شیب افزایش در قیمت مسکن در تورنتو؛ تکلیف این استرس تست چه می‌شود؟

بزرگترین نهادهای بازار مسکن اتفاق نظر دارند که قیمت‌ها در بازار مسکن با رشدی ملایم رو به افزایش است، ‌اما آنها بر سر استرس تست اختلاف نظر دارند.

به باور آنها،‌ شاید آرام شدن بازار مسکن در سال ۲۰۱۷ منطقه‌ تورنتو را از یک سقوط سهمگین نجات داده باشد و شاید هم قوانین استرس تست جدید، همچنان جلیقه‌ نجاتی باشد که در صورت متزلزل شدن وضعیت اقتصادی، کانادایی‌ها را از غرق شدن در بدهی باز می‌دارد، ولی با این همه انجمن املاک و مستغلات انتاریو (OREA) هفته‌ گذشته همچنان بر این موضع‌گیری خود پافشاری کرد که استرس تست، مانع از ورود نسل هزاره یا همان میلنیال‌ها به بازار مسکن بوده و در پایین آمدن میزان مالکیت خانه، نقش دارد.

آمار منتشر شده از سوی Royal LePage و هیئت املاک و مستغلات تورنتو (TREB) نشان می‌دهد که قیمت خانه در منطقه تورنتو در آینده‌ای نه چندان دور افزایش پیدا می‌کند، هرچند که این افزایش خیلی چشمگیر نیست، ولی بدون شک تاثیر آن بر روی بازار مسکن تورنتو حس خواهد شد.

Tim Hudak، مدیرعامل OREA، می‌گوید: «با نزدیک شدن به انتخابات امسال کانادا، این استرس تست وحشتناک معیوب، از جمله موضوعات فوری‌ است که باید حل و فصل شود.»

هوداک می‌گوید: «تنها دولت فدرال است که می‌تواند این محدودیت‌های سخت‌گیرانه‌ برای وام مسکن را، که در حکم پیچیدن یک نسخه‌ واحد برای همه‌ افراد است، از پیش رو بردارد.»

تورنتو استار نوشته که اما با وجود اظهارات هوداک، بیشتر کارشناسان معتقدند که بازار املاک مسکونی منطقه‌ تورنتو، به دنبال دوره‌ ۱۸ ماهه‌ای از رکود ناشی از سیاست‌گذاری، به خوبی در حال بهبود است؛ به نظر می‌رسد که اعداد و ارقام نیز نشان‌دهنده همین دیدگاه باشد.

قیمت خانه‌ها در تورنتو افزایش پیدا می‌کند

Royal LePage پیش‌بینی کرده است که قیمت‌های خانه در منطقه‌ تورنتو، امسال رشد اندک ۴ / ۱ درصدی را تجربه خواهد کرد.

هیئت املاک و مستغلات تورنتو (TREB) هم ۴ / ۱۰ درصد افزایش در معاملات فروش مجدد ماه جون را گزارش کرده است، که بخشی از رشد ۵ / ۸ درصدی میزان فروش امسال تا این تاریخ به شمار می‌آید.

در گزارش ماهیانه‌ بخش مسکن بانک RBC هم آمده است که میزان فروش خانه در منطقه‌ تورنتو، در ماه جون، دو دهم درصد نسبت به ماه قبل از آن رشد داشته است؛ که این علاوه بر ۹ درصد رشدی است که در سه ماه قبل از آن، ثبت شده است.

این گزارش می‌گوید: «سطح فعالیت در تورنتو آن‌قدرها نیز پایین‌تر از سطح نرمال در جاهای دیگر نیست.»

Phil Soper، مدیرعامل Royal LePage، از جمله کسانی است که اعتقاد دارد منطقه تورنتو، دوره‌ اصلاح قیمتی را که به دنبال اعلام طرح مسکن منصفانه‌ انتاریو در اپریل ۲۰۱۷ شکل گرفت، پشت سر گذاشته است. ساپر می‌گوید منطقه تورنتو اکنون از این فرصت برخوردار است که با ساخت ملک‌های ویژه‌ رنتال و خانه‌های مالکیتی، قدرت خرید را بهبود بخشیده و از وقوع بحران دسترسی به مسکن در آینده، جلوگیری کند.

