فروشندگان در این تغییرات اخیر بازار مسکن چقدر ضرر کرده‌اند؟
این تحقیق مطالعه کرده که فروشندگان خانه‌های کم طبقه در شرایط بازار پس از بهار سال ۲۰۱۷ با چه میزان زیان خانه‌شان را فروخته‌اند
گزارشی که اخیرا منتشر شده نشان می‌دهد صدها صاحب‌خانه‌‌ای که معامله ملک آن‌ها به دلیل تحولات بازار مسکن تورنتو در بهار گذشته به هم خورده بود، پس از آنکه سرانجام توانستند خانه‌های خود را بفروشند، به طور میانگین ۱۴۰ هزار دلار ضرر کرده‌اند.
این نخستین مطالعه‌ای است که برای اندازه‌گیری میزان خسارات ارزش بازار املاک به دلیل ناتمام ماندن معاملات انجام می‌پذیرد؛ واقعیتی ناگوار در بازار املاک که به گفته‌ی وکلا، در نیمه‌ی دوم سال ۲۰۱۷ ناگهان افزایش یافت.
حالا که کمی بازار املاک تورنتو آرام شده باید دید که در سال گذشته چه اتفاقی برای خریداران و فروشندگان خانه افتاده است. طبق گزارش‌های منتشر شده، تقاضای بالا از سوی سرمایه‌گذاران املاک از عوامل اصلی بود که نفتی بر آتش بازار داغ تورنتو در اوائل سال ۲۰۱۷ ریخت. سرمایه‌گذاران در سه ماهه‌ی نخست سال گذشته، ۵ / ۱۶ درصد از کل خانه‌های کم ارتفاع (خانه‌های کم طبقه) منطقه‌ی تورنتوی بزرگ را خریداری کرده‌اند؛ که نشان‌دهنده‌ی رشد ۶۵ درصدی نسبت به ۱۲ ماه گذشته است.
طبق مطالعه‌ای که توسط جان پاسالیس، کارگزار اهل تورنتو و تحلیل‌گر آمارهای حوزه‌ی املاک، انجام شد، مشخص شد که در سال گذشته دست کم ۸۶۶ معامله‌ی فروش خانه‌های کم‌ارتفاع در منطقه‌ی تورنتوی بزرگ نهایی نشده است. رقم واقعی ناتمام ماندن معاملات احتمالا بسیار بالاتر است، چرا که بسیاری از صاحب‌خانه‌هایی که در وضعیت مشابهی قرار دارند، هنوز خریدار جدیدی پیدا نکرده‌اند.
جان پاسالیس متوجه شد که صاحب‌خانه‌ها در چهار ماه و نیم پایان سال ۲۰۱۷ یا سه‌ماهه‌ی نخست سال ۲۰۱۸، تا زمان پیدا کردن خریدار جدید برای خانه‌های‌شان، به طور میانگین ۱۴۰هزار و ۲۰۰ دلار از ارزش ملک خود را از دست داده‌اند، که در مجموع به معنای از دست رفتن ۱۲۱ میلیون دلار از ارزش بازار است.
پاسالیس می‌گوید: «همین امر نشان می‌دهد که کاهش ارزش بازار به چه سرعتی اتفاق افتاده است. این موضوع ثابت می‌کند که بازارها به سرعت می‌توانند تغییر جهت دهند.»
۶۳۰ هزار دلار ضرر فقط در یک معامله
برای ویکی کلایتون، ناتمام ماندن معامله، حتی هزینه‌ی گزاف‌تری داشت. پس از آنکه یک خریدار در اواخر اپریل سال ۲۰۱۷ موافقت کرد که برای بانگالوی کلنگی او در نورث‌یورک ۹ / ۱ میلیون دلار بپردازد، بازار سقوط کرد و معامله ناتمام ماند و طرفین نتوانستند روی قیمت پایین‌تری توافق کنند. او خانه‌اش را مجددا لیست کرد و به تازگی آن را به قیمت ۲۷ / ۱ میلیون دلار، یعنی ۶۳۰ هزار دلار کمتر، به فروش رساند.
خانم کلایتون که ۶۶ سال دارد و اخیرا از شغل خود به عنوان مدیر دفتر بازنشسته شده است، می‌گوید: «حقیقتا وضعیت غم‌انگیزی است، ولی اتفاقی است که افتاده.»
