دلایل تحلیل‌گر CBC درباره اینکه چرا قیمت مسکن همچنان بالا خواهد ماند

سرمایه‌گذاری در مسکن، یکی از داغ‌ترین بحث‌های اقتصادی و مالی در کاناداست. کارشناسان مختلفی درباره مزایا و معایب این سرمایه‌گذاری، اظهار نظر کرده‌اند. Don Pittis که حالا تهیه‌کننده ارشد سرویس اقتصادی CBC است، در نگاه خود به وضعیت مسکن کانادا، آینده آن را امیدوارانه می‌داند و به نقش سرمایه‌گذاری خارجی در این بازار اشاره می‌کند. دلایل Pittis برای این پیش‌بینی را می‌توانید در ادامه این مطلب بخوانید.

 

دان پیتیس – CBC: دوست من خانه‌اش را فروخته و سرمایه خود را از این بازار بیرون کشیده است. اگر بخواهیم هشدارهای بانک‌های خارجی درباره احتمال سقوط قیمت مسکن‌ در کانادا را در نظر بگیریم، این تصمیم به نظر منطقی و زیرکانه می‌آید. اما آیا باید به دوست من به خاطر دوراندیشی‌اش تبریک بگوییم؟ واقعیت این است که او اشتباه کرده چون باید بگویم که این داستان مربوط به چند سال پیش است؛ از آن زمان تا امروز، قیمت مسکن در تورنتو همچنان به رشد چشمگیر خود ادامه داده‌ است. اگر چه تورنتو و ونکوور در اوج‌گیری قیمت املاک، جلودار بقیه هستند، اما قیمت‌ها در سایر شهرهای کانادا کماکان رو به افزایش است.

بر اساس جدیدترین گزارش‌ها، خانه‌ها در کانادا به قیمت‌هایی که صدها هزار دلار بالاتر از قیمت کارشناسی آنها بوده است، فروخته شده‌اند. بد نیست ببینیم چرا تمام پیش‌بینی‌های بدبینانه، غلط از آب در آمده‌اند و چرا همچنان احتمال اشتباه بودنشان حداقل تا مدتی دیگر بالاست.

این مساله برای افرادی که قبلا این جهش‌ها را تجربه کرده‌اند بسیار مهم است. آنها می‌خواهند از املاک خود ارزیابی درستی داشته باشند. مسکن برای بیشتر کانادایی‌ها مهم‌ترین و باارزش‌ترین دارایی‌شان محسوب می‌شود.

به طور مثال اگر آن گونه که یک بانک بین‌المللی در ابتدای امسال پیش‌بینی کرده بود ارزش مسکن ۶۳ درصد کاهش بیابد، ممکن است برنامه‌ریزی بسیاری از افراد برای دوران بازنشستگی‌شان به هم بریزد. از سویی دیگر، اگر قیمت‌ها همانند امسال، به رشد سالانه  ۱۰ درصدی خود ادامه دهند، سرمایه‌گذاری‌های یک میلیونی اندکی را می توان یافت که از لحاظ سوددهی و معاف بودن از مالیات با بازار مسکن قابل مقایسه باشند.

اما این گونه سرمایه‌گذاران، تنها افرادی نیستند که به این بازار چشم دوخته‌اند. کسانی که به تازگی خانه خریده‌اند بیشتر نگرانند. حتی یک کاهش ۱۰ درصدی هم می‌تواند پیش‌پرداختی را که با زحمت جمع کرده‌اند ناپدید کند. کاهش ۳۰ درصدی قیمت، آن‌گونه که بانک کانادا پیش‌بینی کرده است، (کاهش ۶۳ درصدی پیش‌بینی‌شده توسط بانک آلمان را فراموش کنید)، به این معنی خواهد بود که بسیاری از این افراد، سال‌ها مجبور به بازپرداخت وام خانه‌ای باشند که ارزش آن از ارزش وام مربوطه کمتر خواهد بود.

