همه چیز آرام است خانه بخریم یا نخریم؟ چکار بکنیم؟

شماره ۹۳ هفته‌نامه آتش را از اینجا دانلود کنید

اسپانسر ویژه: نینا سعید – مشاور املاک و مسکن – تورنتو

آمارهای ماه می بازار مسکن GTA برای خریداران، فروشندگان و دست‌اندرکاران، آمار مهمی بود؛ اعداد و ارقام نشان می‌داد قیمت خانه بعد از مدت‌ها به نسبت ماه پیش از خود کاهش داشته است. با مقررات جدید بازار مسکن که از سوی دولت انتاریو اعلام شده است، بسیاری از کارشناسان، پیش‌بینی آرام‌شدن بازار را می‌کردند. دولت حالا از خریداران خارجی مالیات ۱۵ درصدی می‌گیرد و تاثیر روانی این تصمیم، بازار را به شرایطی آرام رسانده است.

حالا در چنین بازاری بهتر است چه کار کنیم؟ این مطلب گلوب‌اندمیل، ابتدا وضعیت بازار را به طور خلاصه توضیح می‌دهد و سپس از نگاه کارشناسان به ما می‌گوید بهترین تصمیم‌ها در چنین شرایطی چیست؛ شرایطی که برخی فکر می‌کنند موقتیست و گروهی می‌گویند حباب بازار مسکن تورنتو ترکیده است.

برای صرفه‌جویی در خرید خانه، به خصوص در بازارهای گران‌قیمت، لازم نیست یک اتفاق مهم رخ دهد؛ حتی یک کاهش اندک در قیمت‌ها کافی است تا خریداران بتوانند با خیال آسوده‌تری خانه بخرند.

آمارهای جدید و کاهش قیمت‌های مسکن

آمارهای جدید درباره بازار مسکن تورنتو، گویای حقایق تازه‌ای است. به عنوان مثال اگر خریداری به جای آوریل در ماه می، خانه‌‌ای با قیمت متوسط خریده باشد، ۵۶,۸۸۱ دلار صرفه‌جویی کرده است. برای خانه‌ای متوسط در تورنتو با ۱۰ درصد پیش‌پرداخت و وام مسکن پنج‌ساله با
۵ / ۲ درصد بهره، این یعنی ۲۳۴ دلار در ماه که مبلغ قابل توجهی است.

احتمالا بسیاری از نسل هزاره‌ای‌های تورنتو منتظرند تا قیمت‌ها باز هم پایین بیاید و بعد خانه بخرند. به تورنتو نگاه کنید؛ تورنتو الگویی از یک وضعیت مناسب خرید است که در نتیجه‌ی کاهش قیمت‌ها ایجاد می‌شود.

قیمت‌ها در این شهر در ماه آوریل نسبت به ماه می ۲ / ۶ درصد کاهش یافت و این یعنی که تمهیدات اخیر دولت انتاریو برای آرام کردن بازار، تاثیر خود را گذاشته است.

البته میانگین قیمت‌ها در ماه گذشته همچنان نزدیک به دو برابر قیمت‌های سال ۲۰۱۰ بود و نسبت به ماه می سال ۲۰۱۶ هم ۱۵ درصد افزایش نشان می‌داد. اما در حال حاضر باید توجه ما روی روند تغییرات ماه به ماه باشد، چرا که شاخص بهتری برای آگاهی از آخرین شرایط بازار است.

خداحافظی با جلسات مزایده قیمت

در تورنتو به وضوح احساس می‌شود که بازار در حال آرام شدن است. این یعنی پایان جلسات مزایده قیمت و شروع حرف و حدیث‌ها درباره‌ی کسانی که می‌خواهند خریدن خانه را متوقف کنند. این روزها افراد بیشتری به دلیل نگرانی از کاهش قیمت‌ها و از دست دادن فرصت، در حال لیست کردن خانه‌های خود برای فروش هستند. در همین حال تعداد خانه‌های فروخته شده، هم بر اساس مقایسه‌ی ماهانه و هم سالانه، کاهش یافته است.

دشواری کار برای خریداران آن است که نمی‌دانند آیا قیمت‌های ماه می نشانگر تغییری کوتاه‌مدت است و یا آغازی است بر عقب نشستن بازار در بلندمدت. اگر قرار باشد بازار در بلندمدت افت کند، بنابراین آنها می‌توانند در آینده با قیمت‌هایی به مراتب کمتر از امروز خانه بخرند.

