یک مطالعه جدید دانشگاهی نشان می‌دهد که مهاجران تأثیر جدی بر افزایش سریع قیمت مسکن در شهرهای ونکوور و تورنتو دارند.
درهمین حال براساس آمارها، از میان مهاجرانی که بین سالهای ۲۰۰۶ تا ۲۰۱۱ به کانادا آمده‌اند، ۵۳ درصد آنها که به ونکوور رفته‌اند و ۵۰ درصد آنها که به تورنتو رفته‌اند صاحب خانه شده‌اند. این یعنی که از هر دو مهاجر این سال‌ها، یکی برای خریدن خانه اقدام کرده است.
میزان خانه‌دار شدن مهاجرانِ این سال‌ها که به مونترال رفته‌اند ۲۳ درصد است.
نتایج این تحقیق دانشگاهی که نقشه راهی برای افراد فعال در بازار مسکن است در این گزارش توضیح داده شده است.
این مطلب در آخرین شماره هفته‌نامه آتش منتشر شده است.
برای دانلود شماره ۲۹ هفته‌نامه چاپی آتش اینجا را کلیک کنید.
دانیل هایبرت، استاد جغرافیا در دانشگاه بریتیش کلمبیا، در خلال یک پروژه‌ی تحقیقاتی جالب توجه دریافته است که مهاجران چینی و جنوب آسیایی با سرعت بسیار بالاتری از سایر مهاجران و عموم مردم صاحب خانه می‌شوند.
هایبرت می‌گوید: «قطعاً این مسأله بر بازار مسکن تأثیر دارد.»
دانیل هایبرت باور دارد که یک عامل اصلی در پشت این پدیده آن است که مهاجران جدیدی که وارد خاک کانادا می‌شوند عموماً پول زیادی همراه خود می‌آورند.
نیمی از مهاجران ظرف ۵ سال خانه‌دار شده‌اند
جدول اطلاعات منحصر به‌فرد این پژوهشگر برجسته، که اطلاعات مربوط به بازار مسکن و مهاجرت را در کنار هم گرد آورده است و شامل سالهای ۲۰۰۶ تا ۲۰۱۱ می‌شود، نشان می‌دهد که به‌طور میانگین ۵۳ درصد از مهاجرانی که طی این پنج سال وارد کلان‌شهر ونکوور شده‌اند در همان فاصله اقدام به خرید خانه نیز کرده‌اند.
آنها طی این پنج سال حدود صد هزار خانه خریده‌اند، از کاندوهای حومه‌ی شهر گرفته تا عمارت‌های مجلل.
هایبرت می‌گوید: «مهاجران تازه‌وارد چینی در صدر این فهرست قرار دارند. به شکل تقریباً باور نکردنی، ۷۳ درصد از آنها خانه خریده اند.»
در همین مقطع زمانی پنج ساله، حدود ۵۲ درصد از مهاجران جدیدی که از جنوب آسیا وارد ونکوور شده و دومین گروه بزرگ مهاجران این کلان‌شهر را تشکیل می‌دهند، اقدام به خرید خانه کرده‌اند.
این آمار برای سه گروه بزرگ بعدی از مهاجران از این قرار است: ۵۱ درصد از مهاجران کره جنوبی و ۴۴ درصد از مهاجران سفید و مهاجران فیلیپینی در طی این پنج سال در ونکوور صاحب خانه شده‌اند.
تاثیر مهاجران بر هر دو طیف مسکن
هایبرت، که مطالعات مهمی را تا کنون درباره‌ی مهاجرت، بازار مسکن و محلات مهاجرنشین منتشر کرده است، باور دارد که مهاجران به شکل جدی توان خرید مسکن را در هر دو سوی بالا و پایین بازار تحت تأثیر قرار داده‌اند.
هایبرت می‌گوید قیمت املاک گران‌بهای ونکوور، آنهایی که در طیف بالای ۴ میلیون دلار قرار می‌گیرند، به شکل چشم‌گیری از مهاجران تأثیر گرفته است. اما در سمت دیگر بازار، خانواده‌های پناهجوی سوری قرار دارند که برای تدارک یک مکان ابتدایی برای زندگی نیازمند کمک‌های مالی دولت هستند.
ممکن است تعداد نسبتاً اندکی از مهاجرانی که تحت عنوان صاحب خانه دسته بندی می‌شوند، جزو کسانی باشند که به خانواده‌های خود ملحق می‌شوند و بنابراین خانه‌ی جدیدی خریداری نکرده باشند، اما هایبرت معتقد است که اکثریت مهاجران با استفاده از منابع مالی بزرگی که با خود به کانادا منتقل کرده‌اند اقدام به خرید خانه می‌کنند.
خانه‌دار شدن در پنج سال شاهکار است
هایبرت می‌گوید: «من فکر می‌کنم اگر کسی بدون داشتن پول زیاد به جایی مانند ونکوور بیاید، و بعد از پنج سال بتواند خانه‌ای در این بازار خریداری کند حقیقتاً شاهکار کرده است. ولی در عالم واقع مشکل است که بتوان انتظار چنین چیزی را داشت.»
