می‌خواهید وام مسکن بگیرید اول باید به این بیست پرسش پاسخ بدهید

اسپانسر ويژه: آرشیا شیرازی – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

روزگاری پاسخ دادن به سوال «بهترین نرخ وام مسکن شما چیست؟» کار تقریبا آسانی بود. این روزها اما غیرممکن است که بتوان بدون پرسیدن یک سری سوال دیگر، پاسخی هوشمندانه به آن داد. مقررات فدرال تغییر کرده و بانک‌ها و موسسات وام‌دهنده هم، نرخ‌ها و قوانین خود را به سرعت تغییر می‌دهند. این ۲۰ سوال مهم، به شما کمک می‌کند تا در این بازار وام، پاسخ دقیق‌تری برای این پرسش بگیرید. این ۲۰ سوال، توصیه‌ای است که رابرت مک‌لیستر، نویسنده بخش وام در روزنامه گلوب‌اندمیل آن را به خوانندگان توصیه می‌کند.

تغییرات اتاوا در مقررات موجب شده است که هزینه‌های وام‌دهندگان (و پایین‌ترین نرخ‌های وام مسکن) برای تأمین این موارد افزایش یابد: کمک مالی مجدد، استهلاک بالای ۲۵ سال، املاک بالای یک میلیون دلار، املاک اجاره‌ای ویلایی و وام‌های مسکنی که نسبت وام به ارزش ملک آنها بین ۱ / ۶۵ و ۸۰ درصد است.

بنابراین برای فهمیدن بهترین نرخ بهره‌ در بازار امروز، خودتان را آماده‌ی یک بازی بیست‌سوالی کنید. توجه داشته باشید که در مقررات جدید وام مسکن، وام دادن به افرادی که به نظر دولت ریسک بالایی دارند گران‌تر است. به همین دلیل، شش سوال پایانی این فهرست از اهمیت بالاتری برخوردار است. سوال‌ها اینهاست:

شماره ۱۳۱ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

۱- دوره‌ی وام چقدر است؟

طول مدت قرارداد وام مسکن، دوره یا Term نامیده می‌شود و نوع نرخ بهره (ثابت یا شناور) معمولاً بزرگ‌ترین عوامل تأثیرگذار بر نرخ بهره‌ی وام شما هستند. برای مثال، تا هنگام نوشتن این مطلب، ارزان‌ترین نرخ بهره‌ی ثابت پنج‌ساله ۵۰ Basis Points یا (bps) از پایین‌ترین نرخ بهره‌ی شناور پنج‌ساله گرانتر است.

(توجه: ۱۰۰ Basis Points برابر است با یک درصد، بنابراین ۴۷ bps برابر است با ۴۷ / ۰ درصد.)

۲- آیا وام مسکن را برای محل سکونت اصلی خود می‌خواهید یا برای خانه‌ی دوم‌تان یا خانه‌ای اجاره‌ای که خود در آن سکونت نمی‌کنید؟

اگر ملک مورد نظر را اجاره می‌دهید، در این صورت باید تا ۲۵ bps یا ۲۵ / ۰ درصد بیشتر از حالتی که محل سکونت اصلی‌تان است، بهره بپردازید. نرخ‌های بهره ارزان، به ندرت به خانه‌های دوم یا ملک‌های غیرمعمول تعلق می‌گیرد.

۳- آیا می‌توانید به طور شایسته‌ای درآمدهایتان را به اثبات برسانید؟

اگر نه، باید که قید نرخ پایین  را بزنید.

۴- ملک کجا قرار گرفته است؟

استان عامل مهمی است. پایین‌ترین نرخ ثابت یک‌ساله‌ در نیو برانزویک، نیوفاندلند، جزیره‌ی پرنس ادواردز، قلمروهای شمالی، نوناووت و یوکان بیشتر از ۳۰ bps یا ۳ / ۰ درصد از آلبرتا، بریتیش کلمبیا و انتاریو بالاتر است.

