هفت نقطه طلایی تورنتو برای سرمایه‌گذاری مسکن
مجله معتبر Real Estate Wealth در شماره نوامبر و دسامبر خود تمام مناطق مناسب برای سرمایه‌گذاری مسکن در کانادا را بررسی کرده است. از میان این پرونده مفصل ما به سراغ تورنتوی بزرگ رفته‌ایم تا ببینیم بهترین مکان‌های سرمایه‌گذاری در این منطقه کجاست. این هفت نقطه طلایی را بیشتر بشناسید و با نحوه مناسب سرمایه‌گذاری در هر کدام از آنها آشنا شوید.
آمار و اطلاعات این گزارش‌ها بر اساس داده‌های رسمی بازارهای املاک و مسکن کانادا تهیه شده‌اند. این گزارش‌ها به ما می‌گویند در کدام مناطق می‌توانیم سرمایه‌گذاری بلندمدت کنیم و کدام مناطق برای اجاره دادن و درآمد ماهیانه مناسب‌تر است. ضمن اینکه با تغییرات چند سال آینده هر منطقه و برنامه‌های عمرانی و توسعه‌ای آن آشنا می‌شویم.
آرورا؛ شمال شرقی
جمعیت: 53203
درصد رشد جمعیت: 11.7
متوسط افزایش قیمت: 13
متوسط قیمت خانه: 554500
متوسط اجاره ماهانه: 2600
حدود یک ساعت از تورنتو با ماشین رانندگی کنید تا به شهری برسید که تلاش می‌کند بازار خوب خود را به عنوان یک شهر کوچک، کماکان داغ نگه دارد. شرایط منطقه به گونه‌ای است که توصیه می‌کنیم به دنبال سرمایه‌گذاری بر خانه‌های چند واحدی باشید. مایک بی‌شاپ از ریمکس می‌گوید: «بهترین انتخاب در این منطقه خانه‌های Duplex است. اگر یک خانه داشته باشید و بخواهید آن را اجاره بدهید از لحاظ اقتصادی به صرفه نیست چون قیمتی که برای خرید یک خانه می‌پردازید زیاد است و نمی‌توان با پول اجاره آن را تامین کرد. شما باید به گونه‌ای در این منطقه خرید کنید که بتوانید چند واحد را اجاره دهید.»
بخش زیادی از مناطق توسعه‌نیافته آرورا در حال حاضر در طرح کمربند سبز شهرداری قرار دارد. در این مناطق با رشد زیادی روبرو نخواهیم بود. این موضوع بیشتر بر بخش‌های جنوبی شهر تاثیر گذاشته است و بخش زیادی از خانه‌هایی که در مراکز پرتراکم ساخته شده متعلق به شمال شرق این شهر است. این تجمع به خصوص در امتداد خیابان Bayview و Wellington شرقی بیشتر دیده می‌شود.
از آنجایی که کارکنان چند شرکت بزرگ مثل Magna International، State Farm و TC Transcontinental در این شهر کار می‌کنند، رفت و آمد راحت به تورنتو یکی از دغدغه‌های اصلی آنهاست که این اتفاق به راحتی از طریق بزرگراه 404 و اتوبوس‌های GO رخ می‌دهد.
نیومارکت؛ جنوب
جمعیت: 79978
درصد رشد جمعیت: 7.6
متوسط افزایش قیمت: 13
متوسط قیمت خانه: 510000
متوسط اجاره ماهانه: 2200
نیو مارکت همواره یکی از سریع‌ترین آمارهای رشد جمعیت را در کانادا داشته است. پیش‌بینی می‌شود تا سال ۲۰۲۶ جمعیت این شهر به ۹۸ هزار نفر برسد. این موضوع نشان‌گر این است که با یک شهر بزرگ‌تر روبرو خواهیم بود که تردد در آن به تورنتو بسیار راحت است. قیمت‌ها در این شهر بالاست و خریدن نقدی خانه بسیار سخت است اما غیرممکن نیست.
به نظر می‌رسد استراتژی خریدن و نگه داشتن بلند مدت ملک تصمیم درست‌تری برای سرمایه‌گذاری باشد. این موضوع به خصوص درباره خانه‌های مجزا و آماده تحویل صدق می‌کند.
جی میلر، مشاور مسکن می‌گوید: «متوسط قیمت در این منطقه بسیار بالاست. ما می‌بینیم که هر سال هزاران سرمایه‌گذار به نیومارکت می‌آیند چون اینجا برای سرمایه‌گذاری فوق‌العاده است. هر سال به همین منوال است و به نظر می‌رسد خیلی خوب باشد.»
