مالیات بر خریداران خارجی مسکن؛ آیا اوضاع بالاخره آرام می‌شود؟

شماره ۸۸ هفته نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: بهروز سامانی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

دولت انتاریو بالاخره تصمیم گرفت برای رشد سرسام‌آور قیمت خانه در این استان، اقدامی جدی انجام دهد و مقررات ۱۶ گانه خود را اوایل ماه آوریل، اعلام کرد. هدف دولت از تعیین این مقررات جدید، تأثیرگذاری سریع و مهار فوری رشد قیمت‌ها در بازار مسکن تورنتو است. اما دولت چگونه می‌خواهد این کار را بکند؟ به نظر می‌رسد چوب جادویی کاتلین وین، نخست‌وزیر انتاریو یک مالیات ۱۵ درصدی است که امیدوار است برایش معجزه کند و با آرام کردن رشد قیمت، صدای اعتراض‌ها علیه او را نیز پایین بیاورد.

مقررات دیگر مثل اعطای مجوز به شهرداری‌ها برای گرفتن مالیات از سکونت‌گاه‌های خالی یا تشویق پیمانکاران به ساخت و سازهای جدید، ماه‌ها طول خواهد کشید که به طور کامل به اجرا در آیند و احتمالاً سال‌ها زمان لازم خواهد بود که ثمره‌ی واقعی آنها، یعنی افزایش عرضه‌ی واحدهای مسکونی جدید به بازار، به بار بنشیند. اما این مالیات ۱۵ درصدی، خیلی زود اثر می‌کند. در این مطلب گلوب‌اندمیل می‌بینیم آیا این ابزار، اثر ماندگاری هم دارد یا فقط می‌تواند برای مدت کوتاهی، شرایط را آرام نگه دارد؟

نیروهای زیادی در بازار مسکن صف کشیده‌اند تا تقاضا را در منطقه‌ی تورنتوی بزرگ (GTA) بالا ببرند اما کارشناسان حوزه‌ی املاک تردید دارند که مالیات بر خریداران خارجی، به تنهایی تأثیر چشمگیری بر شتاب سرسام‌آور قیمت‌ها داشته باشد؛ مالیاتی که معافیت‌های زیادی نیز به همراه دارد.

کدام خریداران خارجی از مالیات معاف هستند؟

دولت معافیت‌هایی را نیز برای بازگرداندن پول مالیات به خریداران خارجی در نظر گرفته است که در صورت برآورده شدن معیارهای در نظر گرفته شده، به این خریداران تعلق خواهد گرفت.

دولت انتاریو در این چند موقعیت، مالیات دریافتی را به خریداران خارجی مسکن باز خواهد گرداند:

اگر خریدار خارجی ظرف چهار سال پس از خرید ملک شهروند کانادا شود یا اقامت دائم در این کشور را به دست آورد.

اگر خریدار خارجی دانشجو باشد و دست‌کم به مدت دو سال پس از خرید ملک به صورت تمام وقت مشغول تحصیل باشد.

اگر خریدار خارجی به طور قانونی و تمام‌وقت به مدت یک‌ سال پس از خرید ملک در انتاریو مشغول به کار باشد.

خریداران خارجی اندکی هستند که «هیچ ارتباطی» با تورنتو نداشته باشند و ناگزیر به پرداخت مالیات شوند. بزرگترین مشکل را معافیت دانشجویان ایجاد خواهد کرد، چرا که این معافیت به بسیاری از خریداران خارجی اجازه خواهد داد تا به فرزندان جوان خود برای خرید واحدهایی در تورنتو که بعد از دو سال تبدیل به یک سرمایه‌گذاری سودآور خواهد شد، پول بدهند.

هیچ‌کس آماری از ملیت خریداران ندارد

دولت استانی از طریق سیستم ثبت زمین، جمع‌آوری اطلاعات در مورد وضعیت شهروندی افرادی را که اقدام به خرید خانه می‌کنند آغاز خواهد کرد، اما در حال حاضر آماری درباره‌ی نسبت خانه‌های فروخته شده به خریداران خارجی در تورنتو وجود ندارد.

نظرسنجی پاییز گذشته‌ی انجمن املاک و مستغلات تورنتو نشان داد که مشاوران املاک منطقه‌ی GTA تخمین می‌زنند حدود پنج درصد از مشتری‌های آنها را خریداران خارجی تشکیل می‌دهد.

با وجود این، اگر قرار باشد که تنها بخش کوچکی از این گروه ملزم به پرداخت مالیات‌های جدید باشد، تأثیر این اقدام بر بازار نسبتاً اندک خواهد بود.

