شما هم نگران هستید که خانه در کانادا ارزان شود؟

چه فروشنده باشیم، چه خریدار یا دست‌اندرکار بازار مسکن، یک دغدغه مشترک برای همه وجود دارد: آیا این رشد قیمت‌ها حباب است یا شرایط به همین‌صورت ادامه خواهد داشت؟ کسی که ادعا می‌کند پاسخ به این سوال را قطعا می‌داند، حتما در اشتباه است. استدلال‌های زیادی وجود دارد که هر کدام جای بررسی دارند. اما در این مطلب، به سوال دیگری در این زمینه می‌پردازیم. سوال دیگر این است که به فرض شکستن قیمت‌ها و پایین آمدن ارزش خانه، رفتار صاحبان خانه چه خواهد بود؟ آیا آنها خانه‌های خود را می‌فروشند؟ فیلید پورادو نویسنده این مطلب یک کارشناس امور اقتصادی و مالی است که در تورنتو زندگی می‌کند. او بر اساس تجربه‌ای که دارد می‌گوید حتی اگر قیمت خانه ارزان شود، صاحبان خانه آن را نمی‌فروشند و به انتظار روزهای خوب می‌نشینند. استدلال او بر پایه مشاهده‌ای است که در دهه ۹۰ میلادی داشته است. ضمن اینکه او این استدلال را در زمینه‌های دیگر سرمایه‌گذاری مثل بورس نیز درست می‌داند. خلاصه حرف او این است: کسی که گران خریده، ارزان نمی‌فروشد. از دیدگاه پورادو، این نکته مهمی است که دست‌اندرکاران بازار مسکن می‌توانند به عنوان یک واقعیت، آن را با مشتریان خود مطرح کنند. او معتقد است عوامل کوتاه‌مدت، می‌توانند تا مدتی قیمت‌ها را بالا نگه دارند اما نسل بعدی، توان خرید ندارد و همین موضوع، بازار را راکد خواهد کرد.

فیلید پورادو، روزنامه‌نگار حوزه مالی و اقتصادی- تورنتو: هر پنجشنبه صندوق پستی من پر می‌شود از آگهی‌های تبلیغاتی مشاوران املاکی که مایل‌اند خانه‌ام را برایم بفروشند. آنها در این آگهی‌های خوش آب و رنگ تأکید می‌کنند که خانه مشتری‌های قبلی را خیلی زود فروخته‌ و معامله را با قیمتی بیشتر از مبلغ درخواست شده تمام کرده‌اند.

واقعیت اول: افزایش پرشتاب قیمت‌ها

من در چند ماه گذشته شاهد روندی معنی‌دار بوده‌ام. در محله‌ای که من زندگی می‌کنم میانگین مبالغ اضافه‌ای که مشتری‌ها بیشتر از درخواست فروشنده پرداخت کرده‌اند از کل قیمتی که من برای خرید اولین خانه‌ام پرداخت کردم هم بیشتر است؛ حتی اگر هزینه‌هایی که در ۱۰ سال زندگیم در آن خانه صرف بازسازی و تعمیرات آن کردم محاسبه کنم باز هم من مبلغ کمتری پرداخت کرده‌ام. این یعنی حباب قیمت. یا شاید هم نه!

حباب قیمت یا افزایش قیمت منطقی؟

حباب زمانی اتفاق می‌افتد که افزایش قیمت‌ها به شکل غیرعاقلانه‌ای شدید شود و سرچشمه آن هم تصوراتی غیرمنطقی درباره پرطرفدار بودن برخی دارایی‌ها باشد. فرقی هم نمی‌کند؛ چراغ‌های گل لاله، سهام، خانه‌های تورنتو یا هر چیز دیگری می‌تواند باشد.

اما اگر تقاضا برای کالا یا خدماتی به طور منطقی بالا باشد، افزایش قیمت‌ها را نمی‌توان حباب نامید.

اخبار جدید نشان‌دهنده آن است که رشد جمعیت و کمبود عرضه خانه‌ در مکان‌های مناسب، اشتیاق بازار را بالا نگاه خواهد داشت. ضمن اینکه کاهش ارزش دلار کانادا، دست‌کم در کوتاه مدت، مشوق ورود سرمایه‌های خارجی به بازار مسکن کانادا خواهد بود. اینها مسائلی است که درباره آن سخن بسیار گفته شده است، اما چیزی که به عقیده من تا حدی از دید ناظران پنهان مانده پتانسیل نسل هزاره (نسل Y) برای تحریک بیشتر تقاضای بازار در آینده‌ای نزدیک است.

بررسی جدید PayScale با عنوان «وضعیت اشتغال نسل هزاره» نشان می‌دهد نرخ اشتغال ناقص برای نسل هزاره (Millennials) در ایالات متحده ۳۴ درصد است. این بررسی اواخر ۲۰۱۴ صورت گرفت و نمونه مشابهی در کانادا ندارد اما اطلاعات آن از بیش از یک میلیون فارغ‌التحصیل شاغل به دست آمده است.

چرا فروش خانه در آینده دشوار می‌شود؟

نکته قابل توجهی که در این مطالعه به چشم می‌خورد این است که بسیاری از پرسش‌شوندگان نسل هزاره گفته‌اند تمایلی برای همکاری طولانی مدت با یک کارفرمای واحد ندارند و به همین دلیل گرفتن وام مسکن برای آنها دشوارتر است. این موضوع فروش خانه را برای نسل بومرها (نسل قبل‌تر) دشوار می‌کند چرا که نسل هزاره قاعدتاً نمی‌تواند خریدار خانه‌های آنها باشد. این یعنی بومرها یا باید خانه خود را قبل از آنکه بازارها به نقطه اوج نهایی خود برسد بفروشند، یا این ریسک را قبول کنند که زمانی در دهه‌ آینده پول پارو کنند.

کسی که گران خریده، ارزان نمی‌فروشد

با وجود این، اگر قیمت‌ها شروع به ریزش کند بعید است که کل یک نسل املاک خود را ارزان بفروشد؛ آن هم برای پیشگیری از ضررهای بیشتر. حقیقت این است که بیشتر مردم ضررهای کوتاه‌مدت را تحمل می‌کنند و منتظر بازگشت دوباره بازار می‌مانند.

حالا برمی‌گردیم به سوال اصلی؛ اصلاح قیمت‌ها در آینده چگونه خواهد بود؟ این ممکن است سوال بسیاری از مشتریان باشد. آنها می‌ترسند که حباب قیمت‌ها بترکد و ارزش خانه‌شان پایین بیاید. در چنین شرایطی باید آنها به‌آنها توجه داد که وقتی خانه‌ای به زیر قیمت خرید سقوط می‌کند، صاحبخانه آن را نمی‌فروشد. اغلب آدم‌ها ترجیح می‌دهند خانه را برای خود نگه دارند.

اینکه با این کار سود یا ضرر می‌کند، بحث دیگری است اما این پاسخ شما می‌تواند بخشی از اضطراب مشتریان را کم کند. آنها لااقل می‌دانند با کم‌شدن ارزش خانه، گزینه نگه داشتن آن را پیش رو خواهند داشت.

بازگشت به یک تجربه مشابه

در حقیقت بسیاری از مشتری‌های شما تجربه دست اولی از این موضوع داشته‌اند. خیلی از کسانی که در حدود دهه ۱۹۹۰ اقدام به خرید ملک کردند شاهد دوره‌ای بودند (اواخر ۱۹۹۱ تا اواسط ۱۹۹۵) که قیمت خانه‌های آنها هیچ ترقی‌ای نکرد یا اندکی از آنچه پرداخت کرده بودند پایین‌تر آمد. همه آنها و همه ما به یاد داریم که در آن شرایط، تابلوی «فروخته شد» را بر املاک کسی نصب نشد؛ این خانه‌ها هنوز هم سرپناهی برای آنها فراهم می‌آورد که می‌توانستند در آن زندگی کنند. ۳۰ سال رشد مداوم قیمت‌های املاک و مستغلات، نسل بومرها را به این باور رسانده است که قیمت مسکن همیشه ترقی می‌کند. آنها یاد گرفته‌اند که سرسخت باشند.

من یکی روی نسل زد (Z) حساب کرده‌ام؛ نواده‌های آشنا به فناوری نسل ایکس، که بنابر گزارش‌ها از آموزش‌های رسمی روی‌گردانند و در حال زیر و رو کردن دنیای کسب و کار. رفتار آنها و تغییراتی که به وجود می‌آورند می‌تواند یکی از مهم‌ترین عوامل در آینده بلندمدت بازار مسکن باشد.