برخی از ساخت‌و سازها و توسعه‌ها در جنوب شهر با استقبال مردم روبرو شده است زیرا این مناطق به تورنتو نزدیک‌ترند. مناطقی مثل Summerhill جنوبی، Copper Hills و Stonehaven شامل این قسمت‌ها می‌شوند. این در حالی است که مناطق قدیمی‌تر نیز در حال تغییر بافت‌هایی عمده هستند.
میلر می‌گوید: «به نظرم اینجا یک منطقه سرمایه‌گذاری عالی است زیرا املاک مقرون‌به‌صرفه‌اند و ورود پول به این منطقه باعث بالا رفتن ارزش خانه‌ها می‌شود.»
نورث‌یورک؛ دان‌میلز جنوبی
جمعیت: 21372
درصد رشد جمعیت: 12
متوسط افزایش قیمت: 10
متوسط قیمت خانه: 729000
متوسط اجاره ماهانه: 3700
دان میلز منطقه‌ای از محدوده نورث‌یورک در شمال تورنتوست که در میان York Mills Road از شمال، خط آهن CP از جنوب، خیابان Leslie از غرب و Don Valley Parkway از شرق قرار گرفته است. نزدیکی به این خیابان‌های مهم و شریان‌های حیاتی و البته مجاورت با بزرگراه 401 این منطقه را برای سرمایه‌گذاران به منطقه‌ای باارزش تبدیل کرده است.
دان میلز به عنوان اولین مجموعه شهری طراحی شده در آمریکای شمالی، در دهه‌های ۵۰ و ۶۰ میلادی به مدلی شهری برای سایر نقاط کانادا تبدیل شده بود و کم کم بسیاری دیگر از نقاط شهری در سراسر کشور از این مدل تقلید کردند. ضمن اینکه این منطقه محل تاسیس Don Mills Centre یک آوتلت و بازار فروش منحصر به فرد است.
بیل تام از ریمکس می‌گوید: «این منطقه مثل یک پلازای ماشین‌رو ساخته شده است. ما معمولا وقتی به یک مرکز خرید فکر کنیم، یک جای سربسته با دمایی کنترل شده را به یاد می‌آوریم اما این مرکز خرید بافتی شبیه به کالیفرنیا دارد و رو باز است. قیمت‌ها در دان میلز جنوبی بسیار بالاست بنابراین به نظر می‌رسد اتخاذ سیاست خریدن و نگهداشتن از سود سریع‌الوصول بهتر نتیجه می‌دهد.»
برای نمونه خانه‌های ویلایی حدودا از یک میلیون دلار شروع می‌شوند اما با توجه به اینکه این خانه‌ها زیرزمین (Basement) قابل اجاره دارند می‌توان تا ماهی ۴۰۰۰ دلار از آن درآمد داشت. تام می‌گوید: «اینجا تعداد زیادی خانه یک‌طبقه وجود دارد.»
نورث یورک؛ بی ویو ویلج
جمعیت: 12280
درصد رشد جمعیت: 41.6
متوسط افزایش قیمت: 9
متوسط قیمت خانه: 1.5 میلیون
متوسط اجاره ماهانه: 4300
بی ویو ویلج یکی از مناطق ثروتمند نورث‌یورک تورنتوست که قیمت‌ها در آن در طول سال‌های گذشته همواره رو به رشد بوده است. بنابراین به جای اینکه به سود ماهیانه‌ای که از اجاره دادن این خانه‌ها به دست می‌آید دل‌خوش باشید، بهتر است از استراتژی خریدن و نگه داشتن طولانی‌مدت خانه‌ها استفاده کنید. این منطقه از شمال به خیابان Finch شرقی، از غرب به خیابان Bayview غربی، از شرق به خیابان Leslie و از جنوب به Highway 401 می‌رسد. بنابراین می‌توان به خوبی به شریان‌های اصلی شهر دسترسی داشت و در عین حال در یک منطقه سالم و مناسب زندگی با کیفیتی داشت.
بیل تام، مشاور املاک شرکت ریمکس می‌گوید: «این منطقه تریل‌های جنگلی زیادی دارد بنابراین اگر شما اینجا زندگی کنید، بسیاری از خانه‌ها به جنگل دسترسی دارند و این یک احساس بسیار خوب اجتماعی است.»
این منطقه همچنین نزدیک TTC ایستگاه یانگ و شپرد است و دسترسی به همه تورنتو را امکان‌پذیر می‌کند. تام می‌گوید: «دسترسی راحت محلی به مترو و همچنین وجود مدارس خوب در این منطقه، جزو خوبی‌های آن به شمار می‌رود.» بیشترین نوع مسکنی که همه در Bayview Village به دنبال آن هستند، خانه‌های یک‌طبقه است. این موضوع باعث شده تعداد این خانه‌ها کم و در نتیجه قیمت‌شان بالا باشد. تام می‌گوید: «شما ساختمان‌سازهایی را دارید که این خانه‌ها را می‌خرند، آنها را می‌کوبند و یک خانه جدید مطابق با معیارهایی که دوست دارند می‌سازند. دو گروه، مشتری اصلی خانه‌های این منطقه هستند. گروه اول سازنده‌ها هستند و گروه دوم آن‌هایی هستند که مایل به زندگی در خانه‌های یک‌طبقه‌اند.»