مالیات از خریدار خارجی؛ یک فشار روانی

بنجامین تال، کارشناس اقتصادی RBC می‌گوید گستره‌ی محدود این مالیات اهمیت چندانی ندارد و مهم، تأثیر روانی آن است: «مردم به این دلیل به کانادا و مخصوصاً به تورنتو می‌آیند که گریزگاه مالی مطمئنی است و جای امنی برای زندگی محسوب می‌شود و در ضمن قیمت ملک هم هر سال بالا می‌رود.»

تال حدس می‌زند که در نتیجه‌ی این مالیات، تقاضای خریداران خارجی در بازار مسکن تورنتو کاهش می‌یابد اما این موضوع، تنها بخشی کوچک از ماجراست. قسمت بزرگ این اثرگذاری در نتیجه‌ی فروکش کردن توقعات سایر بازیگران این بازار یعنی «خریداران و فروشندگان داخلی» به وجود خواهد آمد. به نظر تال، این اتفاق در شرایطی می‌افتد که این خریداران و فروشندگان، باور کنند که مالیات بر خریداران خارجی، تقاضا را از این پس کاهش خواهد داد.

آینده؛ بازار خریداران و فروشندگان معمولی

با فروکش کردن توقعات نسبت به افزایش قیمت‌ها، سایر سودجویان ممکن است بازار را ترک کنند و خریداران و فروشندگان معمولی که به آن اندازه عجله ندارند، در بازار بمانند.

تال می‌گوید: «اگر کاهشی در بازار صورت بپذیرد، من فکر می‌کنم از ۱۰۰ درصد، ۳۰ درصد آن نتیجه‌ی تأثیر مستقیم این مالیات و ۷۰ درصد آن به دلیل صبر و انتظار مردم خواهد بود که دست نگه خواهند داشت تا وضعیت مبهم بازار برطرف شود.»

تجربه ونکوور؛ کاهشی که موقتی بود

در ونکوور، به دنبال وضع مالیات بر خریداران خارجی در ماه آگوست گذشته‌، میزان فروش مسکن به شکل به شدت افت کرد و قیمت فروش خانه‌های ویلایی نیز در سه‌ماهه‌ی نخست سال ۲۰۱۷ با اندکی کاهش مواجه شد. تال می‌گوید کاهش شدید خرید و فروش بسیار فراتر از خریداران خارجی‌ای بود که از بازار خارج شدند و دلیل آن دست نگه‌داشتن بخش بزرگی از خریداران برای ارزیابی اثرات این تصمیم بود.

داده‌های دولت بریتیش‌کلمبیا نشان می‌دهد که در جولای گذشته خریداران خارجی حدود ۱۵ درصد از کل خریداران را تشکیل می‌دادند، اما پس از وضع مالیات ۱۵ درصدی از سوی دولت استانی، این رقم در ماه آگوست به ۹ / ۰ درصد سقوط کرد. اما تقاضا بار دیگر شروع به افزایش پید کرد. در ماه‌های نوامبر و دسامبر، خریداران خارجی ۲ / ۴ درصد از کل خریداران را تشکیل دادند.

مالیات بریتیش‌کلمبیا در هنگام وضع، گروه‌های گسترده‌تری از خریداران خارجی را در بر می‌گرفت، اما دولت استانی می‌گوید امسال برخی استثناء‌ها در نظر خواهد گرفت؛ از جمله معافیت برای آن دسته از خریداران خارجی که در استان زندگی و کار می‌کنند.

نشانه‌هایی از آرامش بازار دیده می‌شود

روبرت هوگ، کارشناس اقتصادی RBC می‌گوید دولت انتاریو ناگزیر بود برای آرام کردن بازار تورنتو فوراً‌ کاری صورت دهد و این مالیات پاسخی سریع بود که در کنار سایر اقدامات بلند‌مدت در پیش گرفته شده است. به گفته‌ی او، خبر خوب آن است که مالیات جدید در منطقه‌ای اعمال خواهد شد که دولت استانی آن را «the Greater Golden Horseshoe» می‌نامد و از واترلو در غرب تا پیتربورگ در شرق و از نیاگارا در جنوب تا اوریلیا در شمال گسترش یافته است.

خبر خوب برای کاتلین وین، نخست‌وزیر انتاریو آن است که به گفته‌ی برخی از کارشناسان حوزه‌ی املاک، در هفته‌های اخیر نشانه‌هایی از احتمال تعادل یافتن بازار تورنتو به چشم می‌خورد که با این مالیات جدید ممکن است شتاب بیشتری نیز بگیرد.