۵- تاریخ نهایی کردن قرارداد چه زمانی است؟

هر قدر زمان تضمین نرخ بهره‌ طولانی‌تر باشد، پول بیشتری از شما گرفته می‌شود. برای تضمین ۹۰ روزه یا ۱۲۰ روزه دست‌کم باید ۱۰ bps یا ۱ / ۰ درصد بیشتر از تضمین ۳۰ روزه پول بدهید.

۶- آیا می‌توانید شرایط پیش‌پرداخت را بپذیرید؟

اگر بخواهید ۵ تا ۱۰ درصد روی وام مسکن‌تان پیش‌پرداخت داشته باشید، بعضی از وام‌دهندگان ۱۰ bps یا ۱ / ۰ درصد بالاتر از پایین‌ترین نرخ‌هایشان از شما خواهند گرفت.

در یکی از پایین‌ترین نرخ‌های حال حاضر کشور اجازه‌ی هیچ پیش‌پرداختی داده نمی‌شود.

۷- آیا از پسِ دردسرهای قابلیت انتقال برمی‌آیید؟

اگر در حال نقل مکان به یک خانه‌ی جدید هستید، برخی وام‌دهندگانی که تخفیف‌های بالایی دارند، شما را ناگزیر می‌کنند که تاریخ تنظیم قرارداد خانه‌ی قدیم و خانه‌ی جدید خود را به یک روز بیندازید. در غیر این‌صورت ناچار خواهید بود جریمه بپردازید. به یاد داشته باشید که اگر می‌خواهید از پول به دست آمده از فروش خانه‌ی قبلی‌تان، پیش‌پرداخت خانه‌ی جدید را تأمین کنید، و تاریخ قرارداد خانه‌ی جدیدتان جلوتر از خانه‌ی قدیمی است، معمولاً به مقداری پول اضافی یا به یک وام موقت نیاز خواهید داشت. همه‌ی وام‌دهندگان، وام موقت ارائه نمی‌دهند. معمولا برای اینکه ۹۰ روز قابلیت انتقال و دسترسی به وام موقت داشته باشید، ناچار خواهید بود که نسبت به پایین‌ترین نرخ بازار ۵ تا ۱۵ bps یا ۰۵ / ۰ تا ۱۵ / ۰ درصد بیشتر بپردازید.

۸- آیا می‌توانید شرایط تامین مالی Refinance مجدد را بپذیرید؟

اگر می‌خواهید از این آزادی برخوردار باشید که بتوانید در اوایل دوره، وام‌تان را پیش وام‌دهنده‌ی دیگری مجددا تأمین مالی Refinance کنید، در این‌صورت بعضی از وام‌دهندگان برای چنین امتیازی ۱۰ bps یا ۱ / ۰ درصد بیشتر از پایین‌ترین نرخ خود از شما خواهند گرفت. اگر می‌خواهید بیشتر از ۲۰۰ هزار دلار از ارزش افزوده بر ملک Equity خود را به پول نقد تبدیل کنید، معمولا دست‌کم ۱۵ bps یا ۱۵ / ۰ درصد بیشتر از ارزان‌ترین نرخ بازار پرداخت خواهید کرد.

۹- آیا می‌توانید یک جریمه‌ی بزرگ را بپذیرید؟

بیش از سه چهارم وام‌های مسکن ثابت فروخته شده در این کشور از جریمه‌های «عادلانه» برخوردار نیستند. به عبارت دیگر، اگر شرایط وام مسکن خود را در اوایل دوره‌ی قرارداد نقض کنید، جریمه‌ی سنگینی خواهید شد. برخی از وام‌دهندگان هر دو گزینه‌ی جریمه‌های پایین و بالا را ارائه می‌دهند؛ به این صورت که وام‌های مسکنی که جریمه‌ی کمتری دارند ۱۰ bps یا ۱ / ۰ درصد گران‌تر هستند. اما حتی با این نرخ بهره‌ی اضافی هم اگر وام مسکن ثابتی را که از یک وام‌دهنده‌ی با جریمه‌ی بالا (مانند بانک‌های بزرگ) گرفته‌اید نقض کنید، باز احتمالاً پول کمتری پرداخت خواهید کرد.