ریچموند هیل؛ جنوب غربی
جمعیت: 185541
درصد رشد جمعیت: 14
متوسط افزایش قیمت : 16
متوسط قیمت خانه: 763800
متوسط اجاره ماهانه: 2800
ریچموندهیل فقط ۲۰ کیلومتر بالاتر از تورنتو واقع شده و در میان سایر بازارهای مهم مسکن تورنتوی بزرگ واقع شده است. آرورا در شمال و وان در غرب این منطقه قرار دارند.
این شهر یکی از حامیان گسترش متروی یانگ در قسمت شمالی است تا به صورت یکپارچه‌ای به تورنتو متصل شود. در واقع از ایستگاه فینچ تا ریچموند هیل، شش ایستگاه خواهیم داشت. خانه‌های ریچموندهیل در سال گذشته ۱۶ درصد افزایش قیمت داشته‌اند. آقای رندی خان، مشاور املاک شرکت ریمکس می‌گوید: «هر چه به سمت مرکز شهر پیش بروید قیمت‌ها بیشتر خواهد بود.»
ریچموندهیل شهر گرانی است اما بسیاری از کسانی که خریدار بوده‌اند و عمدتا هم خریدار دفعه اول بوده‌اند، حالا ترجیح می‌دهند به دلیل بالا بودن قیمت‌ها، خانه را اجاره کنند.
با وجود قیمت متوسط ۷۶۳۸۰۰ دلار در آگوست ۲۰۱۵ سرمایه‌گذاران بهتر است به جای حساب کردن روی درآمد ماهیانه ناشی از اجاره، به سود بلندمدت ناشی از گران شدن آن توجه کنند.
بر اساس توصیه‌های کارشناسان در این منطقه نباید از دو محله Mill Pond و North Richvale واقع در جنوب غربی ریچموندهیل غافل شوید.
تورنتو: کبیج‌تاون
جمعیت: 11120
درصد رشد جمعیت: 5.3
متوسط افزایش قیمت: 10
متوسط قیمت خانه: 649000
متوسط اجاره ماهانه: 3000
کبیج‌تاون هم مانند بسیاری از مناطق تورنتو در سال‌های اخیر با افزایش قابل توجه قیمت روبرو بوده است. این منطقه در نزدیکی مراکز اصلی تورنتو قرار دارد. ۱۵ دقیقه پیاده از خیابان یانگ و ایتن سنتر فاصله دارد و ۲۰ دقیقه تا سنت لارنس مارکت و Distillery District و همچنین Financial District.
نیک هامفرایز، مشاور املاک در این منطقه می‌گوید: «خانه‌های قدیمی این منطقه متعلق به زمان ویکتوریا در میانه قرن نوزدهم هستند. سرمایه‌گذاران باتجربه، به دنبال پیدا کردن خانه‌ای هستند که نیاز به نوسازی داشته باشد. چنین خانه‌هایی می‌تواند سود بسیار خوبی داشته باشد اما این خانه‌ها در این منطقه کمیابند و هنگامی که یکی از این خانه‌ها پیدا می‌شود رقابت شدیدی بر سر آن شروع می‌شود.»
این منطقه و محله‌های اطراف آن شرایط یکسان جمعیتی ندارند و یک‌دست نیستند زیرا انواع و اقسام خانه‌ها در آن پیدا می‌شود: از خانه‌های یک اتاقه تا خانه‌های لوکس مجلل.
باید منتظر باشید تا یک زوج که هر دو کار می‌کنند یک خانه خوب یک‌خوابه را در این منطقه اجاره کنند. زیرزمین هم اغلب خرید محبوب دانشجویان رایرسون است. با وجود اینکه در بسیاری از خانه‌ها خود مالکان زندگی می‌کنند اما هنوز هم خانواده‌هایی هستند که دوست دارند این خانه‌ها را اجاره کنند.
تورنتو: ریجنت پارک
جمعیت: 10387
درصد رشد جمعیت: 25
متوسط افزایش قیمت: 4
متوسط قیمت خانه: 409894
متوسط اجاره ماهانه: 1400
این منطقه از تورنتو در میانه یکی از بلندپروازانه‌ترین پروژه‌های تجدید ساخت قرار گرفته است. این منطقه ساختمان‌های جدیدی دارد و البته قرار است پارک‌های جدید، فروشگاه‌ها، مراکز تفریحی و مراکز فرهنگی داشته باشد.