خانم وین اگر خوش‌شانس باشد، مالیات بر خریداران خارجی ممکن است در نهایت انگیزه‌بخش تحولاتی شناخته شود که به هر حال اتفاق می‌افتاد.

تعداد خانه‌های ویلایی آماده‌ی فروش در نخستین هفته‌ی آوریل، نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۶۲ درصد افزایش نشان داد تا سومین هفته‌ی پیاپی افزایش چشمگیر خانه‌های آماده‌ی فروش در GTA رقم بخورد. با وجود این، روشن نیست که افزایش ناگهانی خانه‌های لیست‌شده روندی پایدار خواهد بود یا بر اثر این انتظار همگانی ایجاد شده است.

بخشی از افزایش لیستینگ‌ها در این ماه ممکن است در اثر شتاب مردم برای فروش خانه‌هایشان قبل از اثرگذاری مالیات‌های جدید باشد. نتیجه آن است که اگر بسیاری از فروشندگان صرفاً تاریخ لیستینگ خود را جلو برده باشند، تعداد خانه‌های لیست شده در اواخر این ماه یا در ماه می ممکن است با کاهش مواجه شود.

ظرف یک ماه یا یک و نیم ماه آینده بهتر خواهیم توانست در این باره قضاوت کنیم؛ چرا که اگر فروشندگان جلو آمده و پیش از برنامه‌ی زمانی خانه‌ها را لیست کرده باشند، در ماه‌های می و جون خانه‌های آماده‌ی فروش کمتری خواهیم داشت.

انتاریو نسبتاً دیر وارد گود مالیات بر خریداران خارجی شده است. بسیاری از حوزه‌های قضایی دیگر (از جمله استرالیا، سنگاپور، هنگ‌کنگ و ونکوور) پیش از این محدودیت‌هایی را برای کنترل کردن دلالی خریداران خارجی وضع کرده‌اند.

خریداران خارجی باز هم برمی‌گردند

کارشناسان اقتصادی می‌گویند یکی از نتایج آشکار آن است که مالیات بر خریداران خارجی معمولاً در کوتاه‌مدت اثرگذار است. سرمایه‌گذاران مصمم خارجی، معمولا مدتی دست نگه می‌دارند و اوضاع و احوال را ارزیابی می‌کنند. اما آنها در نهایت، مالیات جدید را می‌پذیرند و دوباره به بازارهایی که به طور کلی جذابیت خود را حفظ کرده باشد، بازمی‌گردند.

بسیاری از خریداران خارجی هنوز قیمت‌های تورنتو و دلار کانادا را در مقایسه با بسیاری از مکان‌های سرمایه‌گذاری در دنیا، مناسب می‌بینند. با وجود این، هوگ می‌گوید اگر مالیات بر خریداران خارجی تأثیر چشمگیری نداشته باشد، دولت انتاریو ممکن است به ناچار، اقدامات خود را شدت بخشد.

در چنین شرایطی گام منطقی بعدی می‌تواند وضع مالیات‌هایی گسترده‌تر با هدف قرار دادن تمامی سودجویانی باشد که خانه‌های خود را به سرعت دست به دست می‌کنند؛ حتی اگر آنها خریداران داخلی باشند. هوگ می‌گوید مدیریت و جمع‌آوری چنین مالیاتی دشوارتر خواهد بود و او درک می‌کند که دولت استانی چرا از اینجا شروع کرده است.

او می‌گوید: «ما بر این باوریم که سودجویی در بازار املاک گستره‌ای بسیار فراتر از خریداران خارجی را در بر می‌گیرد و این پدیده پایگاه بسیار گسترده‌تری دارد.»

چارلز سوسا، وزیر اقتصاد انتاریو، به روشنی گفت که تلاش دارد تا نقطه مناسبی را به عنوان نقطه‌ی شروع پیدا کند. او در هفته‌های اخیر بارها تکرار کرده است که قصد ندارد درهای انتاریو را به روی سرمایه‌گذاران خارجی ببندد و گفته است از این هراس دارد که زیاده‌روی در برخی اقدامات، به اصلاح قیمت قابل توجهی در بازار منجر شود.

او هشدار داده است که باید آرام ساختن قیمت‌ها با احتیاط کامل انجام شود تا برای مالکان فعلی خانه‌ها، مشکلی به وجود نیاید.

او می‌گوید: «هر کاری که ما انجام می‌دهیم پیامدهای ناخواسته‌ای به دنبال خواهد داشت. من نمی‌خواهم دست به کاری بزنم که ممکن است به عده‌ای آسیب بزند.»