کاهش موقت یا رکود طولانی؟

بخش اقتصادی CIBC در گزارش جدید خود پیش‌بینی کرده بود کاهش قیمت‌ها در ماه می کوتاه مدت خواهد بود؛ همان‌طور که بازار ونکوور بعد از اقدامات دولت برای محدود ساختن افزایش قیمت‌ها در سال گذشته، تنها آرامشی موقتی را تجربه کرد.

قدرت خرید خود را محاسبه کنید

هنگامی که بی‌تاب خریدن خانه‌اید و این احتمال هم وجود دارد که در آینده قیمت‌ها کاهش پیدا کند، برنامه‌ریزی کردن عذاب‌آور می‌شود. اگر امروز در تورنتو خانه بخرید، ممکن است خیلی زود بازار دچار سقوط شود و حسرت بزرگی روی دل شما بگذارد. اگر هم صبر کنید ممکن است قیمت‌ها تا مدت نامعلومی همچنان بالا برود و این‌بار از اینکه نخریدید پشیمان شوید. پس باید چه کار کرد؟

بهترین رویکرد می‌تواند تمرکز روی قدرت خرید خودمان باشد و نه اینکه در آینده چه سودی ممکن است از افزایش قیمت‌ها نصیبمان شود. با محاسبه دقیق همه درآمدها و هزینه‌ها، مثل هزینه‌های اقساط وام مسکن، آب و برق و گاز، مالیات ملک، نگهداری از ملک، مراقبت از کودکان، اقساط اتومبیل و پس‌انداز بازنشستگی‌ و … می‌توانید ببینید از عهده‌ی خرید چه خانه‌ای برمی‌آیید.

برای مثال ممکن است با توجه به درآمد خانواده و هزینه‌هایتان، دریابید که از عهده‌ی وام مسکن ۸۲۵,۰۰۰ دلاری بر‌می‌آیید. اگر قیمت‌ها در تورنتو ۵ درصد دیگر کاهش پیدا کند، شما با این پول خواهید توانست خانه بخرید؛ البته اگر مطمئن باشید که از لحاظ مالی توانایی تحمل این بار بدهی را دارید.

قیمت خانه در شهرهایی مانند ویکتوریا، ونکوور، تورنتو و همیلتون بسیار بالاست. به همین دلیل حتی درصد پایینی از کاهش هم می‌تواند تأثیر دلاری سودمندی بر جای بگذارد. میانگین قیمت خانه در منطقه‌ی تورنتو در ماه می به ۸۶۳,۹۱۰ دلار رسید، در حالی که در ماه آوریل ۹۲۰,۷۹۱ دلار بود. این یعنی مجموع هزینه‌های وام مسکن شما در طی دوره‌ای پنج‌ساله، با احتساب اصل و سود پول، بیش از ۱۴,۰۰۰ دلار کاهش یافته است.

همین الان برای وام اقدام کنید

فرض بنیادین ما در اینجا آن است که نرخ‌های بهره‌ی وام مسکن ثابت باقی می‌ماند. در حال حاضر فشاری برای افزایش نرخ‌های بهره‌ی ثابت وام‌ مسکن وجود ندارد، اما اگر رشد اقتصادی بسیار خوبی که اخیراً شاهد بوده‌ایم همچنان ادامه داشته باشد، شرایط می‌تواند تغییر کند. اگر فقط در حال بررسی هستید که در این بازار رو به نزول مسکن خانه بخرید یا نه، از یک وام‌دهنده بخواهید نرخ بهره‌ای را برایتان تا مدتی تضمین کند. بعضی‌ها این تضمین را تا ۱۲۰ روز ارائه می‌دهند.

CBC معتقد است که در چند ماه آینده فشار بیشتری برای کاهش قیمت‌ها وجود خواهد داشت. اما با توجه به اینکه یک «شوک خارجی» وجود ندارد، توقع می‌رود که این کاهش‌ها موقتی باشد. منظور از شوک در اینجا اتفاقاتی مانند افزایش شدید نرخ‌های بهره یا رشد یکباره‌ی میزان بیکاری است.

برای کسانی که قصد خرید خانه دارند، این چشم‌انداز می‌تواند هرگونه امیدی را برای کاهش قابل ملاحظه‌ی قیمت‌ها در آینده‌ی نزدیک کمرنگ سازد. کاهش‌های مختصر مانند آنچه ماه گذشته در تورنتو شاهد بودیم، شاید حداکثر چیزی باشد که نصیب شما خواهد شد. البته خوشبختانه در بازارهای گران‌قیمت، همین کاهش‌های اندک نیز می‌تواند بار بزرگی را از دوش خریدار بردارد.