این پروژه تا سال ۲۰۲۰ به اتمام می‌رسد. در این منطقه می‌توان کاندوهای پایین‌تر از قیمت و همچنین واحدهای مجتمع‌های مسکونی جدیدی که ساخته خواهد شد را خرید.
نیک هامفرایز، مشاور املاک مسکن کبیج‌تن می‌گوید: «قیمت پایین‌تر کاندوها در این منطقه شرایط مناسبی را برای سرمایه‌گذاری به وجود آورده است. افزایش قیمت در این منطقه به گونه‌ای است که در صورت موفق بودن پروژه‌های ساختمانی می‌تواند سود سرشاری را برای سرمایه‌گذاران به دنبال داشته باشد.»
این منطقه نزدیک دو دانشگاه بزرگ در تورنتوست: دانشگاه رایرسون و جرج براون. به همین دلیل دانشجویان می‌توانند گزینه‌های مناسبی برای اجاره کردن خانه‌های این منطقه باشند. از سوی دیگر این منطقه از قدیم جزو مناطقی بوده که دولت در آن خانه‌هایی را به افراد کم‌درآمد می‌داده است. بنابراین برای اینکه افراد جدیدی به این منطقه بیایند و چهره آن را عوض کنند زمان خوبی وجود دارد. برندان پاول می‌گوید: «آنها تلاش می‌کنند تا با جوامع کم‌درآمدی که اینجا حضور دارند ادغام شوند. از جهات زیادی، ریجنت پارک جای جالبی است چون بازتابی از تمام آن چیزی است که تورنتو نامیده می‌شود. اینجا قطعا چندفرهنگی‌ترین محله تورنتوست. این یک تجربه عالی است و در آینده هم بسیار موفق خواهد بود.»
درباره این گزارش
منابع کدام است؟
اما این اطلاعات از چه منابعی به دست آمده‌اند؟ این سوال مهمی است که برای هر سرمایه‌گذاری پیش می‌آید. او می‌خواهد بداند بر اساس چه داده‌ها و اعدادی قرار است تصمیم‌گیری و قضاوت کند.
درباره واحدهای اندازه‌گیری باید بگوییم این مجله از آمار رسمی Teranet-National Bank House Price Index استفاده کرده است که کامل‌ترین داده‌ها را در زمینه قیمت املاک کانادا دارد. منابع دیگر این مجله Statistics Canada و همچنین شرکت وام و مسکن کانادا (CMHC) هستند. این سه منبع جزو مطمئن‌ترین منابع اطلاعات در زمینه بازار مسکن به شمار می‌روند.
در یک نگاه چه می‌بینیم؟
بخش اول این مجله یک فهرست کاربردی است که همه اطلاعاتی را که قرار است بخوانیم، در دو صفحه خلاصه کرده است. از طریق این فهرست که بر اساس استان‌ها طبقه‌بندی شده است می‌توانید صفحه منطقه مورد نظر خود را به راحتی پیدا کنید و اطلاعات مهم آن را در یک خط ببینید.
این ویژه‌نامه به صورتی طراحی شده است که همه اطلاعات ضروری یک منطقه در یک صفحه گرد هم آمده‌اند. به عنوان مثال در صفحه‌ای که مربوط به ریچموندهیل است، ابتدا عکسی از این منطقه می‌بینیم و البته مشاهده می‌کنیم که ریچموند هیل جزو مناطقی است که رشد خوبی دارد. این موضوع با برچسب Good Capital Growth نشان داده شده است. ضمن اینکه میزان رشد سالانه رسمی قیمت ۱۶ درصد اعلام شده است.
همچنین در جدولی مشاهده می‌کنیم میزان جمعیت، میزان رشد جمعیت، نرخ قابل سکونت و Cap Rate را اعلام می‌کند و در ادامه به ما می‌گوید که بهترین نوع ملکی که می‌توان در این منطقه خرید چیست. متوسط قیمت، متوسط اجاره‌بهای ماهانه و میزان Projected Cash Flow را نیز می‌توانیم به راحتی در این صفحه پیدا کنیم.
توصیه‌های کاربردی
هر چند سردبیر این مجله در ابتدای آن اعلام کرده که این اطلاعات با وجود دقت و صحتی که دارند نباید مبنای نهایی تصمیم‌گیری باشند و بیشتر «راهنمای خرید و سرمایه‌گذاری» هستند اما در هر صفحه چند پاراگراف توصیه مختصر و کاربردی نیز آورده شده است تا کمی بیشتر با فضای این منطقه آشنا شویم و بتوانیم دید کامل‌تری داشته باشیم. این چند خط درباره تاریخچه منطقه، مهم‌ترین محله‌ها، خصوصیات فرهنگی و اجتماعی، بافت ساکنان، قدمت خانه‌ها و اطلاعاتی کاربردی است که هر سرمایه‌گذاری نیازمند دانستن آنهاست.