۱۰- نوع ملک چیست؟

برخی وام‌دهندگان برای کاندوهای بلندمرتبه، بسته به ارزش خالص خانه و سایر عوامل، ۵ تا ۱۰ bps یا ۰۵ / ۰ تا ۱ / ۰ درصد بیشتر حساب می‌کنند.

۱۱- آیا هنگامی که وام مسکن‌تان را تجدید یا دوباره تأمین مالی می‌کنید، نرخ‌های خوبی می‌خواهید؟

بعضی از وام‌دهندگان تلاش می‌کنند که با نرخ‌های وحشتناک «پیشنهاد ویژه» بار مالی مشتری‌هایی را که می‌خواهند وام خود را تأمین مالی مجدد کنند، پایین بیاورند؛ این پیشنهادها آنچنان هم ویژه نیستند. باور کنید. اگر دنبال وام‌دهند‌ه‌ای هستید که بعد از قطعی شدن قرارداد بسیار رقابت‌پذیر باشد، معمولاً باید دست‌کم ۱۰ bps یا ۱ / ۰ درصد بیشتر از ارزان‌ترین نرخ بازار پرداخت کنید.

۱۲- آیا ممکن است که شما مشکلات اعتباری مانند ورشکستگی، پیشنهاد مصرف‌کننده (Consumer Proposal)، یا بدهی‌های پرداخت نشده دارید؟

اگر این چنین است، بعضی وام‌دهندگان به هیچ وجه با شما کار نخواهند کرد. آنهایی هم که کار کنند، ۵۰ تا بیش از ۲۰۰ bps یا ۲ / ۰ درصد بیشتر از پایین‌ترین نرخ بازار از شما خواهند گرفت.

۱۳- آیا پیشاپیش صاحب آدرس ملک هستید یا این فقط پیش‌تأیید است؟

تقریبا هیچ‌وقت برای پیش‌تأیید، بهترین نرخ را نخواهید گرفت. اگر هنوز خانه‌ی خود را نخریده‌اید، انتظار داشته باشید که دست‌کم ۱۰ تا ۲۰ pbs یا ۱ / ۰ تا ۲ / ۰ درصد بیشتر از کمترین نرخ به شما بدهند.

۱۴- نسبت وام مسکن به کل ارزش خانه چقدر است؟

اگر وام‌گیرنده‌ی معتبری باشید، نسبت «وام به ارزش ملک» (LTV) دومین عامل مهم در تعیین نرخ بهره‌ای است که خواهید پرداخت. برای مثال اگر LTV شما به جای ۶۵ درصد، ۸۰ درصد باشد، معمولاً دست‌کم ۱۵ bps یا ۱۵ / ۰ درصد بیشتر از بهترین نرخ‌های بازار خواهید پرداخت. عجیب آنکه نرخ بهره‌ی کسی که LTV او ۸۰ درصد است، ۲۰ bps یا ۲ / ۰ درصد بیشتر از نرخ بهره‌ی کسی است که LTV او ۹۵ درصد است. چرا؟ به این دلیل که وام‌های مسکنی که ارزش خالص آنها کمتر از
۲۰ درصد است برای وام‌دهندگان هزینه‌ی کمتری دارد، چون بیمه‌ی ریسک اعتباری وام‌گیرندگان بر عهده‌ی خود آنها است.

۱۵- می‌توانید «آزمون تحمل فشار» را بگذرانید؟

اگر قصد دارید وام مسکن بیمه‌شده بگیرید باید ثابت شود که با نرخ «معیار» پنج‌ساله‌ی بانک مرکز کانادا، می‌توانید اقساط خود را پرداخت کنید. این نرخ حدوداً دو درصد بالاتر از «نرخ بهره‌ی قرارداد» واقعی شماست. اگر نتوانید از عهده‌ی این آزمون برآیید، اما دست‌کم ۲۰ درصد ارزش ملک پول داشته باشید، برخی از وام‌دهندگان شما را با «نرخ قرارداد» contract rate مجاز خواهند شمرد، که بسیار آسان‌تر است اما باید دست‌کم ۱۵ bps یا ۱۵ / ۰ درصد بیشتر بدهید.

