در این بازار مسکن، چگونه سرمایه‌گذاری کنیم
ترجمه از علیرضا صدیقی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
سرمایه‌گذاران استراتژیک بازار مسکن، متفاوت فکر می‌کنند؛ آنها هر روز روندهای بازار را در تمام کشور زیر نظر دارند و بر اساس شواهد و واقعیت‌ها تصمیم می‌گیرند سرمایه خود را به چه سمتی هدایت کنند.
پل دابروزو یکی از آن سرمایه‌گذاران موفق بازار مسکن در کاناداست. او در این مطلب به ما می‌گوید با توجه به وضعیت کنونی بازار مسکن در کانادا، اولا چه آینده‌ای پیش روی ماست و ثانیا بهتر است کجای این بازار سرمایه‌گذاری کنیم.
در این مطلب می‌بینیم که به دلیل قانون عرضه و تقاضا، روند صعودی قیمت املاک در دو شهر تورنتو و ونکوور ادامه خواهد داشت. ضمن اینکه با بهترین نوع سرمایه‌گذاری در چنین بازاری آشنا می‌شویم.
پل دابروزو در این مطلب به ما توضیح می‌دهد که چگونه می‌توانیم از آینده‌ای که پیش رو داریم بهترین استفاده را ببریم و پرسودترین سرمایه‌گذاری بازار مسکن کانادا را انجام دهیم.
سال‌هاست که برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند قیمت‌های بازار مسکن کانادا دچار سقوطی چشمگیر خواهد شد. این در حالی است که عده‌ای دیگر می‌گویند به این زودی‌ها چنین اتفاقی نخواهد افتاد. آنچه بر اساس روند بازار در سه سال گذشته می‌توان با اطمینان گفت این است که قیمتها همچنان در حال افزایش است و نقطه پایانی برای آن دیده نمی‌شود.
باور عمومی این است که در بازار مسکن کانادا در سطح ملی، قیمت‌گذاری‌ها بالاتر از ارزش واقعی است؛ به این معنا که قیمتها در این بازار سریع‌تر از رشد درآمدها و رشد جمعیت افزایش پیدا کرده است. اما آمارهای ملی در این مورد ممکن است بسیار گمراه‌کننده باشد، چرا که موتور محرک اصلی پشت این افزایش قیمتها دو شهر تورنتو و ونکوور هستند.
متوسط افزایش قیمت خانه‌های تک خانواده در سراسر کاناد ظرف دو سه سال گذشته حدود ۱۲ درصد بوده است، اما اگر داده‌های مربوط به تورنتو و ونکوور را از این معادله خارج سازید متوسط ملی با کاهشی چشمیگر به ۵/۴ درصد می‌رسد.
در ونکوور، جنوب انتاریو و تورنتوی بزرگ، تمرکز اشتغال فراوانی دیده می‌شود، تراکم و رشد جمیعت بالاست و خیل عظیمی از جوان‌ها به سن «اولین خرید خانه» پای می‌گذارند.
جمعیت افرادی که در «سن کار» هستند، در این مناطق ۷۰ درصد سریع‌تر از متوسط ملی رشد می‌کند. این در حالی است که اقتصاد نقاط دیگر کانادا عموماً در حالت رکود قرار دارد. این عوامل اقتصاد کلان فشار سنگینی روی بازار مسکن این مناطق که با کمبود عرضه نیز روبروست گذاشته است و موجب شده است قیمتها در برخی نقاط سر به فلک بکشد.
اگر این الگو به مدت طولانی باقی بماند و افزایش قیمتها مشابه با آنچه اکنون می‌بینیم باشد، ظرف ۱۰ سال آینده خانه‌های تک خانواده در تورنتو به راحتی بین ۲ تا ۳ میلیون دلار قیمت خواهند داشت و در مورد ونکوور می‌توان قیمتی حتی بالاتر و در حدود ۲ تا ۵ میلیون دلار پیش‌بینی کرد. با آنکه تمام شهرهای بزرگ کانادا نوعاً شاهد میزانی از افزایش قیمت هستند، هیچ‌کدام حتی به گرد پای این دو شهر هم نمی‌رسند.
چه عاملی پشت این قیمت‌های بالاست؟
چه عاملی موجب این افزایش شدید در قیمتها شده است؟ بسیار ساده است: عرضه و تقاضا. عرضه کافی برای پوشش تقاضای بالای مسکن وجود ندارد. میانگین ارزش بازار عمدتاً بر اساس مدت زمان لازم برای فروش خانه در وضعیت فعلی بازار محاسبه می‌شود. به عبارت دیگر نرخ جذب بازار در حال حاضر بسیار بالاست و اگر خانه‌های جدیدی به بازار اضافه نشود میزان عرضه فعلی به سرعت به پایان می‌رسد. اگر تقاضای سیری‌ناپذیر خریداران داخلی و برخی خریداران خارجی را نیز اضافه کنیم می‌بینیم که دلیل افزایش قیمتها افزون بودن خریداران از خانه‌های آماده فروش است.
به باور من، این یکی از دلایل مهمی است که نشان می‌دهد ممکن است در آینده نزدیک شاهد کاهش قیمتها یا حتی ثابت ماندن آن نباشیم. با افزایش جمعیت نیاز به مسکن از این هم بیشتر می‌شود و با توجه به کمبود زمین برای ساخت مجتمع‌های مسکونی بزرگ، تعداد خریداران همچنان از خانه‌های آماده فروش افزون‌تر خواهد بود.