ساپر می‌گوید: «زمینی که وضعیت بهبود کنونی بر روی آن ساخته شده است، به استواری چند سال پیش نیست. عوامل ژئوپلیتیکی غیر قابل پیش‌بینی فراوانی وجود دارد که می‌تواند اقتصاد را، به همراه قیمت‌های مسکن، دچار آشفتگی سازد، از جمله اختلافات تجاری بی‌منطقی که دولت آمریکا می‌تواند به راه اندازد»

ساپر در ادامه می‌افزاید: «حتی مواردی مانند تقاضای کم‌تر از انتظاری که شرکت Bombardier برای صادرات واگن‌های ریلی خود دریافت می‌کند و نتیجه‌ ملموس سیاست‌های آمریکایی پرزیدنت دونالد ترامپ است، می‌تواند تاثیراتی واقعی، اما نامحسوس بر راکد شدن بازار داشته باشد.»

استرس تست؛ خوب، بد، زشت

راهی برای پیش‌بینی این دست از وقایع وجود ندارد، اما ساپر می‌گوید استرس تست وام مسکن که در اول ژانویه‌ سال ۲۰۱۸ از سوی دفتر نظارت بر موسسات مالی (OSFI)، نهاد ناظر بر بانک‌های کانادا، به اجرا گذاشته شد، ابزار دیگری برای تحریک در اختیار سیاست‌گذاران قرار می‌دهد، تا در صورت وقوع یک اصلاح قیمت پایدار دیگر، مورد استفاده قرار گیرد.

استرس تست مصرف‌کنندگان را ملزم می‌سازد تا با ۲ درصد بالاتر از نرخ بهره‌ بانک‌ها، یا ۲ درصد بالاتر از نرخ بهره‌ پنج ساله‌ بانک مرکزی کانادا، واجد شرایط شناخته شوند.

Evan Siddall، مدیرعامل نهاد خانه‌سازی و وام مسکن کانادا Canadian Mortgage and Housing Corporation – CMHC، از این تست به عنوان امری ضروری در حفاظت از خریداران خانه در مقابل بدهکاری بیش از اندازه، دفاع کرده است.

انجمن مشاوران مسکن انتاریو The Ontario Real Estate Association – OREA با انعطاف‌پذیر نبودن استرس تست برای خریداران خانه‌اولی مشکل دارد و همچنین می‌خواهد که این تست، برای صاحب‌خانه‌هایی که قصد دارند وام مسکن خود را نزد وام‌دهنده‌ دیگری تمدید کنند، اعمال نشود.

این سازمان همچنین طرفدار بازگشت به دوره‌ استهلاک ۳۰ ساله است. قانون دوره‌ استهلاک ۳۰ ساله در سال ۲۰۱۸ برای خریدارانی که کم‌تر از ۲۰ درصد پیش‌قسط برای خرید یک خانه می‌پردازند، به ۲۵ سال کاهش یافت. برای وام‌های مسکن متعارف، دوره‌ ۳۰ ساله همچنان در دسترس است.

با این همه آیا واقعا باید نگران باشیم؟

Robert McLister، کارشناس وام مسکن که برای روزنامه گلوب‌اندمیل می‌نویسد، می‌گوید هنوز دلائلی برای نگرانی وجود دارد. او می‌گوید استرس تست باعث می‌شود تا برخی از مصرف‌کنندگان با مراجعه به وام‌دهندگان خارج از سیستم نظارت دولتی، ریسک بیشتری متحمل شوند.

مک‌لیستر می‌گوید: «اگر مسیرهای دیگر را به روی مردم نبندید، نمی‌توانید آن‌ها را بطور کامل از خرید خانه منصرف کنید. درصد کوچک اما مشخصی از آن‌ها، اگر نتوانند از بانک‌ها وام بگیرند، به سراغ راه‌های دیگری خواهند رفت. این واقعیتی است که باید پذیرفت.»

