰۰۸ در ایالات متحده پدید آمدند، پرداخته است و با آنکه مطمئن است کانادا به هیچ وجه به سوی چنان سطحی از اختلال در وضعیت مالکیت خانه پیش نمی‌رود، این نگرانی را دارد که افزایش هزینه‌های وام‌گیری، بسیاری از کانادایی‌ها در مقابل شوک‌ها آسیب‌پذیر شوند.
پیش‌بینی ورشکستگی‌ها در سال ۲۰۱۹
یک مطالعه‌ی منتشر شده از سوی انجمن فعالان حوزه‌ی ورشکستگی و بازسازی (CAIRP) در اواخر سال ۲۰۱۸، هشدار می‌دهد که معمولا تاخیری ۲ ساله در بین زمان آغاز روند صعودی نرخ‌های بهره و هنگامی که صاحبخانه‌ها و مصرف‌کنندگان به تعداد زیاد شروع به اعلام ورشکستگی می‌کنند وجود دارد.
طبق گزارش این سازمان، افزایش نرخ‌های بهره در طی دوره ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۰ به افزایش ۲۲ درصدی تعداد ورشکستگی‌های سالانه‌ی مصرف‌کنندگان از ۱۹۹۸ تا ۲۰۰۳ کمک کرد و افزایش نرخ‌های بهره از ۲۰۰۴ تا ۲۰۰۶ به جهش ۵۴ درصدی تعداد ورشکستگی‌های سالانه مصرف‌کنندگان بین سال‌های ۲۰۰۶ تا ۲۰۰۹ انجامید.
با توجه به آنکه افزایش نرخ‌ها در کانادا از سال ۲۰۱۷ آغاز شده است، CAIRP پیش‌بینی می‌کند که تعداد اعلام ورشکستگی‌ها از آغاز سال ۲۰۱۹ بیشتر از حد متوسط خواهد بود. اینکه این افزایش دقیقا چه مقدار خواهد بود، باید منتظر بود و دید.
خانه‌های رهنی ارزان‌تر از بازار نیستند
دلوکا اغلب به صورت دستی، لیستینگ‌ها را برای شناسایی چنین ملک‌هایی زیر و رو می‌کند و دلیل ساده‌ای نیز برای این کار دارد.
او می‌گوید: «این نوع ملک‌ها برای من و برای مشتری‌هایی که با آنها کار می‌کنم، جذاب هستند.» او با اشاره به سرمایه‌گذارانی که به دنبال خرید و فروش خانه‌هایی هستند که با اندکی عشق، ارزش خود را پیدا کنند، می‌گوید: «مردم وقتی که می‌شنوند بانک می‌خواهد ملکی را بفروشد، فکر می‌کنند بانک چوب حراج به آن می‌زند.»
دیوید گریم، مسئول فروش در بنگاه معاملات رویال لوپاژ در نزدیکی اورنج‌ویل، هاوس قبلی خانواده مک‌لاکی‌ها را برای فروش لیست کرده و بر این نکته تاکید دارد که بانک به دنبال ارزان‌فروشی نیست. او می‌گوید: «این فروش به هیچ عنوان حراجی نیست. مسئولیت بانک ایجاب می‌کند که ملک را به قیمت بازار بفروشد. اگر عواید اضافه‌ای باقی بماند، به فروشنده‌ی قبلی تعلق خواهد گرفت.»
آقای گریم می‌گوید خانواده مک‌لاکی را نمی‌شناسد و از داستان آنها خبر ندارد، اما از این که اوضاع برای آنها به خوبی پیش نرفته است، احساس بدی دارد.
او می‌گوید: «ما ملک‌های رهنی فراوانی را فروخته‌ایم؛ دیدن کسی که نتوانسته است برنامه‌های آینده‌اش را محقق سازد، مایه‌ی شرمساری و ناراحت کننده است.»