سلامتی ویکی کلایتون به دلیل استرس ناشی از ناتمام ماندن معامله آسیب دیده است و به همین دلیل شکایتی را علیه خریدار قبلی تنظیم کرده و خواستار جبران خسارت ناشی از سقوط ارزش بازار و همچنین دریافت بیعانه شده است.
سال گذشته، بازار املاک تورنتوی بزرگ از سوددهی عالی به نزول پرشتاب رسید. قیمت‌ها در مارچ ۲۰۱۷، نسبت به یک سال قبل ۳۴ درصد افزایش پیدا کرده بود، اما پس از وضع مالیات ۱۵ درصدی دولت برای خریداران خارجی در اواخر ماه اپریل، بازار روند نزولی پیدا کرد و قیمت‌ها ظرف تنها چهار ماه، ۱۸ درصد کاهش یافت.
توصیه یک وکیل: دندان روی جگر گذاشتن
چنین تغییر ناگهانی خیلی‌ها را غافلگیر کرد و وکلا گزارش کرده‌اند که تعداد تماس‌ها از طرف خریداران و فروشندگانی که معاملات‌شان در معرض خطر فروپاشی قرار دارد، افزایش یافته است. مارک وایزلدر، وکیل املاک، می‌گوید: «در برخی موارد، به نفع فروشندگان است که دندان روی جگر گذاشته و قیمت را پایین بیاورند و بدون کشاندن کار به دادگاه، معامله را فیصله بدهند.»
گروهی از فروشندگان خشمگین تصمیم گرفته‌اند که به دادگاه مراجعه کنند. آن‌ها سعی می‌کنند بیعانه‌ی خریدار را که تا زمان توافق طرفین یا صدور حکم قاضی به صورت امانی نگهداری می‌شود، مال خود کنند و همچنین مابه التفاوت قیمت فروش نهایی خانه با قیمت توافق شده‌ی اولیه را از خریدار بگیرند.
شاکیانی که خود مورد شکایت قرار گرفته‌اند
وکلا می‌گویند در برخی از موارد، موکلان آن‌ها همزمان درگیر دو دعوای حقوقی شدهاند، چراکه گاهی به دلیل تاثیر بازار، فروشنده‌ای که نتوانسته است معامله‌ی فروش خانه‌ی خود را به اتمام برساند، از طرف دیگر قادر نبوده است که معامله‌ی خرید خانه‌ی جدیدش را نهایی کند.
وندی گرینسپون سوئر که وکیل متخصص در دعاوی مرتبط با املاک است و در حال حاضر حدود ۱۰ پرونده‌ی مربوط به ناتمام گذاشتن معاملات را در دادگاه یا در شرف مطرح شدن در دادگاه دارد، می‌گوید: «این مساله می‌تواند به واکنش‌های زنجیره‌ای منجر شود.»
آقای پاسالیس برای تحقیق خود صرفا خانه‌های کم ارتفاعی را بررسی کرده است که در سال ۲۰۱۷ از طریق سیستم خدمات لیستینگ چندگانه (MLS) در منطقه‌ی تورنتوی بزرگ فروخته شدهاند. او سپس تحقیق کرده تا ببیند آیا این خانه‌ها تا قبل از مارچ ۲۰۱۸ توسط همان مالک به فروش رسیده‌اند یا نه، چرا که این می‌تواند نشان‌دهنده‌ی به هم خوردن معامله‌ی اول باشد.
پاسالیس می‌گوید: «تیم او ۱۷۸۴ ملک را شناسایی کرده است که سال گذشته به فروش رفته و سپس دوباره برای فروش لیست شدهاند، اما مجددا به فروش نرسیده‌‌اند، هرچند که آن‌ها مشخص نکرده‌اند که آیا این ملک‌ها برای بار دوم نیز توسط همان فروشندگان نخست لیست شدهاند یا خیر. او همچنین ۱۲۲ ملک کم ارتفاع را شناسایی کرده است که سال گذشته با موفقیت به فروش رسیده‌اند، اما سپس توسط مالکان جدید، با میانگین ۱۰۷ هزار دلار ضرر، مجددا فروخته شدهاند.
پاسالیس می‌گوید: «نمی‌دانم آیا این عده بر اثر وحشت و سراسیمگی خانه‌ی خود را فروخته‌اند یا اینکه فشار مالی بیش از اندازه‌ای بر آن‌ها وارد شده بوده، اما در هر صورت آن‌ها فکر می‌کنند که اوضاع از این هم بدتر خواهد شد.»
شماره ۱۵۰ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید
