صاحب‌خانه‌ام می‌گوید من نمی‌توانم قراردادم را زودتر فسخ کنم. او راست می‌گوید؟
پرسش و پاسخ: بهروز سامانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو
حمید از ریچموندهیل: من چند ماه پیش آپارتمانی در نیومارکت اجاره کردم. حالا یک شغلی پیدا کرده‌ام در واترلو و مجبورم به آنجا نقل مکان بکنم. می‌خواستم ببینم آیا می‌توانم اجاره‌ام را لغو کنم؟ صاحب‌خانه می‌گوید در این صورت باید اجاره را تا پایان مدت قرارداد بپردازم، حتی به او گفته‌ام که دوستی دارم که حاضر است بیاید و در خانه من زندگی کند. ولی صاحب‌خانه می‌گوید خیر، اگر قرارداد را ترک کنم، باید جریمه بدهم و امکانش نیست دوستم را جایگزین خودم بکنم. آیا واقعا او راست می‌گوید؟ من هیچ کاری نمی‌توانم بکنم؟
البته، اجاره‌نامه قراردادی الزام‌آور تلقی می‌شود که مستاجر را ملزم می‌کند ملک را تا پایان دوره‌ی اجاره ترک نکند. همچنین در قراردادهای الزام‌آوری مثل این، ذکر می‌شود که دو طرف حق نقض مواد قرارداد را ندارند. اما در عمل، صاحب‌خانه‌ها نمی‌توانند جلوی خروج مستاجران از قرارداد را بگیرند.
بیشتر موجرها از مستاجران خود می‌خواهند که قراردادهایی دست‌کم یکساله ببندند تا خیالشان راحت باشد که ملک‌شان دست‌کم تا ۱۲ ماه در اجاره خواهد بود. چیزی که بیشتر صاحب‌خانه‌ها نمی‌دانند، این است که این اجاره‌نامه‌های یکساله آنقدرها هم وزن و اعتبار ندارند. درست است. در انتاریو مستاجران می‌توانند به شکلی نسبتا آسان، قراردادهای اجاره‌ی خود را نقض کنند.
تنها در سه حالت است که هیات مالکان و مستاجران انتاریو، از نقض و خروج از اجاره‌نامه توسط افراد چشم‌پوشی می‌کند:
اگر به دلیل عدم التزام صاحب‌خانه به وظایفی که تحت قانون به عهده دارد، هیات با صدور فرمانی، خودش قرارداد اجاره را به شکل زودهنگام خاتمه دهد.
شماره ۱۲۸ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
در صورتی که خود صاحب‌خانه به مستاجر اجازه دهد که واحد مورد اجاره را به فرد دیگری واگذار نماید (موردی که در حالت عادی، نقض اجاره‌نامه تلقی می‌گردد).
و یا اگر نقض یا تغییر نحوه اجرای قرارداد با موافقت صاحب‌خانه انجام بگیرد.
اما علیرغم وجود این قوانین، واقعیت آن است که مستاجران می‌توانند بدون آنکه تبعات چندانی در انتظارشان باشد، الزامات خود را نادیده بگیرند. مستاجران خبره، روزنه‌هایی برای فرار یافته‌اند که به آنها اجازه می‌دهد تا به آسانی از زیر تعهدات خود شانه خالی کنند.
برای مثال، اگر صاحب‌خانه‌ای درخواست مستاجری را برای پایان دادن به اجاره‌نامه نپذیرد، همان مستاجر می‌تواند درخواست واگذاری کند. با واگذار کردن اجاره‌نامه، مستاجر فعلی مستاجر جدیدی پیدا می‌کند و خانه را در اختیار او می‌گذارد.
نکته اینجاست که بیشتر صاحب‌خانه‌ها نمی‌دانند اگر با این درخواست مخالفت کنند، چه عواقبی گریبانگیرشان می شود: اگر مستاجری ظرف هفت روز پس از درخواست واگذاری، پاسخی از صاحب‌خانه دریافت نکند، می‌تواند در روز هشتم، یا ۳۰ روز پس از درخواست، خواهان انقضای اجاره‌نامه شود.
اگر مستاجر بداند که صاحب‌خانه درخواست واگذاری را رد خواهد کرد، می‌تواند با تصمیمی استراتژیک درخواست واگذاری کند تا بتواند بعدا از پاسخ منفی صاحب‌خانه، به عنوان دلیلی برای اثبات حق ترک ملک استفاده نماید.
بر اساس «قانون اجاره‌ی واحدهای مسکونی»، هنگامی که مستاجری اجاره‌نامه را نقض می‌کند، صاحب‌خانه باید هر چه در توان دارد انجام بدهد تا کمتر ضرر کند. با آنکه صاحب‌خانه می‌تواند از طریق دادگاه‌های حل اختلاف، مستاجر متخلف را به خاطر خسارت‌های وارد آمده به ملک تحت تعقیب قرار دهد، بسیاری از صاحب‌خانه‌ها از انجام این کار صرف‌نظر می‌کنند.آنها ترجیح می‌دهند که خود را گرفتار دردسرهای رفتن به دادگاه نکنند و به جای آن، روی پیدا کردن یک مستاجر بهتر تمرکز داشته باشند.
اما یافتن مستاجر جدید، کار چندان آسانی نیست و مراحل زیادی دارد. صاحب‌خانه باید برای ملکش تبلیغ کند، مستاجرهای بالقوه را مد نظر قرار بدهد و خانه را به کسانی که علاقمندند، نشان دهد. این کارها بسیار زمان‌بر هستند.
با این همه، همچنان یافتن مستاجر جدید، بهترین راه‌حل موجود برای صاحب‌خانه است؛ به هر حال نگه داشتن یک مستاجر ناراضی که به زور مانده است هم می‌تواند دردسرها و تبعات خودش را داشته باشد.