۱۶- امتیاز اعتبار شما چقدر است؟

اگر امتیاز اعتبار شما کمتر از ۶۸۰ باشد، بدان معنا خواهد بود که باید دست‌کم ۱۰ bps یا ۱ / ۰ درصد بیشتر بپردازید. برخی وام‌دهندگان اصلاً به شما وام نخواهند داد و بعضی‌های دیگر نرخ‌های ویژه‌ی خود را به وام‌گیرندگانی با امتیاز ۷۰۰ یا ۷۲۰ محدود خواهند کرد. طبق مقررات، امتیاز اعتبار پایین‌تر از ۶۸۰ همچنین به معنی محدود کردن میزان بدهی‌ای است که می‌توانید داشته باشید؛ البته اگر نرخی رقابتی بخواهید.

۱۷- آیا وام را می‌خرید یا تأمین مالی مجدد می‌کنید یا صرفاً بانک خود را تغییر می‌دهید؟

refinancing امروزه ۱۵ تا ۵۰ bps یا ۱۵ / ۰ تا ۵ / ۰ درصد بیش از کمترین نرخ بازار برای خرید، هزینه دارد.

۱۸- قیمت خرید ملک چقدر است و یا چقدر بود؟

اگر ارزش ملک‌تان بیش از یک میلیون دلار باشد، بسیاری از وام‌دهندگان اکنون ۱۵ bps یا ۱۵ / ۰ درصد بیشتر با شما حساب خواهند کرد.

۱۹- آیا وام مسکن شما از قبل بیمه شده است؟

اگر چنین است و شما صرفا در حال تعویض وام‌دهنده هستید بدون آنکه در وام مسکن تغییری بدهید، دست‌کم ۱۰ bps یا ۱ / ۰ درصد نسبت به میانگین نرخ‌های تخفیف گرفته کمتر پرداخت خواهید کرد.

۲۰- به چه مدت زمان استهلاک وام amortization نیاز دارید؟

بسیاری از وام‌دهندگان، از جمله بانک‌های بزرگ، اکنون برای استهلاک‌های بالای ۲۵ درصد، ۱۰ bps یا ۱ / ۰ درصد بیشتر حساب می‌کنند.

در پایان باید گفت فهرست سوالات بالا به هیچ وجه جامع نیست و همیشه استثنا وجود دارد. یک استثنا در حالتی است که از وام‌دهنده‌ای که در حال حاضر وام مسکن خود را گرفته‌اید، تقاضای تجدید وام کنید. اگر نسخه‌ای از نرخ‌های رقیب مختلف را برایشان بفرستید، برای گرفتن پایین‌ترین نرخ آنها، نیازی به پاسخ دادن به همه‌ی این پرسش‌ها نخواهید داشت.

مقررات جدید اتاوا در زمینه‌ی وام مسکن به عواملی مانند امتیاز کردیتی بالا، قیمت خرید و طول دوره‌ی استهلاک اهمیت بیشتری بخشیده است. این مقررات تغییر یافته برخی وام‌دهندگان را وا داشته است تا برای یک وام مسکن پنج‌ساله، چندین نرخ بهره‌ی متفاوت را تبلیغ کنند.

چشم‌انداز امروز، باعث شده تا برای تعیین نرخ بهره، به معیارهای بیشتری نسبت به گذشته توجه شود. بنابراین اگر در وب‌سایت یک وام‌دهنده یا کارگزار وام، تبلیغ یک وام ارزان را دیدید، بدانید که قطعاً توضیحاتی دارد. آماده باشید که سوالات بسیاری را بپرسید و پاسخ بدهید.