من یکی از آن دسته افرادی هستم که بارها نسبت به تاثیر کاهش عمومی قیمت مسکن بر اقتصاد، هشدار داده‌ام. همچنین بارها تذکر داده‌ام که سیر قیمت مسکن به‌صورت چرخه‌ای با افزایش‌های قیمت‌ طولانی‌ مدت است که به دنبال آن کاهشی نسبتا شدید اتفاق می‌افتد. اما حداقل دو دلیل وجود دارد که این سقوط فعلا رخ نخواهد داد.

دلیل اول من برای این حرف تداوم ضعف در اقتصاد جهانی است و دلیل دوم هم تقاضاهای خارجی برای سرمایه گذاری در بازار مسکن کاناداست که ظاهرا پایان‌ناپذیر است. تقاضاهایی که به دلیل امنیت نسبی اقتصاد و بازار املاک این کشور به وجود آمده است.

ممکن است در نگاه اول، ضعف اقتصاد جهانی به عنوان عاملی منفی در بازار املاک کانادا به نظر بیاید، اما این ارتباط، با بررسی نمودارهای رشد اقتصادی در امریکا و کانادا و تأثیر آن بر نرخ بهره، واضح‌تر می‌شود.

یکی از نگرانی‌های اصلی بازار املاک، افزایش نرخ بهره است. برای تعیین سود وام‌های مسکن طولانی‌مدت، به اوراق قرضه نیویورک استناد می‌شود. این نرخ، حداقل به صورت غیرمستقیم، به نرخ تعیین شده توسط ژانت یلن Janet Yellen در بانک مرکزی امریکا وابسته است.

روی کاغذ، هنگامی که اقتصاد امریکا شروع به اوج گیری کند، یلن باید نرخ‌ بهره را برای جلوگیری از تورم مقطعی که در طول مدت جمع می‌شود  افزایش دهد. این یک تحلیل از برخی جنبه‌ها خوش‌بینانه است، چرا که در این حالت افزایش نرخ‌ بهره تنها زمانی رخ می‌دهد که فدرال رزرو، بازگشت به رشد اقتصادی را پیش‌بینی کند.

به تازگی تحلیل مبهمی مطرح شده است که بر اساس آن، دنیای توسعه یافته به جای جهش برای رشد، در حال دنبال کردن مسیری است که بسیار به مسیری که ژاپن در دهه‌های اخیر طی کرده است، شباهت دارد: یک حرکت مداوم دنباله دار اما پایین تر از روال رشد معمول. در این شرایط، بانک‌های مرکزی مانند ژاپن، دلیل یا تمایلی برای افزایش نرخ بهره نخواهند داشت.

همانگونه که نرخ‌های بهره پایین از زمان بحران اقتصادی و اعتباری سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۸ موجب تقویت قیمت املاک در تمام دنیا شد، تداوم این نرخ‌های پایین بدین معنا است که بهترین مکان برای قرار دادن پول‌هایمان، همین بازار مسکن، به خصوص املاک کانادا است.

این نوع نگاه از چشم سرمایه‌داران خارجی پنهان نمانده است. سرمایه‌گذارانی که به دنبال محل امنی برای قرار دادن پول‌هایشان می‌گردند. بیشتر تحلیل‌ها نشان می‌دهد خریداران خارجی، درصد کمی از تمام بازار را در اختیار دارند. این در شرایطی است که در این مورد، اقتصاد «حاشیه‌ای» نقش مهمی دارد.

سرمایه‌های نقد آن سوی آب‌ها به دنبال مکانی امن و مطمئن می‌گردند. سرمایه‌هایی که به مشکلات محلی چون توانایی خرید، اهمیتی نمی‌دهند. این واقعیتی است که ارتباطی با وضعیت کنونی بازار مسکن ندارد. مثل همه بازارها، یک روش باقی ماندن در بازار مسکن، یافتن قیمت بازار و پیشنهاد مبلغی است که کمی بیشتر است. تنها چند پیشنهاد این چنینی کافی است تا در سطوح قیمت‌های فعلی، بازار از رکود در امان بماند.

فراموش نکنیم اگر تقاضاهای خارجی به پایان برسند، ممکن است چنین وضعیتی در نهایت تغییر کند و در دراز مدت، بازگشت به رشد جهشی اقتصادی می‌تواند بهترین اتفاقی باشد که برای همه ما رخ می‌دهد.