یافته‌های هایبرت، نتایج به دست آمده توسط دیوید لی استاد دانشگاه بریتیش کلمبیا را تأیید می‌کند، کسی که صاحب کرسی تحقیقات کانادا در جغرافیا و مؤلف کتاب مهاجران میلیونر است. این استاد دانش آموخته‌ی آکسفورد رابطه‌ای «به شکل باورنکردنی قاطع» بین مهاجرت بالا به ونکوور و رشد قیمت مسکن در این شهر یافته است.
بنابر گزارش هایبرت، نرخ کلی صاحب‌خانه بودن در کلان‌شهر ونکوور در میان تمام ساکنان آن، که مجموعاً 5/1 میلیون خانوار را تشکیل می‌دهند، تقریباً ۷۰ درصد است.
هایبرت می‌گوید بدون توجه به مهاجر بودن یا نبودن و تنها بر اساس معیار نژادی، در میان غیرسفید ها «چینی‌ها بالاترین نرخ صاحب خانه بودن را دارند، و بعد از آنها جنوب آسیایی‌ها.»
80درصد چینی‌ها صاحب‌خانه‌اند
به گفته‌ی هایبرت «درصد صاحب خانه بودن در میان چینی‌ها ۸۱ درصد است که شامل ۲۹۰۰۰۰ خانه‌ی کلان‌شهر ونکوور می‌شود. این میزان در میان جنوب آسیایی‌ها ۷۵ درصد یا حدود ۱۶۰۰۰۰ خانه است. از خلال این دو گروه بزرگ، می‌توان تصویر کلی وضعیت مهاجران را مشاهده کرد. و به همین دلیل است که وضعیت مهاجران نسبت به دیگران (غیر مهاجران) بهتر به نظر می‌رسد.»
در میان گروه‌های نژادی کوچکتر در کلان‌شهر ونکوور، ۶۲ درصد از فیلیپینی‌ها، و همچنین ۵۹ درصد از غرب آسیایی‌ها (بیشتر ایرانی) صاحب خانه هستند.
هایبرت، که مکرراً به دولت فدرال مشاوره می‌دهد، می‌گوید که این تحقیق شامل مطالعه‌ی نرخ صاحب خانه بودن در میان غیر مهاجران، سفیدها و کسانی که از مدتها پیش ساکن کانادا بوده‌اند نمی‌شود.
همچنین این پژوهش به تأثیرات ویژه‌ی مالکیت خارجی بر هزینه‌های مسکن در ونکوور نیز نپرداخته است.
با وجود این ادعای کلی که نرخ بالای صاحب خانه بودن در میان مهاجران «قطعاً» بر بازار مسکن تأثیر گذاشته است، هایبرت می‌گوید برای اندازه‌گیری بهتر این تأثیرات نیاز است تا آمارهای فروش، دقیق‌تر مورد تجزیه و تحلیل قرار بگیرد.
او می‌اندیشد که رقم حدودی صد هزار خانه‌ای که به سرعت و ظرف پنج سال توسط مهاجران تازه وارد خریداری شده، «کسر معقولی» از تمام خانه‌های فروخته شده در آن فاصله‌ی زمانی است، و اضافه می‌کند که زمانی می‌تواند این کسر به دقت محاسبه شود که آمار خانه‌های فروخته شده‌ی هر سال این منطقه مورد بررسی قرار گیرد.
کرگ مان، سخنگوی انجمن معاملات مسکن ونکوور بزرگ، در یک مصاحبه گفته است که میانگین خانه‌های مجزای فروخته شده در بین سالهای ۲۰۰۶ تا ۲۰۱۱ در کلان‌شهر ونکوور (شامل ۲۱ شهرداری از ونکوور غربی تا لانگلی) سالانه حدود ۴۴۰۰۰ خانه بوده است.
این رقم را باید اضافه کرد به ۲۲۰۰۰۰ خانه‌ی غیرمجزای دیگری که طی همین فاصله‌ی پنج ساله به فروش رسیده است، و به این ترتیب مشاهده می‌شود که مهاجران تازه وارد به تنهایی ۴۵ درصد خرید خانه‌های ونکوور را در آن پنج سال انجام داده اند.
هایبرت که کار خود را بر اساس یک جدول متقاطع از داده‌های برآورد ملی خانوارهای کانادا تنظیم کرده، دریافته است که در نرخ صاحب خانه بودنِ مهاجران جدید در بین سه شهر بزرگ کانادا یک «تفاوت فاحش» وجود دارد.
چرا مونترال فقط 23 درصد؟
در حالیکه در کلان‌شهر ونکوور۵۳ درصد و در تورنتو ۵۰ درصد مهاجرانی که در فاصله‌ی ۲۰۰۶ و ۲۰۱۱ وارد این شهرها شده‌اند اکنون صاحب خانه هستند، در مونترال این رقم تنها ۲۳ درصد است.
او می‌گوید: «نرخ بسیار پایین‌تر صاحب خانه شدن در مونترال عجیب و طعنه‌آمیز است، چراکه می‌توان در این شهر با حدوداً ۴۰ درصد قیمت خانه‌های تورنتو و ونکوور صاحبِ خانه شد.»
هایبرت استدلال می‌کند: «وقتی قیمت مسکن ناگهان بالا می‌رود، مردم احساس می‌کنند که هر طور شده باید صاحب خانه بشوند. اما در مونترال چنین احساس اضطراری وجود ندارد.»