مک‌لیستر می‌گوید مدت زمان فوق‌العاده زیادی برای بانک‌ها طول کشیده است تا نرخ‌های ثابت خود را، که برای محاسبه‌ اقساط فرضی وام مسکن خریداران مورد استفاده قرار می‌گیرد، کاهش دهند.

چندی پیش، نرخ‌های مذکور از ۳۴ / ۵ درصد به ۱۹ / ۵ درصد کاهش یافت، که نخستین کاهش از ماه می سال ۲۰۱۸ به این سو به شمار می‌آید. به گفته‌ مک‌لیستر، این کاهش بدان معناست که مصرف‌کننده‌ای که سالی ۱۰۰ هزار دلار درآمد دارد و ۲۰ درصد پیش‌قسط می‌پردازد، می‌تواند ۸۳۰۰ دلار دیگر، معادل ۴ / ۱ درصد، هزینه کند. محاسبه‌ او بر اساس دوره‌ استهلاک ۳۰ ساله و به فرض آن است که وام‌گیرنده بدهی دیگری نداشته باشد.

بازار مسکن در سال ۲۰۱۹ ملایم باقی می‌ماند

هیئت املاک و مستغلات تورنتو Toronto Real Estate Board – TREB انتظار ندارد که در باقیمانده‌ سال ۲۰۱۹، تغییر چندانی در عملکرد ملایم بازار رخ دهد.

این نهاد پیش‌بینی می‌کند که در پایان سال ۲۰۱۹، میانگین قیمت خانه‌ها حدود ۸۲۰ هزار دلار باشد، که به گفته‌ Jason Mercer، سرپرست بخش تحلیل بازار TREB، به معنای رشد ۱ / ۴ درصدی در مقایسه با میانگین ۷۸۷,۳۰۰ دلاری پایان سال ۲۰۱۸ خواهد بود.

اما مرسر می‌گوید که به دلیل کمبود عرضه در بازار، تا حدی فشار رو به بالا بر قیمت‌ها وجود خواهد داشت.

مرسر می‌گوید: «یکی از چیزهایی که در گفتگوها فراموش می‌شود، مخصوصا در دو سال اخیر که میزان فروش از نقطه‌ اوج خود پایین آمده است، آن است که ما واقعا هیچ جنب و جوشی در لیستینگ‌های جدید نمی‌بینیم. در واقع تعداد لیستینگ‌هایی که وارد سیستم می‌شود، دوباره در مقایسه‌ سال به سال، در حال کاهش است.»

مرسر می‌گوید استرس تست همچنین احتمالا برخی از خریداران را از مناطق گران‌تر تورنتوی بزرگ، بطور کامل خارج کرده است.

این توجه به مراکز درجه دوم احتمالا به ثابت شدن قیمت‌های خانه در تورنتو کمک می‌کند، چرا که به گفته‌ ساپر مدیرعامل Royal LePage، بخش بزرگی از تقاضا برای مسکن را از بازار شهر بیرون کشیده و در مناطقی دیگر دوباره توزیع می‌کند.

مرسر، سرپرست بخش تحلیل بازار TREB، می‌گوید: «هنگامی که به عرضه‌ اندک بازار و محبوبیت شهرهایی مانند همیلتون و کیچنر و گوئلف و بری نگاه می‌کنید، متوجه می‌شوید که در چنین مناطقی، با افزایش هزینه‌های مسکن،‌ عده‌ای از مردم مطمئنا به سراغ گزینه‌های دیگر در مناطق دیگر رفته‌اند.»

با وجود این، او اضافه می‌کند که تداوم مهاجرت، بدان معناست که جمعیت منطقه‌ تورنتو همچنان در حال رشد خواهد بود و بر آتش تقاضا برای مسکن خواهد دمید، حتی با وجود چنین استرس تست بد ذاتی که برای وام مسکن در نظر گرفته شده است.