در بازارهای عمده مانند تورنتو و ونکوور هنوز گزینه‌های قابل خرید مانند کاندو وجود دارد، اما در این بخش از بازار نیز قیمتها در حال افزایش است. در حال حاضر قیمت کاندوها به طور میانگین یک دوم قیمت خانه‌های تک خانواده‌ای است؛ با وجود این اگر اوضاع به همین ترتیب پیش برود، ظرف ده سال آینده قیمت کاندوها نیز به آسانی سر به فلک خواهد کشید.
سرمایه‌گذاری در مجتمع‌های کاندو با واحدهای زیاد برای اجاره می‌تواند انتخاب هوشمندانه‌ای باشد، چرا که در طول زمان خانواده‌های بیشتری به این سبک زندگی روی خواهند آورد و خانه‌های تک‌خانواده‌ای از دسترس بخش بزرگی از خریداران بسیار دور خواهد شد. این موضوع به ویژه در شهرهایی مانند تورنتو صادق است که بسیاری از فرصت‌های شغلی در مرکز شهر قرار دارد و ارزش املاک و مستغلات در بالاترین حد خود است. خانواده‌ها مجبور خواهند شد بین نزدیکی به محل کار و راضی بودن به محیطی کوچک برای زندگی، یا رفتن به حومه شهر و تحمل زمان طولانی رفت و برگشت به محل کار یکی را انتخاب کنند.
بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری در بازار فعلی
پیش‌بینی بازار مسکن ممکن است کار چندان درستی نباشد چرا که جزر و مدهای اقتصادی می‌تواند به شکل چشمگیری اعداد و ارقام را جابجا کند. اگر اوضاع اقتصادی رو به وخامت بگذارد مردم شروع خواهند کرد به اینکه خانه‌های خود را بفروشند. این امر بازار را با سیلی از عرضه روبرو خواهد کرد و در عین حال از تعداد خریداران نیز کاسته می‌شود و به این ترتیب با افت تقاضا قیمتها نیز سقوط می‌کند. حتی افزایش قابل ملاحظه نرخ وام مسکن نیز بر قیمت‌های مسکن تأثیر می‌گذارد و می‌تواند بازار را با تنزل یا رکود مواجه سازد.
با این حساب آیا قیمت‌های مسکن به شکل نامحدودی افزایش خواهد یافت؟ به باور من در حال حاضر این موضوع هیچ اهمیتی ندارد. استراتژی کوتاه‌مدت و بلندمدت من این است که همیشه سرمایه‌گذاری آگاه باشم، به این معنی که از مهارت‌ها، منابع و اطلاعات لازم برای سود بردن از هر سناریویی در بازار برخوردار باشم. ما بازارها را با دقت زیر نظر داریم، روندها را تحلیل می‌کنیم و داده‌های مربوط به اقتصاد خرد و کلان و نحوه تأثیرگذاری آنها بر بازارها را درک می‌کنیم. این به ما اجازه می‌دهد برای بهترین حالت‌ها برنامه‌ریزی کنیم و در همان حال آمادگی بدترین شرایط را نیز داشته باشیم.
با توجه به آنچه گفته شد، من پول خود را در واحدهای اجاره‌ای چند خانواده‌ای و دانشجویی سرمایه‌گذاری کرده‌ام، به چند دلیل:
۱- اگر افزایش قیمتها به همین شکل ادامه پیدا کند تعداد کمتری از مردم قادر خواهند بود خانه بخرند و به همین دلیل ناچار خواهند شد اجاره کنند. من می‌خواهم برای استفاده از این تقاضای جدید و سود بردن از اجاره‌های بالاتر در موقعیت خوبی قرار داشته باشم.
۲- اگر بازار افت کند یا راکد شود، روی این حساب کرده‌ام که به احتمال زیاد نرخ‌های بهره وام مسکن افزایش پیدا خواهد کرد. اگر چنین شود باز هم خرید خانه به شکل روزافزونی دشوارتر خواهد شد و مردم از اینکه اقدام به خرید مسکن کنند هراس خواهند داشت. بنابراین تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای زیادتر خواهد شد و اجاره‌ها بالاتر خواهد رفت.
۳. حتی در زمان‌هایی که بازار وضع خوبی نداشته است، تقاضا برای واحدهای یک‌خوابه و دو‌خوابه به ندرت با کاهش چشمگیری روبرو بوده است. واقعیت این است که صرف نظر از آنکه بازار مسکن به چه سمتی حرکت کند، در هر صورت بخش بزرگی از جمعیت نیاز به آپارتمان‌های ارزان‌قیمت برای اجاره خواهد داشت.
به عقیده من به عنوان یک فرد حرفه‌ای، سرمایه‌گذاری استراتژیک در واحدهای چندخانواده‌ای باید بخشی از سبد سرمایه‌گذاری تمام فعالان بازار املاک و مستغلات باشد. با داشتن چنین تکیه‌گاه مطمئنی می‌توانید در بازارهای مخاطره‌آمیز دیگری نیز ورود پیدا کنید، با این آسودگی که روی اساس محکم و استواری قرار دارید که برای شما گردش نقدینگی مطمئنی به همراه دارد.
